Rendements des SCPI à court terme, moyen terme et long terme

Rendement d’ un placement en immobilier ancien à Paris à court, moyen et long terme

Rendement d’ un placement en immobilier ancien à court, moyen et long terme

Voir aussi

• Réduction d’impôt Scellier : investir en direct ou en parts de SCPI
• OPCI – La Banque Postale Immobilier
• Les endroits dangereux pour un investissement en Scellier

Les établissements bancaires ayant passé une convention avec l’État peuvent, jusqu’à fin décembre 2012, proposer des prêts à taux zéro. Ces prêts à taux zéro, appelés aussi PTZ, sont remboursables sans intérêt et peuvent financer (sous certaines conditions -voir plus loin- :

• la construction d’un logement,
• l’achat d’un logement neuf,
• l’achat d’un logement ancien quelle que soit sa date de construction,
• l’achat et/ou l’aménagement d’un local professionnel transformé en local d’habitation,
• l’achat d’un logement faisant l’objet d’un contrat de location-accession.

Le prêt à taux zéro peut être augmenté en cas de construction ou d’achat d’un logement neuf.

Le prêt à taux zéro vient en complément d’autres prêts. Le prêt à taux zéro ne peut  financer seul la totalité de l’investissement immobilier.

Personnes concernées par le prêt à taux zéro (PTZ):

L’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années précédant la demande de prêt. Cette condition n’est pas exigée quand l’emprunteur ou l’une des personnes qui vont occuper le logement financé avec le prêt à taux zéro remplit les conditions suivantes :

• être titulaire d’une carte d’invalidité correspondant au classement dans la 2ème ou 3ème catégorie,
• ou être bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé,
• ou être victime d’une catastrophe (catastrophe naturelle, technologique) qui a rendu son logement inhabitable de manière définitive.

Une personne qui déménage et vend le logement  précédemment acquis avec un prêt à taux zéro,  peut  demander le  transfert du PTZ.

Conditions liées au logement financé par un prêt à taux zéro (PTZ):

Le logement financé par le PTZ doit être la résidence principale de l’emprunteur dans un délai de 1 an après l’achèvement des travaux ou l’achat du logement.

Conditions liées aux revenus des personnes bénéficiant d’ un prêt à taux zéro (PTZ):

Le bénéfice du prêt à taux zéro est  fonction du montant total des revenus fiscaux de référence du ou des emprunteurs auxquels on ajoute éventuellement les revenus des personnes qui vont occuper le logement à titre de résidence principale et qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l’emprunteur.

Ce montant ne doit pas dépasser un certain plafond (voir après). Les revenus fiscaux pris en compte sont ceux de l’ année N-2 (revenu de l’avant-dernière année) pour les demandes de prêt effectuées entre le 1er janvier et le 31 mai ou de l’année N-1 (revenu de l’année dernière) pour les demandes de prêt effectuées entre le 1er juin et le 31 décembre.

Le montant du PTZ dépend aussi de la localisation géographique du logement et de son caractère neuf ou ancien.

Plafond de ressources pour un prêt à taux zéro (PTZ):

Prêts cumulables avec un prêt à taux zéro (PTZ):

Le prêt à taux zéro se cumule avec :

• le prêt d’accession sociale (PAS),
• le prêt conventionné (PC),
• le prêt 1 %,
• le prêt d’épargne logement (PEL),
• le prêt bancaire,
• autre prêt à caractère social.

Subvention ANAH et prêt à taux zéro (PTZ):

Pour les travaux d’accessibilité de l’immeuble ou d’adaptation du logement aux besoins des personnes handicapées ou à mobilité réduite, on peut cumuler (si le handicap intervient postérieurement à l’entrée dans les lieux ) une subvention ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) avec un prêt à taux zéro.

APL et prêt à taux zéro (PTZ):

Lorsque l’emprunteur bénéficie de l’APL au titre d’un Prêt d’accession sociale (PAS) ou d’un Prêt conventionné (PC), les mensualités du prêt à taux zéro sont prises en compte dans le calcul de l’APL.

Attention car le prêt à taux zéro n’ouvre pas droit en tant que tel à l’APL.

Voir aussi

• Prêt à taux zéro
• Le PAS, prêt d’ accession sociale
• Travaux éligibles pour l’ Eco-prêt à taux 0 (Eco-PTZ)

GFE Epargne Retraite®  (www.gfe-epargne-retraite.com ) est un investissement locatif  mélangeant  patrimoine immobilier, revenus complémentaires et avantages fiscaux.

