Monter un dossier de crédit immobilier et l’obtenir

L’obtention d’un crédit immobilier est souvent un passage obligé pour réaliser son projet de maison ou d’appartement ou quelque chose de moins important (Une voiture par exemple).

Un des éléments clés pour réussir cette étape est de constituer un dossier solide pour la banque ou tout autre organisme financier qui va donner le crédit.

Nous vous indiquons ci-après les différentes composantes d’un bon dossier de crédit et vous donnons des conseils pour maximiser vos chances d’obtenir ce crédit.

Comment la banque évalue-t-elle votre dossier de crédit ?

La banque est l’organisme qui décide de vous donner ou pas un crédit.

Pour ce faire, elle effectue une analyse minutieuse de votre dossier. Elle commence par examiner vos revenus et vos charges pour évaluer votre capacité de remboursement. Un historique de crédit positif est également un atout. Cette analyse ne se fait pas au “doigt mouillé” mais selon des critères très précis qui sont nationaux pour les banques comme la SG, Boursorama, BNP et locaux pour des banques plus près du terrain comme le Crédit Agricole et surtout le Crédit Mutuel.

Il y a de moins en moins de décision “humaine” dans l’attribution d’un crédit et il y aura sans doute de plus en plus d’IA pour exploiter le maximum de données possibles et diminuer le risque à .. 0. Autrement dit, on ne prête qu’aux riches ..

L’un des indicateurs clés que la banque utilise est le taux d’endettement, qui est le rapport entre vos charges mensuelles et vos revenus. Un taux d’endettement inférieur à 33% est nécessaire (en tenant compte du crédit que vous voulez).

On considère en effet que l’on ne peut pas rembourser + de 33-35% de ses revenus. Si vous percevez 48000 euros nets par an, vous ne pourrez rembourser au total, pour la banque, que 1400 euros par mois donc vous pourrez emprunter, par exemple à 4% en taux fixe, que 230000 euros sur 20 ans:

(1400(1-1(1+4%/12) ^-240)/(4%/12) = Capital emprunté

Utilisez notre simulateur de crédit pour calculer le montant du crédit que vous pouvez demander.

Il faut donc que votre dossier présente (voir plus loin) beaucoup moins de dépenses que d’entrées.

Ensuite, la banque se penche sur le projet immobilier en lui-même. Elle évalue le bien que vous souhaitez acheter, sa localisation, sa valeur sur le marché et le montant total du prêt demandé.

Enfin, tous les justificatifs et documents fournis sont vérifiés pour s’assurer de leur authenticité et de leur exactitude.

L’importance du dossier dans le processus de prêt

Un dossier bien préparé est votre meilleur atout pour obtenir un prêt immobilier. Il doit inclure des justificatifs de revenus, un historique de crédit propre et un apport personnel significatif (voir + loin les documents) Mais surtout, il doit montrer que vous gérez votre argent en “bon père de famille”, c’est-à-dire que vous êtes une fourmi et pas une cigale, que vous ne dépensez pas sur des coups de tête ou de coeur et que vous ne vivez pas au dessus de vos moyens.

Il vous faudra aussi un apport personnel. Plus il est élevé, mieux c’est mais dans tous les cas, il ne pourra être inférieur à 10% du montant total de l’achat (frais de notaires compris).

Le profil de l’emprunteur

Votre profil en tant qu’emprunteur est également pris en compte par la banque. Vos revenus, vos charges, votre situation familiale et votre comportement influencent la décision de la banque.

Avant de monter un dossier de crédit et comme on vous demande vos derniers relevés de comptes (sachant que si vous demandez un crédit dans votre banque habituelle, elle aura accès à tout), examinez soigneusement votre train de vie, vos dépenses et vos entrées.

Évidemment, soldez avant tous vos autres crédits notamment les crédits à la consommation.

Il est très facile de tailler dans les dépenses (voir également Comment réduire ses dépenses ?).

Désabonnez-vous des abonnements superflus qui vous prennent au total 100 euros par mois (Amazon Prime, Canal+, Apple TV, BeinSport, etc..) quitte à vous réabonner ensuite.

