Performances d’ un investissement immobilier

Connaître les performances d’ un investissement immobilier à court, moyen et long terme n’est pas chose facile.

Tout d’abord, il faut savoir ce qu’on appelle « investissement immobilier ».

En effet, peut-on parler d’investissement immobilier en ce qui concerne l’achat de la résidence principale ? Si dans certains cas (notamment en province), l’achat d’une résidence principale est plus avantageux que de payer des loyers, ce n’est pas le cas à Paris malgré l’opinion commune (voir Acheter ou louer un logement ? ). Souvent, l’achat d’une résidence principale correspond à une envie irrationnelle (notamment des femmes quand il s’agit d’un couple) mais pas à un investissement financier..

Par « investissement immobilier », on entend donc soit de l’immobilier locatif (en meublé ou pas), soit des SCPI.

Le cas de l’investissement dans des SCPI est traité ici.

En ce qui concerne l’investissement en immobilier locatif, voir Comparatif des placements immobiliers.

Venons en maintenant aux performances financières donc à la rentabilité de tels placements.

Si celle est SCPI est calculée automatiquement, la rentabilité d’un placement immobilier doit être calculée par vous dans la plupart des cas.

Définition de la rentabilité nette d’un placement immobilier

La rentabilité nette est la somme d’argent que rapporte un investissement, un placement sur une année par rapport à l’argent investi et cela après déduction des différents frais, taxes et impôts.

Dans le cas d’un investissement immobilier loué, les loyers hors charges reçus génèrent des revenus. En rapportant le total de ces loyers bruts au prix d’achat (ou à la valeur actuelle du logement), on obtient un taux de rentabilité locative brute (sans oublier de prévoir, sur le moyen terme, que le logement sera vide parfois, entre 2 locataires).

Ensuite, on doit déduire toutes les charges supportées pour ce logement (de gestion, de financement, d’assurances, etc.) puis enlever les impôts et les prélèvements sociaux sur ces revenus locatifs nets.

Au final, bien souvent, le rendement de l’immobilier est nettement inférieur à ce qui est annoncé. Par exemple à Paris, le rendement immobilier d’un logement loué non meublé est environ de 1% !!

Performance à court, moyen et long terme d’un investissement immobilier

Si la performance passée, est souvent mise en avant, comme dans tout investissement, RIEN n’augure de l’avenir.

A moyen et long terme, on doit envisager, comme il a été dit plus haut, la vacance du bien. Même si le marché est tendu, comme à Paris, entre 2 locataires, la nécessité de travaux ou de diagnostics, peut impliquer de ne pas toucher de loyers pendant 2 ou 3 mois.

Ensuite, selon le bien, il sera peut-être nécessaire de faire des diagnostics entre 2 locataires. cela coûte de l’argent et peut « immobilier » aussi le bien pendant quelques semaines.

Au niveau du calcul, la rentabilité affichée peut être calculée selon le prix payé au départ (ce qui mécaniquement augmente la rentabilité au fur et à mesure que le loyer augmente) ou selon le prix du marché (que l’on peut connaître exactement via par exemple l’excellent plate-forme des prix officiels de l’immobilier immo-data.fr) , c qui change complètement ce qu’on peut voir.

Voici pour votre information, un aperçu de la rentabilité brute actuelle d’un investissement immobilier dans différentes villes de France (avec intégration des frais de notaires).