GFE Epargne Retraite® est proposé par le Groupe France Epargne (GFE), filiale du Groupe Menguy Investissements.

GFE Epargne Retraite® est un système permettant aux particuliers d’obtenir des revenus complémentaires liés à un investissement immobilier (dispositif LMNP) dans une résidence de tourisme labélisée Appart’City®, tout en profitant d’avantages fiscaux intéressants en 2010.

Dans le cadre de cet investissement, les revenus accumulés et les économies d’impôt peuvent être utilisés comme épargne retraite.

GFE Epargne Retraite® est basé sur le dispositif fiscal  LMNP Bouvard-Censi (LMNP Scellier TVA) et permet donc au souscripteur de devenir propriétaire (dans une résidence labélisée Appart’City®  leader français des résidences de tourisme urbain au cœur des villes), d’un bien financé en majorité par des loyers garantis (bail commercial ferme) et des avantages fiscaux, complétés par une épargne légère.

Un apport personnel n' est pas obligatoire pour un investissement dans  GFE Epargne Retraite®.

Des emplacements en France et en Belgique dans des  villes comme Marseille, Nice, Le Mans, La Roche-sur-Yon, Saint-Cyr-l’Ecole sont disponibles pour les investisseurs à la recherche d’un patrimoine immobilier, de revenus complémentaires sécurisés dans le cadre de GFE Epargne Retraite®.

Les baux Appart’City® sont de 11,5 ans renouvelables, et sécurisés par la mutualisation des loyers sur plus de 7 000 appartements (60 résidences en 2010, 140 à l’horizon 2015)
La fiscalité est attractive avec le dispositif LMNP Bouvard-Censi (LMNP Scellier) permettant la récupération de la TVA à 19,6% ( sur le montant HT de l'acquisition (gain fiscal cumulable et immédiat). Article 261 D 4°c du CGI) et jusqu’à 8 333 euros d’économie d’impôt par an pendant 9 ans (soit 25% de réduction d’impôt, seulement en 2010, 25 % du prix de revient de l'acquisition HT, hors meubles, acquise pour toute signature notaire réalisée au plus tard le 31 décembre 2010. Investissement dans les Résidences de Tourisme -Loi de Finances rectificative 2009; économie réalisée sur 9 ans sur la base d'un investissement plafonné à 300 000 € HT soit jusqu'à 75 000 € de réduction d'impôt -amendement Bouvard-Censi).

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Voir aussi

• Réduction d’impôt Scellier : investir en direct ou en parts de SCPI
• Immobilier et avantages fiscaux
• Les endroits dangereux pour un investissement en Scellier

Jean-Michel Ciuch a été licencié du Crédit Foncier pour avoir listé 60 zones à risques (voir carte ci-après) où un investissement en Scellier est jugé dangereux. L’employeur de mr Ciuch, le Crédit Foncier n’a pas été content de voir critiquer la loi sur laquelle se base une majorité des affaires immobilières faites pendant la crise (70% de la construction d’immobilier en 2009 dépend de la loi Scellier).

document intégral téléchargeable sur http://www.profinance-conseil.com/IMG/pdf/300360506.pdf

Voir aussi

• Réduction d’impôt Scellier : investir en direct ou en parts de SCPI
• Immobilier et avantages fiscaux
• GFE Epargne Retraite

Dans le cas d’un agrandissement, il doit être d’au moins 14 m² pour avoir éventuellement droit au prêt d’accession sociale.

Dans le cas d’un achat de logement de plus de 20 ans, l’ état de ce dernier doit être constaté par un professionnel au préalable car le logement doit répondre à aux normes minimales d’habitabilité pour être acheté avec un prêt d’accession sociale.

Attention car contrairement au prêt conventionné, le PAS ne permet pas de financer un investissement immobilier destiné à du locatif !

Un prêt d’accession sociale a un taux d’intérêt variant entre 5,30 et 5,80 % suivant sa durée (le taux du PAS est fixé par l’état et par une marge que peuvent ajouter les banques). La durée d’un PAS varie de 5 à 30 ans.

Le PAS  ouvre le droit à l’ APL (aide personnalisée au logement).

L’obtention du prêt d’accession sociale est soumise aux revenus du demandeur et le revenu pris en compte pour l’obtention du prêt d’accession sociale est celui de l’avant dernière année précédant la demande.

