Combien emprunter ? That is the question dans tous les cas de crédit, emprunt et prêts non ?
Combien emprunter ? C’est comme un jeu: jusqu’où peut aller la banque ? Sur la base de quelles garanties ? avec quels délais ? Et surtout: à quoi ai-je intérêt ??
Pour tenter de répondre à cette question, nous allons nous intéresser à l’emprunt le plus gros, le plus normé, le plus important souvent d’une vie: l’emprunt immobilier .
Il faut savoir tout d’abord que malgré toutes les publications qui en parlent, chaque dossier d’emprunt, de prêt et de crédit est UNIQUE. Il n’y a pas de grand livre où la banque et ses nervis déterminent ce à quoi vous avez droit ou ce à quoi vous pouvez prétendre ou ce qu’ils peuvent dédaigner vous prêter, selon l’opinion que vous avez des banques 😉
L’opinion que vous avez des banques: ça c’est important. Surtout, ne pensez pas que vous avez DROIT à quelque chose en ce qui concerne le crédit dans une banque.
Vous devez donc d’abord évaluer et mesurer vos caractéristiques, atouts et faiblesses pour ensuite convaincre le banquier (ou l’arnaquer ;-)).
Capacité d’emprunt
La première question à se poser est de savoir quelle est votre capacité d’emprunt. Cela vous amènera à être parfaitement conscient des limites de ce que vous pouvez demander à la banque et donc aussi de savoir si la banque vous prend pour un idiot ou pas.
Connaître sa capacité d’emprunt c’est d’une part connaître les chiffres mais aussi le contexte.
Les chiffres, ce sont vos revenus et vos dépenses. En gros, combien gagnez-vous chaque mois, et combien dépensez-vous, en frais obligatoires (remboursement d’emprunts, pension alimentaire, loyers, etc..).
Le total des dépenses obligatoires ne doit pas dépasser 1/3 de vos revenus. En d’autres mots, si vous remboursez déjà un prêt, que vous payez une pension alimentaire, que vous avez un loyer et que tout ça représente 50-60% de votre salaire, sans que vous ayez des revenus annexes, oubliez l’idée d’emprunter: ça sera déjà compliqué pour vous mais ce n’est pas un bon service de s’endetter encore plus !
Dans le cas où vous êtes limite avec ce fameux 1/3 (capacité d’endettement maximal), il va falloir ajuster la durée du prêt et le type de prêt (in-fine ou amortissable) pour rester dans les clous.
Ce 1/3 est souvent calculé à tort sur le seul salaire et on arrive donc à emprunter, dans certains journaux ou sites internet, alors que cette capacité d’emprunt est dépassée.. Oui mais alors l’emprunteur a d’autres revenus que son salaire..
Impressionner le banquier, c’est aussi savoir présenter ces chiffres. Les banquiers sortent rarement de leurs bureaux sauf pour manger donc ils sont habitués aux papiers, aux dossiers, aux tableurs et aux jolis documents. N’hésitez pas à présenter un joli dossier, avec des tas de copies de vos fiches de salaires et autres, histoire de faire un bon gros dosseur épais: ça rassure.. (voir aussi Modèle Excel pour simulation ou suivi de crédit, emprunt, prêt)
Apport personnel
L’apport personnel est la somme d’argent que vous pourrez mettre dans le projet que vous avez. Plus vous en mettez, meilleur sera le prêt. Plus vous vous mouillez et plus vous aurez un taux plus bas, des frais de dossier réduits et même une obtention plus rapide du crédit.
Petite ruse méconnue, les prêts comme le Prêt à taux zéro ou les autres prêts signalés dans Les 4 prêts qui peuvent aider un crédit immobilier sont considérés comme de l’apport personnel.
En pratique, les banques commencent à vous aimer quand votre apport personnel est au moins de 10-20% de la somme totale à emprunter.
A 30-40% d’apport personnel, vous êtes un client en or pour la banque !
Frais annexe à un crédit
Un crédit emprunt prêt a toujours des frais annexes et les banques aiment s’enrichir avec ces frais. Ces frais sont aussi le moyen de négocier pour moins dépenser.
Certains frais sont à payer tout de suite (caution, frais de dossier). D’autres s’ajoutent aux mensualités ou se paient à part comme les frais d’assurance.
Les frais de dossier peuvent aller jusqu’à 1% de l’argent emprunté. Pour un crédit immobilier, les frais de dossier sont en général compris entre 600 et 1000 euros. Comme chaque banque les fixe librement, ils sont négociables et plus le dossier intéresse la banque plus ces frais sont négociables et même supprimables.
Dans un crédit immobilier, hypothèque ou caution sont des garanties prises par la banque pour ne pas risquer des impayés. Dans les 2 cas, il y a un coûté à payer dès que le prêt est signé, sachant que l’hypothèque a aussi des frais supplémentaires comme les taxes de publicité foncière, les droits de timbre et l’émolument du notaire.
Les taux de crédit sont toujours donnés SANS les frais d’assurances. Dans le cas d’un crédit immobilier par exemple il faut ajouter le prix de l’assurance-décès qui est obligatoire tandis qu’il faut parfois en ajouter d’autres que peut exiger la banque comme par exemple une assurance perte emploi.
N’oubliez d’ailleurs pas, pour comparer des crédits, de bien p^rendre en compte les frais annexes et notamment les frais d’assurances qui peuvent varier d’un crédit à l’autre selon ce qu’exige la banque.
Selon tous ces critères de dossier de crédit de capacité d’emprunt, de frais annexes, vous pourrez vous-même déterminer Combien emprunter.
En jouant sur la durée du crédit, vous pourrez changer votre capacité d’emprunt, en sachant que les banques sont prêts à augmenter ce fameux 33% si la durée du crédit est courte.
En ayant une vision claire de votre avenir professionnel, vous saurez aussi à quoi vous vous engagez. Si par exemple vous avez l’intention de créer votre société, empruntez tant que vous êtes salarié au maximum de ce que vous pouvez car une fois votre propre patron, vous n’aurez quasiment aucune possibilité d’emprunt personnel..
Si vous êtes d’un tempérament versatile, ne vous mettez pas un crédit de 25 ans sur le dos.
Renseignez-vous aussi concrètement sur les conditions de remboursement anticipé et sur la manière concrète de changer de banque le jour où celle qui vous a vendu un crédit ne vous plaira plus. Les banques aiment les rapports de force où elles dominent et il faut souvent leur rappeler qui est le client ! (Changement de banque facile )