Immobilier et avantages fiscaux

Un investissement immobilier peut aider à payer moins d’impôts. Voici quelques types d’investissements immobiliers et leurs avantages fiscaux relatifs.

Achat de résidence principale et impôts

Si la résidence principale a été achetée avec un emprunt d’avant janvier 2011 pour une résidence construite ou achetée avant Octobre 2011, alors les intérêts sont déductibles.

Les intérêts du prêt contracté pour l’achat du logement principal donnent droit à une réduction d’impôt de 40% la première année et de 20% les 4 années suivantes dans une limite annuelle de 7500 euros d’intérêts pour un couple et 3750 euros pour une personne seule.

Pour un logement acquis en 2010, si le logement n’a pas obtenu le label BBC, le crédit d’impôt est égal à 30 % la 1ère année et 15 % les 4 suivantes.

Pour un logement acquis en 2011 (offre de prêt faite avant de 2011), si le logement n’a pas obtenu le label BBC, le crédit d’impôt est égal à 25 % la 1ère année et 10 % les 4 suivantes.

Valeur de la résidence principale pour l’IFI

La résidence principale n’est comptée que pour 70% dans sa valeur à l’IFI mais attention si vous avez un prêt, car ce dernier n’est pas non plus considéré dans toute sa valeur.

Du temps de l’ISF, l’emprunt ayant servi à financer l’achat de la résidence principale était déductible à 100% du patrimoine imposable. Ce qui restait à payer était au passif de l’ISF, même si cette somme dépassait le prix du bien, puisque l’abattement de 30% ne s’appliquait pas à cette dette. Ainsi, l’habitation principale pouvait avoir une valeur nette négative pour l’ISF et amoindrir donc le patrimoine taxable.

Légalement, l’art 885 G quater du CGI portant sur la déduction des dettes afférentes à des actifs exonérés ou non pris en compte, a été abrogé. Le nouveau texte indique que « sont déductibles de la valeur des biens ou droits immobiliers […] les dettes […] afférentes à des actifs imposables et, le cas échéant, à proportion de la fraction de leur valeur imposable ».

Les commentaires administratifs du texte au BOFiP le 8 juin 2018 indiquent clairement que : la dette afférente à la résidence principale est déductible à 100% dans la limite de la valeur imposable de l’actif, soit 70% de la valeur vénale du logement.

Investissement locatif Pinel et impôts

Ce dispositif fiscal a été mis en place pour inciter les gens à acheter des logements dans des zones tendues.

Plusieurs conditions sont nécessaires (prix maximum d’achat, loyers plafonnés, ressources des locataires plafonnées et engagement de l’investisseur sur la durée pendant laquelle il mettre le bien en location) pour en échange obtenir une réduction fiscale de 2% par an (ra rapport au prix d’achat) pendant 9 ans puis 1% par an si on va au maximum possible de 12 ans d’engagement de location.

Attention car un investissement en Pinel a de nombreux inconvénients cachés !

Réduction d’impôts Malraux

Pour bénéficier de cette réduction d’impôt, on achète un bien à rénover dans un secteur sauvegardé, à savoir dans un site patrimonial remarquable bénéficiant d’un PSMV (Plan de Sauvegarde de Mise en Valeur) ou d’un PVAP (Plan de Valorisation de l’Activité et du Patrimoine).

En réalité, on achète ET le bien ET une “enveloppe” de travaux attachée.

L’investisseur s’engage à louer le logement, pendant 9 ans (sans limite de loyer).

En échange, l’investisseur récupère  22 % ou 30 % (PSMV) du montant des travaux avec une limite de dépenses de 100000 € par année fiscale (pendant un maximum de 4 ans).

En 2018, on ne tient pas compte des économies d’impôt d’un investissement Malraux dans le plafonnement global des niches fiscales.

Impôts et monuments historiques

Proche du dispositif précédent, ce dispositif permet de défiscaliser tout ou partie de ses revenus en investissant dans un immeuble classé à l’inventaire des monuments historiques. Ici aussi, l’investisseur achète un immeuble à rénover et l’enveloppe de travaux correspondante.

Dans ce cas, l’économie d’impôt n’est pas une réduction d’impôt mais une réduction de la base imposable. L’investisseur diminue de son revenu 100 % du montant des travaux et des intérêts d’emprunt, sans limite de temps ni de montant.

Comme avec le Malraux, les investissements en monuments historiques ne sont pas concernés par les limites des niches fiscales.

Diminuer ses impôts en faisant du déficit foncier

Le dispositif du déficit foncier permet de défiscaliser la totalité des travaux de rénovation d’un bien immobilier qu’on destine à la location. Le montant des charges (travaux de réparation, charges d’entretien, de copropriété, primes d’assurances, intérêts d’emprunt, taxe foncière…) est imputable sur les revenus fonciers à condition que le bien continue d’être loué dans les 3 ans qui suivent l’imputation et avec une limite de 10700 euros par an.

Le déficit foncier est enlevé du revenu global du contribuable:

  • en ce qui concerne les dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt pendant 10 ans
  • les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers les 10 ans suivants

Impôts et immobilier neuf locatif dans les départements d’outre-mer:

Il existe un investissement Pinel spécial “outre-mer” ainsi que d’autres dispositifs assez compliqués et auxquels il faut faire très attention, voir https://www.impots.gouv.fr/portail/professionnel/reduction-ou-deduction-au-titre-des-investissements-productifs-neufs

Investissement dans des forêts et impôts:

L’investissement forestier permet en effet de bénéficier d’un avantage fiscal, au titre de l’impôt sur le revenu (IR) ou de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

La réduction d’impôt sur le revenu est possible dans le cadre des investissements forestiers suivants:

– acquisition directe de forêts, de terrains en nature de bois ou de terrains qui sont à boiser (réduction d’impôt de 18% dans la limite de 5 700 euros de dépenses prises en compte par personne).
– investissement dans un groupement foncier forestier (GFF), une société d’épargne forestière (SEF) ou un Groupement d’intérêt économique et environnemental forestier (GIEEF), organismes qui s’occupent des acquisitions et des ventes ainsi que de la gestion des forêts en France (réduction fiscale de 18% dans la limite de 5 700 euros de dépenses prises en compte par personne).
– cotisations d’assurance qui couvrent le risque de tempête (réduction fiscale égale à 76% dans la limite de 6 250 euros de dépenses prises en compte par personne).

Un crédit d’impôt est possible pour les investissements forestiers suivants :
– Travaux forestiers (reboisement, récolte du bois, sauvegarde du peuplement, etc.) payés par le particulier ou par le GFF, GIEEF ou SEF, et effectués dans une propriété d’au moins 10 hectares d’un seul tenant ou d’au moins 4 hectares d’une seul tenant dans le cadre d’une organisation de producteurs.
– Rémunération versée à un gestionnaire forestier professionnel.

 

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