Performances d’ un investissement immobilier

Connaître les performances d’ un investissement immobilier à court, moyen et long terme n’est pas chose facile.

Tout d’abord, il faut savoir ce qu’on appelle “investissement immobilier”.

En effet, peut-on parler d’investissement immobilier en ce qui concerne l’achat de la résidence principale ? Si dans certains cas (notamment en province), l’achat d’une résidence principale est plus avantageux que de payer des loyers, ce n’est pas le cas à Paris malgré l’opinion commune (voir Acheter ou louer un logement ? ). Souvent, l’achat d’une résidence principale correspond à une envie irrationnelle (notamment des femmes quand il s’agit d’un couple) mais pas à un investissement financier..

Par “investissement immobilier”, on entend donc soit de l’immobilier locatif (en meublé ou pas), soit des SCPI.

Le cas de l’investissement dans des SCPI est traité ici.

En ce qui concerne l’investissement en immobilier locatif, voir Comparatif des placements immobiliers.

Venons en maintenant aux performances financières donc à la rentabilité de tels placements.

Si celle est SCPI est calculée automatiquement, la rentabilité d’un placement immobilier doit être calculée par vous dans la plupart des cas.

Définition de la rentabilité nette d’un placement immobilier

La rentabilité nette est la somme d’argent que rapporte un investissement, un placement sur une année par rapport à l’argent investi et cela après déduction des différents frais, taxes et impôts.

Dans le cas d’un investissement immobilier loué, les loyers hors charges reçus génèrent des revenus. En rapportant le total de ces loyers bruts au prix d’achat (ou à la valeur actuelle du logement), on obtient un taux de rentabilité locative brute (sans oublier de prévoir, sur le moyen terme, que le logement sera vide parfois, entre 2 locataires).

Ensuite, on doit déduire toutes les charges supportées pour ce logement (de gestion, de financement, d’assurances, etc.) puis enlever les impôts et les prélèvements sociaux sur ces revenus locatifs nets.

Au final, bien souvent, le rendement de l’immobilier est nettement inférieur à ce qui est annoncé. Par exemple à Paris, le rendement immobilier d’un logement loué non meublé est environ de 1% !!

Performance à court, moyen et long terme d’un investissement immobilier

Si la performance passée, est souvent mise en avant, comme dans tout investissement, RIEN n’augure de l’avenir.

A moyen et long terme, on doit envisager, comme il a été dit plus haut, la vacance du bien. Même si le marché est tendu, comme à Paris, entre 2 locataires, la nécessité de travaux ou de diagnostics, peut impliquer de ne pas toucher de loyers pendant 2 ou 3 mois.

Ensuite, selon le bien, il sera peut-être nécessaire de faire des diagnostics entre 2 locataires. cela coûte de l’argent et peut “immobilier” aussi le bien pendant quelques semaines.

Au niveau du calcul, la rentabilité affichée peut être calculée selon le prix payé au départ (ce qui mécaniquement augmente la rentabilité au fur et à mesure que le loyer augmente) ou selon le prix du marché (que l’on peut connaître exactement via par exemple l’excellent plate-forme des prix officiels de l’immobilier immo-data.fr) , c qui change complètement ce qu’on peut voir.

Voici pour votre information, un aperçu de la rentabilité brute actuelle d’un investissement immobilier dans différentes villes de France (avec intégration des frais de notaires).