Depuis le 1 novembre 2008, les ressources plafonds pour le PAS sont les suivantes:

Le montant du PAS peut atteindre 90% du coût de l’acquisition (mais les banques peuvent le faire sur moins).

En cas de chômage, le PAS permet de bénéficier d’une assurance pour qu’une partie des échéances soient reportées à la fin de la durée de paiement.

Le prêt d’accession sociale est proposé  par toutes les banques ayant signé une convention avec le Crédit Foncier de France sans garantie qu’il soit compétitif par rapport à d’autres types de prêts.

Voir aussi

• Offre bancaire Cortal Consors
• Négocier un prêt immobilier
• Macif assurance habitation

Ceci n’est pourtant évident surtout quand les loyers sont à la baisse alors que les prix d’achat d’immobilier restent élevés parce que les propriétaires préfèrent attendre plutôt que de vendre plus bas que leurs espérances.

- si vous êtes locataire d’un logement dépendant de  la Loi 48, vous avez sûrement un petit loyer. Vous n’aurez aucun avantage à prendre un crédit immobilier. Si vous avez des économies, investissez les dans des placements sûrs et vous gagnerez plus d’argent.

- si vous habitez dans un HLM : les loyers modérés sont toujours plus compétitifs qu’un remboursement de prêt immobilier; calculez donc bien votre coup.

- si vous habitez dans une ville où l’achat d’immobilier est cher par rapport au loyer (c’est à dire dans une ville où un investissement immobilier rapporte en brut au maximum 3%), pensez à calculer ce que produirait votre argent si il était investi dans de l’immobilier dans un autre lieu ! Par exemple si vous habitez l’ ouest parisien et que vous pensez acheter, calculez combien vous rapporterait votre argent investi dans de l’immobilier loué à Toulouse, Marseille, Metz ou Grenoble .. Bien souvent vous gagnerez plus que ce qu’il vous fait pour payer le loyer.

- pensez toujours aux frais annexes d’un propriétaire: taxe d’habitation, charges, ravalement de façade, mise en conformité de l’ascenseur; souvent ces charges ne sont pas prises en compte dans la comparaison loyer/achat alors qu’elles font souvent pencher la balance vers la location.

- estimez aussi votre situation personnelle: si vous n’êtes pas fonctionnaire ou à un poste stable, vous aurez du mal à obtenir un crédit avantageux, meêm si il existe des dispositifs spécifiques comme le PAS, le prêt d’accession sociale.

Voir aussi

• Taux d’ usure au 1er Juillet
• Risques assurables par une garantie emprunteur pour un prêt
• Réduction d’impôt Scellier : investir en direct ou en parts de SCPI

Achat de résidence principale et impôts:

les intérêts du prêt contracté pour l’achat du logement principal donnent droit à une réduction d’impôt de 40% la première année et de 20% les 4 années suivantes dans une limite annuelle de 7500 euros d’intérêts pour un couple; le taux est de 40% sur 7 ans poiur un logement basse consommation énergétique BBC 2005

Investissement locatif Scellier et impôts:

on achète dans ce schéma un logement neuf à louer 9 ans; en contrepartie, on a droit à une réduction d’impôt de 25% de 300000 euros, soient 75000 euros répartis sur 9 ans; la réduction d’impôt annuelle est donc de 8333 euros

Investissement locatif Robien et impôts:

on achète avant le 31 décembre 2009 un logement neuf destiné à être loué pendant 9 ans: on peut alors déduire de son revenu 50% du prix du bien et obtenir un déficit foncier annuel de 10700 euros, ce qui réduit le revenu taxable

Réduction d’impôts Malraux:

On achète un bien à rénover dans un secteur sauvegardé; les charges de restauration donnent droit à une réduction d’impôt de 40% de leur montant dans la limite de 100000 euros, soit 40000 euros de réducgion d’impôt maximale; pour un même investissement, la défiscalisation est possible pendant 4 ans

Impôts et immobilier neuf locatif dans les départements d’outre-mer:

l’immobilier neuf locatif dans les départements d’outre-mer donne droit à une réduction d’impôt sur 5 ans pouvant atteindre chaque année 40000 euros ou 15% du revenu imposable

Investissement dans des forêts et impôts:

avec de strictes conditions d’exploitation, l’achat de massifs forestiers procure un avantage fiscal allant jusqu’à 6975 euros par an

