Investissement Pinel: avantages et inconvénients cachés

Quand on parle d’investissement immobilier ou de réduction fiscale, la loi Pinel ou le dispositif d’investissement Pinel arrive forcément dans la conversation tôt ou tard.

Mais concrètement, en quoi consiste un investissement Pinel ?

Quels sont ses avantages ? Quels sont ses inconvénients et surtout quels sont les inconvénients cachés du Pinel ?

Investissement Pinel: caractéristiques principales

La loi Pinel est un dispositif fiscal d’incitation à l’investissement locatif.

Un investisseur en Pinel achète un bien immobilier neuf situé dans des zones géographiques strictement définies. Le prix du mètres carré doit être en dessous d’un certain seuil (et au maximum de 5500 euros). Le montant maximum qu’on peut investir en Pinel est de 300000 euros (en 2 logements au maximum).

Il doit ensuite louer le bien (avec des plafonds de loyers) pendant 6, 9 ou 12 ans, à des ménages dont les revenus sont en dessous de certaines limites.

En respectant ces conditions, l’investisseur obtient une réduction d’impôt qui est proportionnelle à la somme investie mais dépend aussi de la durée de location.

Maisons,  appartements et locaux éligibles à une réduction d’impôt « Pinel »

• logements acquis neufs ou ayant été ou qui seront en état futur d’achèvement entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021
• logements que le contribuable-acquéreur fait construire, avec une date de dépôt de demande de permis de construire comprise entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021
• logements, que l’investisseur a acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021 et qui ont fait ou font l’objet, entre ces dates, de travaux visant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf
• logements, que l’investisseur a acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021 et qui ne satisfont pas aux conditions de décence et qui donc font l’objet de travaux de réhabilitation entre ces mêmes dates (travaux réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur et définis par décret (décret du 30.1.02) afin que ces logements puissent avoir des performances techniques quasiment identiques à celles des logements neufs (voir arrêté du 19.12.03)
• locaux, que l’investisseur a acquis entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021, affectés à un usage autre que l’habitation et qui ont été ou sont transformés en logements, entre ces mêmes dates, par des travaux réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur.

Dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, cet achèvement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de signature de l’acte authentique d’acquisition.

Dans le cas d’un logement que l’acquéreur-investisseur fait construire, la livraison doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de l’obtention du permis de construire.

Si l’investissement est relatif à un programme de production d’un immeuble neuf, la livraison des travaux de réhabilitation ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du local ou du logement concerné.

Attention, les logements éligibles à la loi Pinel doivent aussi respecter certaines normes thermiques et énergétiques.

Quelles zones pour un investissement en loi Pinel ?

Zone A bis:  Paris ainsi que ses 29 communes environnantes

Zone A:  L’Île de France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de l’agglomération Genevoise.

Zone B1:  La totalité des métropoles de plus de 250.000 habitants, la grande couronne parisienne, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses, la Corse ainsi que les autres îles non reliées au continent, mais aussi les départements d’Outre-Mer).

Zone B2:  Les villes de plus de 50.000 habitants et celles ayant obtenu un agrément spécial de la part de la Préfecture.

Zone C:  Reste du territoire, non éligible à la loi Pinel depuis le 1er janvier 2018.

Quels prix d’achat au mètre carré pour du Pinel ?

Le prix d’achat au mètre carré est au maximum de 5500 euros. En fait, en fonction de la zone, le prix d’achat maximum considéré est déterminé par une formule :

(0.7 + 19/S), S étant la surface du logement.

Si le prix est obtenu est encore trop élevé par rapport au prix du marché de la zone, le préfet peut abaisser le prix maximum possible pour du Pinel.

Attention à la notion de prix d’achat ou prix d’acquisition Pinel qui est retenue pour les avantages fiscaux.

Le prix d’achat considéré est le prix d’acquisition auquel on ajoute les frais relatifs à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement s’il y a lieu et taxe de publicité foncière –> au prix d’achat indiqué par le promoteur du Pinel, il faut donc ajouter d’autres frais pour rester en dessous des 5500 euros ou alors considérer tous ces frais dans le calcul de la rentabilité du Pinel…

Quelles limites de ressources pour les locataires d’un investissement en Pinel ?