VillePrix au mètre carréLoyer au mètre carré Rentabilité bruteRatio prix / loyer
Paris9 610 €26.2 €3,04%367
Marseille2 300 €12,8 €6.21%180
Lyon3 990 €13,3 €3.72%300
Toulouse2 680 €12,8 €5,33%209
Nice3 680 €16.4 €4,97%224
Nantes2 950 €12,3 €4.65%240
Strasbourg2 560 €12,5 €5,45%205
Montpellier2 630 €14,0 €5,94%188
Bordeaux4 170 €13.6 €3.64%307
Lille3 180 €13,7 €4.81%232
Rennes2 690 €12,4 €5,15%217
Reims1 980 €12,1 €6,82%164
Le Havre1 690 €11,5 €7,60%147
Saint-Étienne870 €8.0 €10.26%109
Toulon2 140 €11.5 €6.00%186
Grenoble2 100 €12,4 €6,59%169
Dijon1 970 €11,7 €6,63%168
Angers2 000 €10,7 €5.97%187
Le Mans1 290 €9,7 €8.39%133
Aix-en-Provence3 810 €16,4 €4.80%232
Brest1 240 €8,8 €7.92%141
Villeurbanne2 980 €12,7 €4.76%235
Nîmes1 580 €10,5 €7.42%150
Limoges1 190 €9.3 €8,72%128
Clermont-Ferrand1 680 €10,4 €6,91%162
Tours2 260 €12.2 €6.03%185
Amiens2 100 €12.2 €6,49%172
Metz1 840 €10,5 €6,37%175
Besançon1 630 €10.1 €6,92%161
Perpignan1 060 €9,7 €10.22%109
Orléans1 870 €11,6 €6.92%161
Boulogne-Billancourt8 100 €23.8 €3,28%340
Mulhouse1 070 €9,3 €9.70%115
Caen1 950 €12.1 €6.93%161
Rouen2 330 €11.7 €5.61%199
Nancy1 800 €10.9 €6,76%165
Saint-Denis3 430 €15,2 €4.95%226
Argenteuil2 710 €15.9 €6.55%170
Montreuil5 300 €19.2 €4.04%276
Roubaix1 510 €13.7 €10,13%110
Tourcoing1 390 €10.9 €8.75%128
Avignon1 910 €11,7 €6,84%163
Nanterre4 710 €19.3 €4.57%244
Créteil3 290 €15.7 €5,33%210
Poitiers1 570 €11.4 €8.10%138
Versailles6 070 €20.5 €3.77%296
Courbevoie6 400 €22,2 €3.87%288
Vitry-sur-Seine3 480 €14,0 €4.49%249
Pau1 390 €10,3 €8.27%135
Colombes4 320 €18.7 €4,83%231
Aulnay-sous-Bois2 740 €17.8 €7.25%154
Asnières-sur-Seine5 880 €20.3 €3,85%290
Rueil-Malmaison5 280 €19.5 €4,12%271
Antibes4 050 €15,8 €4,35%256
La Rochelle3 660 €14.5 €4,42%252
Saint-Maur-des-Fossés4 280 €19.2 €5.01%223
Champigny-sur-Marne3 150 €14,8 €5,24%213
Calais1 410 €8.6 €6,81%164
Aubervilliers3 210 €17.2 €5,98%187
Cannes4 540 €15.7 €3,86%289
Béziers1 000 €8.9 €9.93%112
Bourges1 130 €9.8 €9.68%115
Dunkerque1 550 €11.0 €7.92%141
Saint-Nazaire1 890 €9,9 €5.85%191
Colmar1 850 €10.0 €6,03%185
Drancy2 610 €16,6 €7,10%157
Mérignac2 820 €10,6 €4.20%266
Valence1 520 €9,3 €6.83%163
Quimper1 380 €8,9 €7.20%155
Issy-les-Moulineaux7 150 €22.8 €3,56%314
Noisy-le-Grand3 520 €16,5 €5,23%213
Levallois-Perret8 670 €24.4 €3,14%355
Villeneuve-d’Ascq1 910 €11.9 €6.95%161
Troyes1 260 €9.9 €8,77%127
Antony4 580 €19,6 €4,78%234
Neuilly-sur-Seine9 630 €26.6 €3.08%362
La Seyne-sur-Mer2 570 €11,6 €5,04%222
Sarcelles1 830 €13.5 €8.23%136
Clichy6 110 €21.4 €3.91%286
Lorient1 490 €9.8 €7.34%152
Niort1 270 €8,8 €7,73%144
Pessac2 840 €13.6 €5,35%209
Vénissieux2 010 €10,4 €5.78%193
Saint-Quentin970 €8.3 €9.55%117
Chambéry2 260 €12.1 €5,98%187
Ivry-sur-Seine4 500 €17,0 €4,22%265
Cergy2 690 €16.4 €6.81%164
Montauban1 320 €8,4 €7.10%157
Hyères2 940 €12.6 €4,78%233
Beauvais1 410 €10.3 €8.15%137
Cholet1 240 €9,7 €8.73%128
Bondy2 600 €16.3 €7.00%160
Villejuif4 430 €17.8 €4.49%249
Vannes2 490 €10,9 €4.89%228
Maisons-Alfort4 970 €20.2 €4,54%246
Fontenay-sous-Bois5 190 €17,6 €3.79%295
Chelles2 810 €15.1 €6,00%186
Arles1 920 €11,0 €6,40%175
Pantin5 070 €18.9 €4,16%268
Épinay-sur-Seine2 270 €13.8 €6.79%164
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