Comment décrocher un bon prêt immobilier ?

Le niveau des taux de prêts immobiliers est bas et le reste malgré les avertissements permanents indiquant une remontée des taux.

Pour quand même gagner de l’argent, les banques et les organismes de crédit tentent de convaincre leurs clients d’emprunter + cher que ce qu’on peut réellement avoir.

Pour obtenir vraiment un bon prêt immobilier, voici quelques autres trucs important, tout d’abord les pré-requis et ensuite les choses à négocier !

Les pré-requis pour négocier un crédit

0) Constituez votre dossier de crédit avec les BONS documents, voir Documents à fournir pour une demande de crédit . C’est fastidieux, long mais indispensable car sans ceci, vous n’obtiendrez rien.

1) Vérifier si vous n’avez pas droit aux nombreux prêts “aidés” (PTZ, prêt d’accession sociale, 1% logement, …); les plafonds de ressources ont augmenté : beaucoup de primo-accédants bénéficient d’un prêt aidé.

2) Voir si il faut un taux fixe ou un taux variable (lire Prêt immobilier: taux fixe ou taux variable ? ) même si le tau fixe est + intéressant en ce moment

3) Ne pas oublier que  l’assurance emprunteur obligatoire peut parfois énormément changer le coût de l’emprunt. Il faut donc bien vérifier le taux de l’assurance et faire jouer la concurrence d’autant plus que la loi autorisera la délégation d’assurance (lire Assurance emprunteur, Délégation d’ assurance  et  Comment changer d’assurance emprunteur ?    et   Fiche d’information pour l’assurance emprunteur d’immobilier

Attention toutefois aux promesses des vendeurs d’assurances alternatives car par exemple Magnolia qui fait beaucoup de pub n’est pas un prestataire idéal , lire  ” La cata de l ‘Assurance de prêt immobilier avec Magnolia

4) Attention au choix facultatif de l’assurance perte d’emploi

Pour négocier tous ces paramètres et apprécier le coût total du crédit, exprimé en euros, on peut utiliser un courtier en crédit. Le coût est de quelques centaines d’euros mais comme ils négocient souvent la suppression des frais de dossier, cela revient au même à la fin.

5) Optimisez votre apport personnel

Calculez toutes les possibilités en variant votre apport personnel car ce dernier peut vraiment faire la différence sans que son impact sur les conditions du crédit soit “linéaire”. Autrement dit, passé un niveau d’apport personnel, le taux proposé baissera drastiquement.

6) Attention à votre taux d’endettement personnel

Les banques vérifient en premier lieu que vous n’avez pas plus du tiers de vos revenus mensuels à utiliser en remboursement de prêt. Si tel est le cas, vous aurez du mal à avoir un prêt donc faites bien attention à la manière dont vous présentez les choses

7) Mettez en concurrence non seulement les banques mais aussi les courtiers

Les banques et les courtiers se livrent une concurrence féroce pour avoir de nouveaux clients. Une fois que vous avez constitué votre dossier (toutes les banques demandent la même chose: Documents à fournir pour une demande de crédit  ) , donnez le à plusieurs courtiers ou banques, sans exclusivité et comparez !

Avec les banques n’hésitez pas à demander ce que vous pouvez gagner en +, en ouvrant par exemple des livrets jeunes ou A ou votre compte dans la banque (les conseillers sont souvent “récompensés” selon les ouvertures de produits financiers donc il faut savoir en profiter astucieusement).

Si vous suivez ces conseils de simple bon sens, vous êtes en position de bien négocier votre crédit immobilier mais attention ! Les banques françaises ne sont pas celles des films et des magazines.. Elles sont frileuses et remplies de gratte-papiers, sans réelle compétence autre que celle de suivre leur “back-office” et les recommandations des abaques. Vous n’êtes pas face à des vendeurs de voitures ou à des gens payés à la commission donc souvent, un courtier obtiendra mieux que vous directement mais tentez quand même le coup (et le coût :-)) directement.

Si vous êtes à Paris, essayez aussi quelques banques provinciales là où vous avez des attaches. Les gens y sont plus bienveillants et moins lobotomisés que les employés de banques parisiens. Si vous avez votre famille là-bas, profitez des relations humaines, notamment avec des banques comme le Crédit Agricole ou le Crédit Mutuel.

La négociation d’un prêt

Dans la négociation du crédit, négociez CHACUN de ses aspects !

1) Négociez bien sûr le taux du crédit

Les taux sont plus élevés sur les durées de 20-25 ans que sur les durées de 10-15 ans.

Si vous le pouvez, tentez de faire passer votre dossier passe sur 25 ans et passez ensuite sur une durée inférieure pour économiser à peu près 10% sur le coût global du prêt.

Si vous voulez rester concrètement sur 25 ans, demandez 2 prêts de 10-15 ans emboités (voir ).

2) Négociez l’assurance du crédit

On vous rappelle que l’assurance peut représenter jusqu’à 20% du coût total d’un emprunt.

Comme les assurances des banques sont “standard” sans s’attacher à vos particularités, vous pouvez obtenir mieux chez des prestataires spécifiques.

Votre banque n’a pas le droit de vous refuser une assurance externe et a certaines obligations quant à cette demande (voir les liens plus haut à ce sujet).

3) Négociez les pénalités de remboursement anticipé

Il se peut que vous puissiez rembourser votre prêt avant son échéance ou que vous aiyez intérêt à ceci afin de baisser votre endettement et de faire un autre prêt.

Or les banques mettent ses pénalités aux gens qui les remboursent plus tôt que prévu (logique non ? .. Hé oui c’est la logique bancaire).

Donc négociez ces pénalités de remboursement anticipé en les faisant annuler tout simplement.

 4) Négociez la garantie du crédit immobilier

La garantie d’un crédit immobilier est soit une hypothèque soit une caution. La caution est préférée des banques car elle leur est plus pratique et elles ont souvent leur propre système de caution.

Demandez le coût précis de la garantie (et quand elle est remboursée -souvent en fin de prêt) et négociez le !

Calculez le coût d’une hypothèque ou d’un privilège prêteur de denier (PPD)

5) Négociez Les frais de dossier

Non seulement les courtiers mais aussi certaines banques n’ont pas de frais de dossier. Pensez donc à bien vérifier cet aspect et le cas échéant à faire sauter ces frais.

6) Négociez les modulations d’échéances et les pauses

Les crédits immobiliers sont souvent modulables quant à leurs échéances. On peut ainsi augmenter les mensualités et diminuer la durée du prêt ou l’inverse et donc avoir de la souplesse dans la trésorerie.

Vérifiez ce point et son coût et NEGOCIEZ !

De la même façon, négociez la possibilité d’une “pause crédit” en cas de problème. ceci vous évite de prendre une assurance “perte d’emploi”. Souvent on peut avoir des pauses de 3 mois ou +.

7) Négociez les possibilités de transfert de prêt

Un prêt peut être transférable sur un autre bien. ceci vous permettra par exemple de vendre le bien acheté avec le prêt et den acheter un autre avec le même prêt.

En vous battant sur TOUS ces aspects, vous arrivez à rogner le taux global du prêt et donc à optimiser au maximum le coût de votre emprunt ! Allez y méthodiquement sans vous laisser décourager par des employés de banque obtus qui sont formés ou déformés à vous faire croire que vous leur devez quelque chose: inversez la pression !

 

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