SCPI: définition et pratique

Une société civile de placement immobilier (SCPI) permet d’investir dans des logements, des murs de magasin, des bureaux ou des entrepôts tout en évitant à l’épargnant la gestion quotidienne. Concrètement, ces fonds récupèrent l’épargne des particuliers et l’investissement dans l’immobilier professionnel ou dans des immeubles destinés à la location pour particuliers (en neuf ou ancien).

Une fois que les immeubles sont choisis, la société ui gère la SCPi s’occupe du remplissage, du paiement des loyers, des travaux, etc.. Chaque trimestre, les quote-parts des loyers sont versées aux investisseurs.

On peut distinguer différentes sortes de SCPI.

Certaines n’investissent que dans de l’immobilier professionnel.

Certaines n’investissent que dans un domaine économique précis.

Certaines achètent de tout .

Certaines SCPI se spécialisent sur les opportunités de défiscalisation.

Les SCPI peuvent être à capital fixe ou variable. Dans le premier cas pour la vendre il faut trouver un acheteur sur le marché secondaire. L’investisseur doit s’inscrire auprès de la société de gestion pour définir le prix de vente souhaité.

Dans le cas où la SCPI est à capital variable, la société de gestion rachète les parts (et réduit le capital de la SCPI).

les SCPI rapportent un revenu versé par trimestre. la performance inclut les loyers mais aussi la valorisation annuelle des biens (donc la plus-value espérée en cas de revente).

Quel est le rendement des SCPI ?

Le capital n’est pas garanti dans les SCPI.

Depuis 15 ans, le rendement baisse. L’association française des placements immobiliers publie régulièrement les rendements des SCPI avec donc pour les SCPI des rendements plus faibles de par les avantages fiscaux qu’elles procurent.

Attention à tenir compte des frais d’acquisition qui varient entre 4 et 16%

Fiscalité des SCPI

Les revenus fonciers des SCPI sont taxés à l’IR progressif et aux contributions sociales. S’il y a emprunt pour acquérir les parts de SCPI, les intérêts se déduisent des revenus fonciers.

Les investisseurs ôtent également des revenus de capitaux mobiliers la partie (en général, moins de 5% du total de l’actif) de placements financiers (OPC de trésorerie) réalisés pour la gestion de la trésorerie de la SCPI (fonds en attente d’utilisation).

Les plus-values immobilières sont taxées à l’impôt et aux contributions sociales dès leur réalisation (vente).

A partir de la 5ème année de détention des parts de SCPI, le montant de la plus-value imposable bénéficie d’un abattement progressif en fonction de la durée de détention des parts. A compter de la 30ème année, l’impôt sur la plus-value est nul.

Si l’acquisition de parts de SCPI à capital fixe est faite sur le marché secondaire, il y a des droits d’enregistrement.

Dans le cadre de la gestion de leur trésorerie, le placement des liquidités des SCPI passe par des supports (dépôts bancaires, titres d’OPC) liquides et de court terme. Les revenus qui en ressortent sont classés fiscalement dans la catégorie des « revenus de capitaux mobiliers ». La taxation intervenant, le cas échéant, sur la plus-value de cession de ces participations est réalisée dans les conditions de droit commun.

Chaque année, la société de gestion doit indiquer à chacun des investisseurs les éléments nécessaires à la déclaration de revenus, pour les revenus fonciers mais aussi accessoires (revenus financiers).

NB: Avec des SCPI, un particulier peut recourir au démembrement temporaire de propriété exactement comme pour un logement. Cette possibilité est intéressante quand on veut par exemple limiter l’impact fiscal des revenus fonciers puisqu’un investisseur pourra organiser la pleine propriété des parts de SCPI pour le moment où il prendra sa retraite avec alors des revenus réguliers et un coût d’acquisition minoré car partagé avec l’usufruitier.

2 commentaires

  1. Valentin 11 septembre 2017
    • Crédit et Banque 11 septembre 2017

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