Ville Prix au mètre carré Loyer au mètre carré Rentabilité brute Ratio prix / loyer
Paris 9 610 € 26.2 € 3,04% 367
Marseille 2 300 € 12,8 € 6.21% 180
Lyon 3 990 € 13,3 € 3.72% 300
Toulouse 2 680 € 12,8 € 5,33% 209
Nice 3 680 € 16.4 € 4,97% 224
Nantes 2 950 € 12,3 € 4.65% 240
Strasbourg 2 560 € 12,5 € 5,45% 205
Montpellier 2 630 € 14,0 € 5,94% 188
Bordeaux 4 170 € 13.6 € 3.64% 307
Lille 3 180 € 13,7 € 4.81% 232
Rennes 2 690 € 12,4 € 5,15% 217
Reims 1 980 € 12,1 € 6,82% 164
Le Havre 1 690 € 11,5 € 7,60% 147
Saint-Étienne 870 € 8.0 € 10.26% 109
Toulon 2 140 € 11.5 € 6.00% 186
Grenoble 2 100 € 12,4 € 6,59% 169
Dijon 1 970 € 11,7 € 6,63% 168
Angers 2 000 € 10,7 € 5.97% 187
Le Mans 1 290 € 9,7 € 8.39% 133
Aix-en-Provence 3 810 € 16,4 € 4.80% 232
Brest 1 240 € 8,8 € 7.92% 141
Villeurbanne 2 980 € 12,7 € 4.76% 235
Nîmes 1 580 € 10,5 € 7.42% 150
Limoges 1 190 € 9.3 € 8,72% 128
Clermont-Ferrand 1 680 € 10,4 € 6,91% 162
Tours 2 260 € 12.2 € 6.03% 185
Amiens 2 100 € 12.2 € 6,49% 172
Metz 1 840 € 10,5 € 6,37% 175
Besançon 1 630 € 10.1 € 6,92% 161
Perpignan 1 060 € 9,7 € 10.22% 109
Orléans 1 870 € 11,6 € 6.92% 161
Boulogne-Billancourt 8 100 € 23.8 € 3,28% 340
Mulhouse 1 070 € 9,3 € 9.70% 115
Caen 1 950 € 12.1 € 6.93% 161
Rouen 2 330 € 11.7 € 5.61% 199
Nancy 1 800 € 10.9 € 6,76% 165
Saint-Denis 3 430 € 15,2 € 4.95% 226
Argenteuil 2 710 € 15.9 € 6.55% 170
Montreuil 5 300 € 19.2 € 4.04% 276
Roubaix 1 510 € 13.7 € 10,13% 110
Tourcoing 1 390 € 10.9 € 8.75% 128
Avignon 1 910 € 11,7 € 6,84% 163
Nanterre 4 710 € 19.3 € 4.57% 244
Créteil 3 290 € 15.7 € 5,33% 210
Poitiers 1 570 € 11.4 € 8.10% 138
Versailles 6 070 € 20.5 € 3.77% 296
Courbevoie 6 400 € 22,2 € 3.87% 288
Vitry-sur-Seine 3 480 € 14,0 € 4.49% 249
Pau 1 390 € 10,3 € 8.27% 135
Colombes 4 320 € 18.7 € 4,83% 231
Aulnay-sous-Bois 2 740 € 17.8 € 7.25% 154
Asnières-sur-Seine 5 880 € 20.3 € 3,85% 290
Rueil-Malmaison 5 280 € 19.5 € 4,12% 271
Antibes 4 050 € 15,8 € 4,35% 256
La Rochelle 3 660 € 14.5 € 4,42% 252
Saint-Maur-des-Fossés 4 280 € 19.2 € 5.01% 223
Champigny-sur-Marne 3 150 € 14,8 € 5,24% 213
Calais 1 410 € 8.6 € 6,81% 164
Aubervilliers 3 210 € 17.2 € 5,98% 187
Cannes 4 540 € 15.7 € 3,86% 289
Béziers 1 000 € 8.9 € 9.93% 112
Bourges 1 130 € 9.8 € 9.68% 115
Dunkerque 1 550 € 11.0 € 7.92% 141
Saint-Nazaire 1 890 € 9,9 € 5.85% 191
Colmar 1 850 € 10.0 € 6,03% 185
Drancy 2 610 € 16,6 € 7,10% 157
Mérignac 2 820 € 10,6 € 4.20% 266
Valence 1 520 € 9,3 € 6.83% 163
Quimper 1 380 € 8,9 € 7.20% 155
Issy-les-Moulineaux 7 150 € 22.8 € 3,56% 314
Noisy-le-Grand 3 520 € 16,5 € 5,23% 213
Levallois-Perret 8 670 € 24.4 € 3,14% 355
Villeneuve-d’Ascq 1 910 € 11.9 € 6.95% 161
Troyes 1 260 € 9.9 € 8,77% 127
Antony 4 580 € 19,6 € 4,78% 234
Neuilly-sur-Seine 9 630 € 26.6 € 3.08% 362
La Seyne-sur-Mer 2 570 € 11,6 € 5,04% 222
Sarcelles 1 830 € 13.5 € 8.23% 136
Clichy 6 110 € 21.4 € 3.91% 286
Lorient 1 490 € 9.8 € 7.34% 152
Niort 1 270 € 8,8 € 7,73% 144
Pessac 2 840 € 13.6 € 5,35% 209
Vénissieux 2 010 € 10,4 € 5.78% 193
Saint-Quentin 970 € 8.3 € 9.55% 117
Chambéry 2 260 € 12.1 € 5,98% 187
Ivry-sur-Seine 4 500 € 17,0 € 4,22% 265
Cergy 2 690 € 16.4 € 6.81% 164
Montauban 1 320 € 8,4 € 7.10% 157
Hyères 2 940 € 12.6 € 4,78% 233
Beauvais 1 410 € 10.3 € 8.15% 137
Cholet 1 240 € 9,7 € 8.73% 128
Bondy 2 600 € 16.3 € 7.00% 160
Villejuif 4 430 € 17.8 € 4.49% 249
Vannes 2 490 € 10,9 € 4.89% 228
Maisons-Alfort 4 970 € 20.2 € 4,54% 246
Fontenay-sous-Bois 5 190 € 17,6 € 3.79% 295
Chelles 2 810 € 15.1 € 6,00% 186
Arles 1 920 € 11,0 € 6,40% 175
Pantin 5 070 € 18.9 € 4,16% 268
Épinay-sur-Seine 2 270 € 13.8 € 6.79% 164
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