En 2025, il ne suffit plus d’avoir un bon dossier pour obtenir un crédit immobilier. Une règle appliquée discrètement par plusieurs banques vient rebattre les cartes, et elle pourrait faire capoter votre projet si vous avez le malheur de viser un bien mal noté sur le plan énergétique. Sans prévenir, certaines banques imposent désormais des conditions drastiques pour financer un logement classé F ou G au DPE. Et évidemment, elles se gardent bien de vous en parler avant que vous ayez signé le compromis.
Un prêt immobilier amputé si le logement est une passoire énergétique
Prenons un exemple concret. Manu, trentenaire en CDI avec un apport personnel de 40 000 € (soit 20 % d’un projet à 200 000 €), a en théorie un profil béton pour emprunter. Sa banque lui avait même donné un accord verbal. Mais au final le prêt est remis en question. Motif ? Le diagnostic de performance énergétique de l’appartement visé est classé F. Résultat : la banque refuse de financer plus de 70 % du prix d’achat. Manu est donc sommé de combler les 30 % restants… ou de renoncer.
Aucune information préalable. Aucune mention de cette politique dans les plaquettes commerciales. Et bien entendu, aucune obligation légale pour la banque de justifier cette restriction. Il s’agit d’une règle interne, appliquée depuis le printemps 2024 par plusieurs établissements, sans communication officielle.
Pourquoi les banques durcissent le ton
Cette attitude de la banque est une gestion du risque déguisée. Un bien mal classé au DPE se revend moins bien, surtout dans un marché contraint par les normes environnementales. Pour les banques, cela signifie une perte potentielle en cas de défaut de remboursement et de revente forcée. Elles réduisent donc leur exposition : sur un bien F ou G, elles ne financent plus que 70 % maximum. Le reste ? À vous de vous débrouiller.
Certaines banques vont un peu plus loin, mais pas forcément dans le bon sens. Elles proposent, à certaines conditions, un prêt complémentaire plafonné à 30 000 €, avec un taux bonifié… uniquement pour les primo-accédants. Une rustine qui ne règle pas le fond du problème.
Comment contourner le blocage
Pour résister et contrer les banques, on peut commander un “DPE projeté” pour simuler l’effet de travaux simples sur la note énergétique du logement. Il suffit parfois de remplacer deux radiateurs et le ballon d’eau chaude pour passer de F à E pour un coût faible par rapport au crédit (2000 euros ici). En intégrant ce montant dans son apport personnel le crédit est accordé.
On peut aussi comme cela se fait, loin des discours officiels et des magazines, faire faire plusieurs DPE jusqu’à en avoir un bon. De plus en plus, les DPE sont faits par des débutants ou des stagiaires qui n’y connaissent pas grand chose. Quelques données à changer en amont (comme par exemple le type de consommation « normale » ou « intense » et hop ! (Vous pouvez aussi acheter pour 50 euros ce simulateur DPE sur Excel qui vous permettra de jouer avec toutes les données en entrée pour « optimiser » votre DPE :-)))
Ce qu’il faut anticiper dès la phase de recherche
Avant de signer quoi que ce soit, vous devez :
- vérifier le DPE du bien dès la première visite. Si le logement est en F ou G, attendez-vous à un refus partiel de financement ;
- demander un DPE projeté. C’est souvent peu coûteux et cela peut sauver votre crédit ;
- intégrer le coût des travaux dans votre budget global, voire dans votre apport personnel ;
- solliciter plusieurs DPE et banques et courtiers. Certaines enseignes restent plus souples que d’autres, mais encore faut-il les identifier à temps.
Vers une généralisation des restrictions sur les passoires thermiques
Ce durcissement n’est pas une lubie passagère. Il s’inscrit dans un contexte réglementaire très clair : depuis janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Ceux classés F seront exclus du marché locatif à partir de 2028, et les logements en E suivront en 2034. Le signal est limpide : ces biens sont voués à devenir invendables s’ils ne sont pas rénovés. Les banques, elles, ont déjà pris les devants.
À noter que ce blocage touche aussi bien les investisseurs locatifs que les particuliers qui achètent pour y vivre. Et à aucun moment les banques ne s’engagent à vous informer en amont. Il faut donc assumer vous-même la responsabilité d’anticiper ces pièges.
Une règle implicite qui change tout
Ce qu’on appelait autrefois “passoire énergétique” est devenu un motif de refus bancaire à part entière. Ce n’est pas inscrit noir sur blanc dans les conditions générales, mais c’est bel et bien appliqué. Et tant pis pour ceux qui découvrent la règle après la promesse d’achat. Le financement d’un bien immobilier, en 2025, ne se joue plus uniquement sur les taux, l’endettement ou l’apport. La performance énergétique du bien est désormais une variable déterminante.
Mais .. en fait si vous acheter pour occuper le bien, vivent les mauvais DPE
A cause de la peur qu’on mauvais DPE fait courir, beaucoup de biens sont bradés et la décote est plus importante que la perte d’un crédit donc au final, si vous voulez acheter un bien en DPE F ou G, vous obtiendrez un bien meilleur prix que prévu et vous aurez beaucoup moins à emprunter. A vous d’expliquer à la banque le schéma car elle prendra aussi beaucoup moins de risques.. D’ailleurs en province, qui se précipite sur les biens à mauvais DPE ? Les assureurs et les banquiers pour se constituer à peu de frais un patrimoine immobilier…
Acheter une passoire thermique en 2025, c’est possible. Attention si vous voulez emprunter dans le cas où vous voulez louer ensuite. Très bonne affaire avec la peur ambiante si vous acheter pour y habiter (évidemment, sauf cas extrêmes, vous ne ferez pas les travaux).