Performances d’ un investissement immobilier

Connaître les performances d’ un investissement immobilier à court, moyen et long terme n’est pas chose facile.

Tout d’abord, il faut savoir ce qu’on appelle “investissement immobilier”.

En effet, peut-on parler d’investissement immobilier en ce qui concerne l’achat de la résidence principale ? Si dans certains cas (notamment en province), l’achat d’une résidence principale est plus avantageux que de payer des loyers, ce n’est pas le cas à Paris malgré l’opinion commune (voir Acheter ou louer un logement ? ). Souvent, l’achat d’une résidence principale correspond à une envie irrationnelle (notamment des femmes quand il s’agit d’un couple) mais pas à un investissement financier..

Par “investissement immobilier”, on entend donc soit de l’immobilier locatif (en meublé ou pas), soit des SCPI.

Le cas de l’investissement dans des SCPI est traité ici.

En ce qui concerne l’investissement en immobilier locatif, voir Comparatif des placements immobiliers.

Venons en maintenant aux performances financières donc à la rentabilité de tels placements.

Si celle est SCPI est calculée automatiquement, la rentabilité d’un placement immobilier doit être calculée par vous dans la plupart des cas.

Définition de la rentabilité nette d’un placement immobilier

La rentabilité nette est la somme d’argent que rapporte un investissement, un placement sur une année par rapport à l’argent investi et cela après déduction des différents frais, taxes et impôts.

Dans le cas d’un investissement immobilier loué, les loyers hors charges reçus génèrent des revenus. En rapportant le total de ces loyers bruts au prix d’achat (ou à la valeur actuelle du logement), on obtient un taux de rentabilité locative brute (sans oublier de prévoir, sur le moyen terme, que le logement sera vide parfois, entre 2 locataires).

Ensuite, on doit déduire toutes les charges supportées pour ce logement (de gestion, de financement, d’assurances, etc.) puis enlever les impôts et les prélèvements sociaux sur ces revenus locatifs nets.

Au final, bien souvent, le rendement de l’immobilier est nettement inférieur à ce qui est annoncé. Par exemple à Paris, le rendement immobilier d’un logement loué non meublé est environ de 1% !!

Performance à court, moyen et long terme d’un investissement immobilier

Si la performance passée, est souvent mise en avant, comme dans tout investissement, RIEN n’augure de l’avenir.

A moyen et long terme, on doit envisager, comme il a été dit plus haut, la vacance du bien. Même si le marché est tendu, comme à Paris, entre 2 locataires, la nécessité de travaux ou de diagnostics, peut impliquer de ne pas toucher de loyers pendant 2 ou 3 mois.

Ensuite, selon le bien, il sera peut-être nécessaire de faire des diagnostics entre 2 locataires. cela coûte de l’argent et peut “immobilier” aussi le bien pendant quelques semaines.

Au niveau du calcul, la rentabilité affichée peut être calculée selon le prix payé au départ (ce qui mécaniquement augmente la rentabilité au fur et à mesure que le loyer augmente) ou selon le prix du marché (que l’on peut connaître exactement via par exemple l’excellent plate-forme des prix officiels de l’immobilier immo-data.fr) , c qui change complètement ce qu’on peut voir.

Voici pour votre information, un aperçu de la rentabilité brute actuelle d’un investissement immobilier dans différentes villes de France (avec intégration des frais de notaires).