Acheter ou louer un logement ?

Beaucoup de gens font le calcul qu’acheter un logement est plus avantageux que de payer un loyer.

Ceci n’est pourtant pas évident surtout quand les loyers sont à la baisse alors que les prix d’achat d’immobilier restent élevés parce que les propriétaires préfèrent attendre plutôt que de vendre plus bas que leurs espérances.

Nous allons examiner dans le détail les 2 hypothèses mais  peut déjà être certain que:

si vous êtes locataire d’un logement dépendant de  la Loi 48, vous avez sûrement un petit loyer. Vous n’aurez aucun avantage à prendre un crédit immobilier. Si vous avez des économies, investissez les dans des placements sûrs et vous gagnerez plus d’argent.

si vous habitez dans un HLM : les loyers modérés sont toujours plus compétitifs qu’un remboursement de prêt immobilier; calculez donc bien votre coup.

si vous habitez dans une ville où l’achat d’immobilier est cher par rapport au loyer (c’est à dire dans une ville où un investissement immobilier rapporte en brut au maximum 3%), pensez à calculer ce que produirait votre argent si il était investi dans de l’immobilier dans un autre lieu ! Par exemple si vous habitez l’ ouest parisien et que vous pensez acheter, calculez combien vous rapporterait votre argent investi dans de l’immobilier loué à Toulouse, Marseille, Metz ou Grenoble .. Bien souvent vous gagnerez plus que ce qu’il vous faut pour payer le loyer.

pensez toujours aux frais annexes d’un propriétaire: taxe d’habitation, charges, ravalement de façade, mise en conformité de l’ascenseur; souvent ces charges ne sont pas prises en compte dans la comparaison loyer/achat alors qu’elles font souvent pencher la balance vers la location.

estimez aussi votre situation personnelle: si vous n’êtes pas fonctionnaire ou à un poste stable, vous aurez du mal à obtenir un crédit avantageux, même si il existe des dispositifs spécifiques comme le PAS, le prêt d’accession sociale.

Ceci tant dit, l’intérêt d’acheter un bien immobilier plutôt que de louer dépend, au niveau des calculs :

  • du taux d’intérêt du crédit immobilier (et bien sûr de la somme à rembourser)
  • de l’inflation
  • du type de placement qu’on peut faire avec l’argent qu’on place au lieu de rembourser un prêt immobilier

Dans un article assez iconoclaste, le magazine Capital est formel en ce qui concerne Paris et les résidences principales: il vaut mieux louer alors qu’il vaut mieux acheter en province.

Voici le raisonnement économique tenu:

Le débat était lancé et une sympathique lectrice nous a envoyé un tableau excel pour prouver l’inverse: il vaudrait mieux louer qu’acheter sa résidence principale:

En regardant de près ce tableau, on voit quand même une certaine mauvaise foi 😉

Les hypothèses: une inflation de 1,5% (ok, imaginons) avec des placements sécurisés en 1% net –> difficile quand même d’imaginer sur 20 ans une situation où l’inflation est supérieure aux rendements sécurisés non ?

Le calcul de la rentabilité des placements, dans l’hypothèse où on loue est faussé. En effet, si on place tout ce qu’on ne dépense pas par rapport à un remboursement de prêt, nous voilà à placer AUSSI la différence entre 8200 et 5050 mais pas chaque année, plutôt chaque mois (262.5 euros). Au final donc, on a beaucoup plus que 458791 euros. On obtient plutôt 376000 de placés pendant 20 ans avec chaque mois un versement de 380 (différence entre loyer et achat) + 262.5 = 642,5 euros de placés chaque mois, ce qui au final nous donne 629 489,59 (calcul fait sur https://particuliers.societegenerale.fr/espace_conseil/outils/simulateur_rendement_epargne.html )

Par ailleurs, notre lectrice imagine un prêt sur 20 ans à 1,2% et 0.17% d’assurance, ce qui est très bon . Si on passe à un taux + réaliste de 1,25% (excellent quand même) et une assurance de 0.2, on passe aussi à des mensualités de 3414 euros (calcul fait sur http://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/simulation-de-pret-immobilier/calcul-des-mensualites.html )

Le tableau avec ces nouvelles hypothèses donne:

Et on voit la situation qui commence à changer.

En fait, tout dépend vraiment de votre taux de crédit, de l’assurance mais aussi de l’inflation et bien sûr de votre capacité à EPARGNER vraiment ce que vous ne dépensez pas en remboursement d’emprunt (ce qui réclame quand même de la volonté).

Mais d’un autre côté, si vous louez à Paris en utilisant votre argent pour acheter de l’immobilier ailleurs que vous louerez, vous aurez un rendement supérieur à 1,5% et serez donc gagnant.

En résumé, CALCULEZ bien votre coût pour être sûr de votre coup !

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