Examinez votre facture de téléphone et d’internet et baissez la en allant ailleurs (la fidélité ne paie absolument pas chez les fournisseurs d’accès) ou en diminuant le nombre de Go que vous n’utilisez jamais.

Essayez de faire vos courses de manière raisonnée si ce n’est pas le cas et dans des magasins moins chers (mangez moins de viande et de fromage ou, en tout cas, ne les achetez pas ailleurs que dans des grands magasins).

Évitez les gros achats (canapé, télé), etc..

Ne partez pas en vacances coûteuses (donc évitez le ski si les mois d’hiver entrent dans les 3 mois dont vous devrez fournir les relevés.

Mettez un frein sur les restaurants et les bars.

Vendez les objets inutiles ou vieux habits sur des sites comme lbc afin de cacher vos dépenses de restaurants (grâce au liquide :-)) ou pour montrer (si vous êtes payé(e) sur votre compte) qu’avec vous, rien ne se perd !

Montre également que vous mettez de l’argent sur un livret A ou une assurance-vie, chaque mois.

Bref, transformez vous en fourmi reine de la déconsommation et de l’épargne.

Bien entendu, la situation familiale compte. Mieux vaut être stable, en couple avec 2 salaires, sans beaucoup d’enfant que célibataire avec 3 pensions alimentaires à payer…

Les documents et justificatifs clés pour obtenir un crédit

• Pièce d’identité
• Justificatifs de revenus
• Relevés de compte

Pour constituer un dossier complet, plusieurs documents et justificatifs sont nécessaires. Les plus importants sont les relevés de compte, les justificatifs de revenus et une pièce d’identité valide.

Voir la totalité des documents à fournir sur Documents à fournir pour une demande de crédit

Utilité d’un courtier en crédit immobilier

Un courtier en crédit peut vous aider à monter un dossier solide et à obtenir les meilleurs taux grâce à son réseau et son expertise. Il saura aussi “monter” le dossier selon la banque et l’interlocuteur qu’il a en face de lui.

Faites votre expérience avec une banque avec laquelle vous n’avez aucune chance et ensuite, passez par un courtier (Votre expérience préalable vous aidera à ben comprendre ce qu’il vous demande).

Le financement dépend aussi du projet immobilier

Votre projet immobilier est également évalué en détail par la banque. Le type de bien, sa localisation et son coût total sont des facteurs qui peuvent influencer le financement.

Parfois d’ailleurs, en refusant un crédit la banque vous rend service, en vous obligeant à voir ce qui n’allait pas dans le bien immobilier visé.

En résumé, un dossier de crédit sera accepté si:

• les mensualités ne dépassent pas un tiers des revenus
• l’apport personnel correspond à 10% minimum de la valeur du bien (ne serait-ce que pour payer les frais d’agence et de notaire)
• vous avez un comportement de SAINT ECONOME

Astuce “credit-et-banque.com” pour augmenter vos chances d’obtenir un crédit: comme pour les achats de voiture ou d’ordinateur ou autres, les différents mois de l’année ne sont pas égaux en termes de chances d’obtenir un crédit. En automne, les banques ont peu de demandes. Ok, il vous faudra passer un été avec la ceinture serrée (toujours à cause des 3 derniers relevés) mais ça vaut peut-être le coup (et le coût ) non ?

Voir également

• Comment obtenir un crédit à la consommation ?
• Remboursement de crédit à la consommation
• Rachat de crédit – définition
• Crédit à la consommation, droits et lois

et bien sûr pour vous aider à calculer ce que vous pouvez emprunter, les mensualités, les différentes hypothèses, vous avez nos calculettes de crédit ici.

Mise en place d’un prêt immobilier

Une fois tous ces éléments pris en compte, si tous les voyants sont au vert, la banque a donc, vous concernant, une étude de solvabilité, vos revenus et charges, les documents relatifs au bien financé. La banque va pouvoir établir un plan de financement puis éditer une offre préalable de prêt en vous remettant l’ensemble des informations précontractuelles figurant dans la Fiche d’Information Standardisée Européenne (FISE).

L’étape suivante consiste à mettre en place les garanties:

• garanties réelles: hypothèque conventionnelle ou hypothèque spéciale du prêt de denier (uniquement sur des biens existants et non sur une construction)
• garanties personnelles