Location meublée non professionnelle et impôts:

si on achète dans une résidence de services (tourisme, étudiants, personnes âgées …), on a droit à une réduction d’impôts identique à celle de l’investissement Scellier, avec un avantage annuel maximal de 8333 euros

Impôts et résidences de tourisme en zone rurale:

un investissement dans des résidences de tourisme en milieu rural donne droit à une réduction d’impôt de 25000 eutros répartis sur 6 ans, soit 4167 euros par an

Voir aussi

• Réduction d’impôt Scellier : investir en direct ou en parts de SCPI
• GFE Epargne Retraite
• Projet de Loi de Finances 2010

Les détenteurs de parts de SCPI bénéficient d’un avantage par rapport aux acheteurs classiques d’immobilier puisque l’amortissement démarre le premier jour du mois qui suit la souscription, sans attendre la location du bien ou la fin de sa construction.

Fiscalement, l’achat en direct ou les parts de SCPI  » Scellier  » ont le même avantage fiscal : une réduction d’impôt étalée sur 9 ans et égale à 25% du prix, plafonné à 300.000 euros par an (économie d’impôt maximale de 75000 euros). Cette réduction d’impôt tombe à 20% pour les investissements effectués en 2011 et 2012.

Pour un bien immobilier acheté en direct, la base de la réduction d’impôt est le prix de revient du logement.
Pour les SCPI  » Scellier « , la base retenue pour le calcul de l’avantage fiscal est de 95% (et non pas 100%) de la souscription. C’est la règle dans les autres SCPI fiscales, investies en logement neuf.

Dans l’état actuel des textes ( point VIII. de l’article 199 du code général des impôts concernant les SCPI  » Scellier « ), la réduction d’impôt  est « subordonnée à la condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d’application du présent article sont réunies « . Cela signifie qu’au moins 95% de la souscription doit être affecté aux achats de logements neufs.

Par rapport à l’achat en direct, la SCPI présente les  avantages suivants :

• simplicité d’accès puisque quelques milliers d’euros permettent de souscrire des parts
• mutualisation des risques locatifs (pas de soucis de gestion du placement)

Il faut cependant s’assurer, avant de souscrire dans une SCPI « Scellier », que le produit correspond à sa situation fiscale (l’économie d’impôts liée à l’amortissement dépendant du taux d’imposition du contribuable).

La SCPI « Scellier » est un placement à long terme: le particulier investisseur doit conserver ses parts pendant une période d’au moins 9 ans (ou il l’intégralité des avantages fiscaux accordés par la loi).  Cette période court à compter de la date de mise en location du dernier immeuble acquis par la SCPI donc la durée statutaire d’une SCPI « Scellier » est généralement fixée à 13 ans (+ 2 ou 3 ans nécessaires pour liquider la SCPI soit une quinzaine d’années).

La liquidité d’un placement SCPI « Scellier » est limitée car l’avantage fiscal, qui rend rentable ce placement, ne peut pas être transmis. Les possibilités de vente anticipée sont souvent faites à des prix décotés.

Pendant la durée de son placement, le particulier investisseur en SCPI « Scellier » reçoit des revenus fonciers dont le montant dépend des conditions de location des immeubles et du niveau des loyers (respectant les plafonds fixés par la loi).

Voir aussi

• Immobilier et avantages fiscaux
• GFE Epargne Retraite
• Risques encourus pour non déclaration d’ ISF

Conçu sur un modèle de fonctionnement proche de celui des OPCVM, l’Organisme de Placement Collectif Immobilier, OPCI est une alternative simple et attractive à l’investissement immobilier en direct. Ce produit majoritairement investi dans l’immobilier est également composé de valeurs mobilières et contient, par ailleurs, une part de liquidités selon le schéma suivant.

L’OPCI « La Banque Postale Immobilier » permet d’investir dans l’immobilier d’entreprise sans aucun souci de gestion : sélection des biens, perception des loyers, entretien des immeubles… La fiscalité est celle des dividendes ouvrant droit à abattement et des plus-values de cessions de valeurs mobilières en cas de rachat.

L’OPCI « La Banque Postale Immobilier » permet de percevoir un revenu annuel complémentaire qui évolue en fonction des loyers et des plus-values immobilières.

La durée de placement recommandée est de 8 à 12 ans. Cependant, on peut disposer des fonds en cas de besoin (maximum 6 mois).

Voir aussi

• Winalto Assurance vie de la MAAF
• Tarifs bancaires BNP Paribas
• Réduction d’impôt Scellier : investir en direct ou en parts de SCPI