L’indemnité d’immobilisation est souvent mentionnée dans les avant-contrats immobiliers.
Qu’est-ce que c’est ? Quel est son fonctionnement ? A-t-elle un caractère obligatoire et quelles sont ses implications financières ?
Qu’est-ce que l’indemnité d’immobilisation ?
L’indemnité d’immobilisation est une somme demandée dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente.
Contrairement au compromis de vente, qui engage réciproquement l’acheteur et le vendeur, la promesse unilatérale laisse à l’acheteur un droit d’option. Pendant la durée de cette option, souvent fixée entre 2 et 3 mois, le vendeur s’engage à ne pas proposer le bien à d’autres acheteurs. En contrepartie, une indemnité est versée pour compenser le risque d’immobilisation du bien.
A quoi sert cette indemnité ?
Elle protège le vendeur en couvrant les frais et la perte de temps engagés si l’acheteur décide finalement de ne pas acheter le bien. Si les conditions suspensives, telles que l’obtention d’un prêt immobilier, ne sont pas respectées par l’acheteur, cette somme reste acquise au vendeur. Toutefois, si l’acheteur obtient un refus de prêt de plusieurs banques (généralement deux ou trois), il peut récupérer cette somme sur présentation des justificatifs.
L’indemnité d’immobilisation est-elle obligatoire ?
L’obligation de cette indemnité dépend du type de contrat et du contexte. Elle est obligatoire uniquement dans les promesses unilatérales de vente prévoyant une immobilisation supérieure à 18 mois, lorsque le vendeur est une personne physique. Dans tous les autres cas, elle n’est pas imposée par la loi mais peut être librement négociée entre les parties. La somme versée doit obligatoirement être mentionnée dans l’avant-contrat, accompagnée des modalités de son paiement.
Quel montant prévoir ?
Le montant de l’indemnité varie selon les cas :
- Lorsque l’indemnité est obligatoire, la loi fixe un minimum à 5 % du prix de vente.
- Dans les autres cas, il est d’usage de verser environ 10 % du prix du bien, bien que certaines négociations aboutissent à une indemnité de 5 %.
Si le montant demandé semble excessif, un juge peut être saisi pour le réviser. En revanche, certaines clauses, comme celle de dédit, prévoyant une somme forfaitaire en cas de renoncement à la vente, ne peuvent être modifiées judiciairement.
A qui verse-t-on cette indemnité ?
L’indemnité d’immobilisation ne doit jamais être versée directement au vendeur. Elle est confiée à un professionnel de l’immobilier, comme un notaire ou un agent immobilier disposant d’une garantie financière. Cette pratique assure à l’acheteur que les fonds lui seront restitués si les conditions de remboursement sont remplies.
Quand payer ?
Le versement intervient généralement lors de la signature de la promesse de vente pour un bien ancien. Pour un bien neuf, notamment en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), il peut être effectué à l’obtention du permis de construire.
Comment récupérer l’indemnité ?
L’acheteur peut récupérer cette somme si une des conditions suspensives prévues dans l’avant-contrat se réalise. Il doit alors fournir des preuves des démarches entreprises, par exemple des refus de prêts émis par les banques. Si ces conditions sont remplies, le notaire ou l’agent immobilier restitue la somme rapidement et en intégralité.
Différence entre indemnité d’immobilisation et séquestre
Souvent confondue avec le séquestre, l’indemnité d’immobilisation est une somme compensatoire pour le vendeur. Le séquestre, quant à lui, est une avance sur le prix d’achat, généralement prévue dans les compromis de vente. Son montant est aussi d’environ 5 à 10 % du prix, mais il est déductible de la somme finale lors de la signature de l’acte authentique.