La condition suspensive de prêt, vous connaissez ? C’est le fait d’acheter un bien immobilier à condition d’avoir un crédit. En d’autres mots, la vente est soumise au fait que l’acheteur ait obtenu un crédit, dans bien sûr un délai limite.
Cette condition donne lieu à de nombreux problèmes et procès.
Qu’en est-il exactement ?
La condition suspensive est systématique en cas de prêt
Au départ d’une transaction immobilière, acheteur et vendeur signent un avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente) AVANT l’acte de vente définitif. La promesse de vente est faite sous seing privé ou chez un notaire ou une agence immobilière. Elle consiste à “réserver” le bien pour un prix et une durée déterminée.
Cet avant-contrat indique notamment si le prix doit être payé directement ou indirectement (même si ce paiement indirect ne concerne pas 100% du prix) avec ou sans l’aide d’un prêt.
Si tel est le cas, alors la promesse de vente est conclue sous condition suspensive, à savoir sous la condition de l’obtention du ou des prêts nécessaires au financement.
Cette clause est valable pour une durée déterminée, fixée aussi dans la promesse de vente.
Ainsi, la conclusion de l’acte de vente définitif dépend de l’obtention du prêt. Si l’acheteur l’obtient, l’acte de vente est signé. Si l’acheteur n’obtient pas le prêt, l’acte de vente ne sera pas signé, sans que l’acheteur doive indemniser le vendeur.
L’acheteur peut néanmoins renoncer à la condition suspensive en le mentionnant expressément (et de manière manuscrite) mais si il n’y renonce pas, le contrat est conclu sous condition suspensive et il peut invoquer un refus de prêt pour se désengager. A noter que si la promesse de vente est faite chez un notaire, la mention manuscrite n’est pas obligatoire car il suffit que le notaire en informe l’acheteur.
Le refus d’un crédit par la banque libère l’acheteur d’immobilier
La promesse de vente indique les modalités selon lesquelles le prêt bancaire est demandé (voir les précautions à prendre avant de demander un prêt ). C’est seulement dans le cas où il est refusé selon ces modalités que l’acheteur peut se désengager par rapport au vendeur.
Ces modalités sont le montant du crédit souhaité, la durée de remboursement, les taux plafonds acceptés (l’acheteur négocie ensuite un taux inférieur si possible).
Pour se désengager, l’acheteur doit alors montrer (le mieux est d’avoir un courrier de la banque) que la banque a refusé le prêt aux conditions détaillées dans la promesse de vente (A propos de la banque, voir Les garanties de crédit, de prêt: définition et détails pratiques).
En cas de refus de crédit, que devient l’avance ?
A l’avant contrat, l’acheteur verse une “indemnité d’immobilisation” ou avance (en général de 5-10% du prix du bien). Cette somme est bloquée jusqu’à la vente définitive.
S’il y a refus du prêt, l’acheteur DOIT récupérer cette indemnité et le vendeur ne peut pas la garder. C’est la loi.
Si les conditions du prêt, telles que mentionnées dans la promesse de vente, ne sont pas celles indiquées dans le refus de la banque, alors le vendeur peut réclamer un dédommagement ou exiger la poursuite forcée de la vente.
Par exemple, si le courrier “preuve” que montre l’acheteur indique un refus de prêt pour un taux inférieur à celui indiqué ou une durée différente. Attention donc à ce détail.
Aucune loi n’oblige l’acheteur à s’adresser à plusieurs banques MAIS la promesse de vente peut “exiger” ceci, avec un nombre minimal de banques à contacter. Si rien n’est spécifié à ce sujet, le refus d’UNE seule banque suffit à rompre l’engagement.