Prêt in fine ? Très compliqué à obtenir chez LCL

Un crédit in fine est un crédit dont ne rembourse que les intérêts et le principal à la fin (voir Crédit in fine, remboursement in fine

et   Emprunt in fine : définition ).

Quand on veut faire un emprunt immobilier, pour de la location en meublé ou dans le cadre d’un Pinel , un crédit in fine peut être intéressant.

Quand on paie l’IFI, un crédit in fine aussi peut être judicieux car on n’est pas considéré comme propriétaire du bien à 100% mais au fur et à mesure du prorata des années..

Ca peut être un bon moyen d’avoir un effet de levier avec une assurance-vie: vous mettez l’assurance-vie (fonds en euros) en garantie du prêt (100% pour avoir un bon taux) et le tour est joué.

Ca c’est la théorie. En pratique c’est très compliqué car les banques (ou plutôt les gens qui travaillent dans les banques) ne connaissent pas trop les prêts in fine et ça leur fait peur à tous ces gens quand ils ne connaissent pas ..

Dès lors, ils demandent tout un tas de garanties, quand bien même ils ont 100% de garanties sur le capital.

Si ce sont les intérêts dont ils ont peur que l’emprunteur ne les paie pas, rien ne les empêche de demander une garantie là aussi mais étrangement ils ne le font pas (même en demandant à ce que les loyers soient versés dans la banque qui donne le prêt).

Si par ailleurs, vous n’êtes pas salarié mais gérant de société ou retraité ou rentier, les choses se compliquent..

Voici les documents que vous demanderont de toutes façons les banques ou les courtiers pour un prêt in fine.

– Copie recto verso CNI ou passeport
– Livret de famille avec acte mariage + pages enfants
– Jugement de divorce (s’il en existe)
– Dernier relevé caf (s’il en existe)
– Justificatif de domicile (dernière quittance EDF)
– Offre de prêt et tableau d’amortissement en cours (prêt conso)
– 3 derniers mois de relevés de tous les comptes bancaires + justif épargne
– Contrat de travail et ou dernier avenant (si salarié)
– 3 dernières fiches de paie  (si salarié)
– 2 derniers avis d’imposition (l’ensemble des pages)
– Compromis signé lorsqu’il sera disponible.

Voir aussi une expérience véridique et concrète pour un refus de prêt in fine chez LCL

Le bien à financer vaut 42000 euros, ce qui frais inclus donne environ 47000 euros. le bien est un meublé, est déjà loué et rapporte 200 euros de loyer par mois, avec une taxe foncière équivalente à environ 1,5 mois de loyer.

Plutôt que d’acheter directement le bien, l’investisseur veut faire un crédit in fine d’une valeur de 47000 euros et en garantie, il met 47000 euros en assurance-vie (fonds en euros). la durée du crédit demandé est de 10 ans

LCL lui propose un taux de 0.8 et une assurance de crédit à 0.42%. on peut certes trouver mieux notamment pour l’assurance mais c’est pratique d’avoir tout au même endroit. Cela fait donc des mensualités d’environ 30 euros et le solde à rembourser au bout des 10 ans, au moment où on peut solder l’assurance-vie.

Avec une assurance-vie sur 10 ans, qui pourra rapporter a priori au minimum 1,3%, l’opération ne coûte rien à l’investisseur qui peut même gagner quelques centaines d’euros, voir +, au final, sur le dos de la banque..

L’investisseur n’est pas salarié mais a une EURL dont il optimise le fonctionnement en faisant le minimum de bénéfices possibles. A quoi cela sert-il de travailler pour l’état et d’ailleurs de travailler quand on a déjà gagné de quoi vivre ? Le capital de cette EURL est inférieur à 500 euros et ses derniers exercices sont des pertes de quelques centaines d’euros mais n’importe quel gérant d’entreprise de ce type sait que ce type d’entreprise est une société quasiment de type personnel ,  en  forme “société” donc que la personne “morale” doit être “checkée” avec d’autres métriques que celles des sociétés .

L’employé de LCL demande tous les documents indiqués ci-dessus. Il ne s’intéresse pas au patrimoine de la famille, ni à l’emploi de la conjointe de l’investisseur (dont pourtant le compte est dans la même banque) ni à la provenance de l’argent à placer en assurance-vie (un héritage).

Au final, LCL refuse le crédit au titre que

prêt in fine n’a pas vocation à solvabiliser un dossier” ?!?

Au vu du bilan 2017 avec pertes sur exercices et fonds propres négatifs => difficile de valider la récurrence ainsi que le montant des revenus
vu endettement trop important et faiblesse du reste à vivre pour 6 personnes

LCL aurait pu demander à ce que les loyers soient mis chez LCL et/ou que les mensualités (30 x 12 x 10) soient bloquées mais non ??

Quelques personnes consultées pensent que ces explications sont fausses et que LCL n’a simplement pas voulu faire une “petite” opération où la banque aurait au final perdu de l’argent

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