Comparatif des placements immobiliers

Une grande partie des placements financiers se fait dans l’immobilier. Quelle que soit la situation économique, l’immobilier reste, à tort ou à raison comme un des placements préférés des français, placement refuse, placement sacré au nom de la “pierre”, jugée éternelle et sûre.

Il existe plusieurs sortes de placements immobiliers mais la majorité est couverte par 8 sortes: l’ancien non meublé, l’ancien meublé, le neuf non meublé (dispositif Duflot), ne neuf meublé, l’ancien non meublé (dispositif Malraux), l’ancien non meublé (dispositif monuments historiques), le placement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), le placement en OPCI (organisme de placement collectif en immobilier).

Voici un petit comparatif de tous ces placements immobiliers en ce qui concerne les conditions d’accès, les durées d’engagement et de bail, leurs avantages et inconvénients.

Investissement en ancien non meublé.

Il n’y a aucune condition particulière pour investir dans l’ancien non meublé et aucune durée d’engagement. On y a des baux de 3 ans renouvelables. On y est très libre mais il y a en général un budget travaux et entretien très important à prévoir. La loi oblige juste les locataires à se comporter en “bons pères de famille” et à ne pas faire de trous mais au niveau de la saleté et de l’usure accélérée de gens qui se foutent de tout, rien n’est cadré et rapidement, les bénéfices des loyers peuvent partir en fumée.

De la même façon, il est quasiment impossible de sortir un locataire qui ne paie pas son loyer car les maires et les préfets n’aiment pas avoir des gens sur le trottoir. La perte est alors “sèche” et uniquement pour le propriétaire.

Investissement en ancien meublé

Dans ce cas, le bail est de 1 an renouvelable (9 mois non renouvelables pour un étudiant). La fiscalité est plus légère que pour un non meublé. Le marché locatif est en général restreint et il faut acheter de l”équipement. Ce type d’investissement est intéressant dans les grandes villes ou villes étudiantes.

Investissement en neuf non meublé (dispositif Duflot)

Il y a des conditions particulières à cet investissement: loyer plafonné, locataire soumis à conditions de ressources.

La durée du bail est de 3 ans mais il y a aussi une durée d’engagement de 9 ans.

Le dispositif Duflot prévoit une réduction d’impôt de 18% du montant de l’investissement retenu dans la limite de 300000 euros et de 5500 euros/m2.

Un bien immobilier en Duflot ne doit pas être loué à sa famille. POur ne pas faire un mauvais placement en Duflot, il faut refuser les solutions “tout packagé” et bien vérifier que l’économie d’impôt est supérieure à la perte de loyers par rapport au marché “libre”.

Investissement en neuf meublé

Un placement en neuf meublé impose un mandat à une société de gestion pour location à des populations “spécifiques”.

La durée des baux est de 3 ans renouvelable et l’engagement a une durée de 9 ans. La fiscalité est plus légère qu’en non meublés.

Le risque de ce genre d’investissements tient à la qualité du gestionnaire, au marché locatif restreint et aux frais et charges élevés. En général, on arrive à faire de bons investissements de ce type UNIQUEMENT dans les résidences prévues pour seniors et étudiants.

Investissement en ancien non meublé (dispositif Malraux)

Il s’agit ici d’un achat de logement à caractère ancien et en mauvais état, qu’on doit rénover. Bail  de 3 ans et durée d’engagement de 9 ans.

Il y a une défiscalisation des travaux de 22% à 30%, dans la limite de 100000 euros par an pendant 4 ans au maximum.

Il est rare de trouver des opérations immobilières en Malraux et il y a toujours un risque de dérapage des coûts. Par ailleurs, les investissements en Malraux sont souvent proposés dans de petites villes ou bourgades où on aura de la peine à trouver des locataires.

Investissement en ancien non meublé, dispositif Monuments Historiques

Il s’agit ici d’acheter un logement ancien classé ou répertorié à rénover. Le bail est de 3 ans renouvelable et la durée d’engagement est de 15 ans.

La défiscalisation des travaux est sans plafond. Les opportunités sont extrêmement rares et les travaux sont supervisés par l’administration.

Ce type de placement est réservé aux gros contribuables et aux bons connaisseurs.

Investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

La SCPI place les fonds collectés (votre argent) dans de l’immobilier d’entreprise.

Il y a en général une rentabilité plus élevée que lorsqu’on fait soit même de l’immobilier (5%) et il n’y a pas de gestion à faire. Attention quand même aux frais de gestion et à la situation économique.

Investissement en OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier)

L’OPCI place les fonds collectés (votre argent) dans de l’immobilier d’entreprise ET des produits financiers.

Ce placement est intéressant pour diversifier ses investissements mais attention à la situation économique.

1 commentaire

  1. paulic 22 mars 2015

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