Beaucoup de gens font le calcul qu’acheter un logement est plus avantageux que de payer un loyer.
Ceci n’est pourtant pas évident surtout quand les loyers sont à la baisse alors que les prix d’achat d’immobilier restent élevés parce que les propriétaires préfèrent attendre plutôt que de vendre plus bas que leurs espérances.
Nous allons examiner dans le détail les 2 hypothèses mais peut déjà être certain que:
– si vous êtes locataire d’un logement dépendant de la Loi 48, vous avez sûrement un petit loyer. Vous n’aurez aucun avantage à prendre un crédit immobilier. Si vous avez des économies, investissez les dans des placements sûrs et vous gagnerez plus d’argent.
– si vous habitez dans un HLM : les loyers modérés sont toujours plus compétitifs qu’un remboursement de prêt immobilier; calculez donc bien votre coup.
– si vous habitez dans une ville où l’achat d’immobilier est cher par rapport au loyer (c’est à dire dans une ville où un investissement immobilier rapporte en brut au maximum 3%), pensez à calculer ce que produirait votre argent si il était investi dans de l’immobilier dans un autre lieu ! Par exemple si vous habitez l’ ouest parisien et que vous pensez acheter, calculez combien vous rapporterait votre argent investi dans de l’immobilier loué à Toulouse, Marseille, Metz ou Grenoble .. Bien souvent vous gagnerez plus que ce qu’il vous faut pour payer le loyer.
– pensez toujours aux frais annexes d’un propriétaire: taxe d’habitation, charges, ravalement de façade, mise en conformité de l’ascenseur; souvent ces charges ne sont pas prises en compte dans la comparaison loyer/achat alors qu’elles font souvent pencher la balance vers la location.
– estimez aussi votre situation personnelle: si vous n’êtes pas fonctionnaire ou à un poste stable, vous aurez du mal à obtenir un crédit avantageux, même si il existe des dispositifs spécifiques comme le PAS, le prêt d’accession sociale.
Ceci tant dit, l’intérêt d’acheter un bien immobilier plutôt que de louer dépend, au niveau des calculs :
- du taux d’intérêt du crédit immobilier (et bien sûr de la somme à rembourser)
- de l’inflation
- du type de placement qu’on peut faire avec l’argent qu’on place au lieu de rembourser un prêt immobilier
Dans un article assez iconoclaste, le magazine Capital est formel en ce qui concerne Paris et les résidences principales: il vaut mieux louer alors qu’il vaut mieux acheter en province.
Voici le raisonnement économique tenu:
Le débat était lancé et, avant la crise, une sympathique lectrice nous avait envoyé un tableau Excel pour prouver l’inverse: il vaudrait mieux louer qu’acheter sa résidence principale:
En regardant de près ce tableau, on voyait quand même une certaine mauvaise foi, même à l’époque 😉
Les hypothèses de l’époque: une inflation de 1,5% (ok, imaginons .. et l’avenir a prouvé que ce n’était pas vrai) avec des placements sécurisés en 1% net –> difficile quand même d’imaginer, à l’époque, sur 20 ans une situation où l’inflation est supérieure aux rendements sécurisés non ? Hé bien c’est ce qui s’est passé..
Le calcul de la rentabilité des placements, dans l’hypothèse où on loue était faussé. En effet, si on place tout ce qu’on ne dépense pas par rapport à un remboursement de prêt, nous voilà à placer AUSSI la différence entre 8200 et 5050 mais pas chaque année, plutôt chaque mois (262.5 euros). Au final donc, on a beaucoup plus que 458791 euros. On obtient plutôt 376000 de placés pendant 20 ans avec chaque mois un versement de 380 (différence entre loyer et achat) + 262.5 = 642,5 euros de placés chaque mois, ce qui au final nous donne 629 489,59 € (calcul fait sur https://particuliers.societegenerale.fr/espace_conseil/outils/simulateur_rendement_epargne.html )
Par ailleurs, notre lectrice imaginait un prêt sur 20 ans à 1,2% et 0.17% d’assurance, ce qui est très bon . Si on passait à un taux + réaliste de 1,25% (excellent quand même) et une assurance de 0.2, on passait aussi à des mensualités de 3414 euros (calcul fait sur http://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/simulation-de-pret-immobilier/calcul-des-mensualites.html )
Le tableau avec ces nouvelles hypothèses donnait:
Et on voyait la situation qui commençait à changer.
En fait, tout dépend vraiment de votre taux de crédit, de l’assurance mais aussi de l’inflation et bien sûr de votre capacité à EPARGNER vraiment ce que vous ne dépensez pas en remboursement d’emprunt (ce qui réclame quand même de la volonté).
Mais d’un autre côté, si vous louez à Paris en utilisant votre argent pour acheter de l’immobilier ailleurs que vous louerez, vous aurez un rendement supérieur et serez donc gagnant.
Une autre façon de savoir s’il vaut mieux acheter ou louer son logement est de calculer le nombre d’années qu’il faut pour qu’un achat devienne plus rentable qu’une location.
Le courtier Meilleurtaux.com regarde le problème ainsi -voir plus loin. Tout dépend donc du prix de l’immobilier vs le prix des loyers et bien sûr des taux de crédit immobilier. Si à Perpignan, il faut moins d’UN AN pour qu’un achat soit rentable, il fallait avant la crise 12 ans à Paris. 2 ans à Nantes, 9 ans à Lyon, 11 ans à Bordeaux.. Outre le prix de l’immobilier, la taxe foncière qui a beaucoup changé impacte beaucoup le calcul.. Et bien sûr, il faut bien regarder les charges de copropriété et notamment le coût du syndic quand il y en a un car tout le monde sait à quel point cette profession se “gave” sur les copropriétés malgré la loi Alur..
Autre problème des propriétaires, le DPE et ses limitations qui peuvent vous massacrer le rendement OU à l’inverse vous permettre d’acquérir pour bien moins que sa valeur, un bien dont le DPE sera mauvais mais qui vous conviendra parfaitement, sans être une “passoire thermique” car la méthode de calcul du DPE est plus que douteuse à ce sujet.
Depuis la crise, les taux des prêts immobiliers ont explosé MAIS restent inférieurs à l’inflation donc si celle-ci se maintient, emprunter reste un bon plan .. sauf que les frais annexes (taxe foncière, rénovation énergétique, etc..) ont explosé.
En Septembre 2023, Meilleurs Taux, sans son étude “Acheter ou louer”, basée sur 32 villes, estime qu’il faut 15 ans et 6 mois pour qu’acheter un logement de 70m² soit plus intéressant que le louer dans les grandes villes. En 2019, la même étude estimait la durée à 1 an et 9 mois.
En résumé, CALCULEZ bien votre coût pour être sûr de votre coup !