Les limites de revenus pour les locataires sont de:

Avantages d’un investissement en loi Pinel

L’avantage principal d’un investissement Pinel est simple: il consiste en une réduction fiscale.

L’investisseur s’engage à louer le bien pendant 6 ans ou 9 ans. Il pourra ensuite prolonger cette durée de 3 ans renouvelable 1 fois (donc 6 ans de plus au maximum) si la durée initiale  est de 6 ans ce qui donnera une durée finale de 9 ou 12 ans et prolonger de 3 ans pour une durée initiale de 9 ans, ce qui donnera une durée finale de 12 ans.

En échange, il a droit à une réduction d’impôts annuelle de 2% sur le prix d’achat (pour les 9 premières années d’engagement), ce qui donne un taux de réduction d’impôt de 12 % pour un engagement de location de 6 ans, de 18 % pour un engagement de location de 9 ans et de 21 % pour un engagement de location de 12 ans car on passe à 1% entre la 10 et la 12e année.

La réduction d’impôt maximale par an est donc de 6000 euros (2% de 300000, qui est le maximum qu’on peut investir). Si la réduction fiscale Pinel est supérieure à l’impôt dû, le surplus est perdu..

Inconvénients d’un investissement en Pinel

Si vous avez lu attentivement toutes les conditions à respecter pour qu’un logement soit éligible en Pinel, vous avez vu qu’il faut vraiment calculer précisément sa rentabilité..

Certes, il y a l’avantage fiscal mais les loyers sont limités et les ressources des locataires aussi. Concrètement, cela limite d’une part les rentrées d’argent mais augmente aussi le risque de non paiement des loyers et même d’avoir le logement VIDE..

Or, dans la plupart des simulations de vendeurs d’investissement PINEL, ces 2 risques importants ne sont jamais mentionnés..

A ceci s’ajoute le fait que si vous avez des locataires indélicats ou qui partent, vous aurez des frais de remise en état de l’appartement, non seulement pendant la durée de location sur laquelle vous vous êtes engagé(e) (si vous voulez relouer vite) mais aussi à la fin de la durée d’engagement car si vous voulez revendre votre logement “Pinel”, il faudra le rafraichir un minimum… voir le réparer …

Par ailleurs, la réalité montre que les promoteurs de Pinel survendent leurs habitations aux investisseurs de 20 à 40% plus cher que les prix du marché de la même zone (en prétextant l’avantage fiscal).. Un investisseur en Pinel achète donc du neuf surestimé pour espérer le revendre dans x années, comme de l’ancien ..  Pas du tout évident d’arriver à vendre plus cher non ? Au minimum, il faut très précisément connaître l’endroit où vous achetez afin d’avoir un avis précis et “terrain” de l’avenir des prix de l’immobilier dans la zone.

Enfin, comme le Pinel vous engage pendant pas mal d’années et souvent avec un emprunt que vous faites pour le financer, vous êtes aussi “scotché(e)” dans votre capacité d’emprunt.

Vous savez toutes et tous que les banques jugent votre capacité d’emprunt en comptant que vous ne devez pas avoir + de 30% de vos revenus consacrés à des remboursements de crédits.. Un engagement sur du Pinel peut alors vous bloquer pour acheter votre résidence principale ou secondaire..

MAJ: Depuis le 01/01/2023, 2 formules de la loi Pinel existent, avec le Pinel plus, qui propose du logement supposé être plus durable et plus confortable. Pour conserver la réduction d’impôt la plus élevée, il faudra acheter un logement RE 2020, seuil 2025, avec une superficie minimale selon la typologie, une taille réglementée pour les espaces extérieurs.

Seuls les logements Pinel implantés dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville ne sont pas concernés et pourront avoir l’avantage fiscal à taux plein sans ses critères du Pinel+. En Pinel classique, le crédit d’impôt sera abaissé de 1,5 % pour un investissement Pinel réalisé en 2023.