Réduction d’impôt Scellier : investir en direct ou en parts de SCPI

On peut effectuer un placement locatif dans le neuf en souscrivant des parts de SCPI ” Scellier “. La SCPI, Société civile de placement immobilier, simplifie l’investissement immobilier en le rendant plus accessible financièrement.

Les détenteurs de parts de SCPI bénéficient d’un avantage par rapport aux acheteurs classiques d’immobilier puisque l’amortissement démarre le premier jour du mois qui suit la souscription, sans attendre la location du bien ou la fin de sa construction.

Fiscalement, l’achat en direct ou les parts de SCPI ” Scellier ” ont le même avantage fiscal : une réduction d’impôt étalée sur 9 ans et égale à 25% du prix, plafonné à 300.000 euros par an (économie d’impôt maximale de 75000 euros). Cette réduction d’impôt tombe à 20% pour les investissements effectués en 2011 et 2012.

Pour un bien immobilier acheté en direct, la base de la réduction d’impôt est le prix de revient du logement.
Pour les SCPI ” Scellier “, la base retenue pour le calcul de l’avantage fiscal est de 95% (et non pas 100%) de la souscription. C’est la règle dans les autres SCPI fiscales, investies en logement neuf.

Dans l’état actuel des textes ( point VIII. de l’article 199 du code général des impôts concernant les SCPI ” Scellier “), la réduction d’impôt  est “subordonnée à la condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d’application du présent article sont réunies “. Cela signifie qu’au moins 95% de la souscription doit être affecté aux achats de logements neufs.

Par rapport à l’achat en direct, la SCPI présente les  avantages suivants :

  • simplicité d’accès puisque quelques milliers d’euros permettent de souscrire des parts
  • mutualisation des risques locatifs (pas de soucis de gestion du placement)

Il faut cependant s’assurer, avant de souscrire dans une SCPI “Scellier”, que le produit correspond à sa situation fiscale (l’économie d’impôts liée à l’amortissement dépendant du taux d’imposition du contribuable).

La SCPI “Scellier” est un placement à long terme: le particulier investisseur doit conserver ses parts pendant une période d’au moins 9 ans (ou il l’intégralité des avantages fiscaux accordés par la loi).  Cette période court à compter de la date de mise en location du dernier immeuble acquis par la SCPI donc la durée statutaire d’une SCPI “Scellier” est généralement fixée à 13 ans (+ 2 ou 3 ans nécessaires pour liquider la SCPI soit une quinzaine d’années).

La liquidité d’un placement SCPI “Scellier” est limitée car l’avantage fiscal, qui rend rentable ce placement, ne peut pas être transmis. Les possibilités de vente anticipée sont souvent faites à des prix décotés.

Pendant la durée de son placement, le particulier investisseur en SCPI “Scellier” reçoit des revenus fonciers dont le montant dépend des conditions de location des immeubles et du niveau des loyers (respectant les plafonds fixés par la loi).

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