Depuis le printemps où nous écrivions la première version de cet article, la situation de Réside Etudes Seniors s’est grandement détériorée et enfin le 28 Novembre, RES a connu son destin.. temporaire.
Fin novembre, plus de 6 000 bailleurs impliqués dans Réside Études Senior (RES), attendaient la décision du Tribunal.
Tous les sites du groupe (sous les marques Les Girandières et Palazzo) sont repris par Zenitude et Stella Management (offre couplée) avec entrée en jouissance immédiate.
Zénitude est un groupe qui gère déjà 46 résidence et reprend donc avec Stella les 53 résidences RES. 1067 employés sont repris par Zenitude et 719 par Stella.
Si les baux sont conservés, les loyers vont être renégociés et c’est sans doute là-dedans que se logent les « mauvais » détails pour les copropriétaires qui vont sans doute revoir très à la baisse les revenus attendus des résidences Senior de RES…
Les aventures de Réside Etudes Seniors avant la reprise
Le Monde du 27 Septembre avait publié page 19 un article d’une demi page sur la probable faillite de Réside Etudes !
Selon Le Monde, une audience du Tribunal de Commerce de Paris a été convoquée le 7 Octobre pour étudier une mise en liquidation judiciaire de l’activité Réside Etudes Seniors. Les administrateurs judiciaires estiment que le redressement de l’activité est compromis. Le groupe Réside Etudes conteste cette version. Ceci dit, comme Réside Etudes Seniors a plus ou moins toujours été en déficit, et comme la circulation de cash est interdite dans le cadre d’une procédure judiciaire, entre les entités du groupe qui sont toutes concernées par la procédure, la situation de Réside Etudes Seniors ne pouvait que s’aggraver.
Aucun repreneur n’a été trouvé ? (Pourquoi reprendre dans une activité plombée et alors qu’en attendant, on pourra avoir les meilleurs morceaux à la casse ??)
Altarea aurait déposé une offre, mais pour TOUT le groupe Réside Etudes, avant de la retirer.
Selon l’Agefi, 9 offres de reprises partielles auraient été déposées pour donc uniquement certaines résidences.
Logiquement, + de 40 résidences devraient définitivement fermer avec des conséquences pour les investisseurs, les locataires et évidemment les salariés.
Il y a fort à parier que Réside Etudes Seniors partira en liquidation, laissant les copropriétaires dans une bien mauvaise situation (car les frais de propriété seront toujours à payer) , sans parler des personnes âgées et des employés… Bravo à Philippe Nicolet, actionnaire principal et dirigeant de Réside Etudes !
Auparavant donc au printemps 2024, le plan de sauvegarde de Réside Etudes, donc des 9 entités concernées (voir Réside Etudes bientôt en faillite ? Paieront-ils les loyers ? ) avait accouché déjà d’une bien mauvaise nouvelle pour les copropriétaires de biens immobiliers dans une résidence « seniors » donc concernés par Réside Etudes Seniors .
En effet, Réside Etudes Seniors proposait copropriétaires d’abandonner une grande partie des loyers pendant 3 ou 4 ans.
Concrètement, la proposition de Réside Etudes Seniors était de consentir à une baisse de loyers de 50% pendant 1 an. Ensuite les loyers remonteraient à 65% la seconde année et puis 80% la 3éme année et 100% la 4eme année soit à partir du 30 juin 2027.
Ensuite au 30 juin 2028, il fut proposé de verser un loyer augmenté mais ne pouvant excéder 30% de l’effort consenti par les bailleurs “SI ET SEULEMENT SI RESIDE ETUDES SENIORS ATTEINT UN RESULTAT “NET” DE 15% MINIMUM” … Bref, un sacré pari sur l’avenir.
MAJ début Juin 2024. Les copropriétaires Réside Etudes ont reçu un mail indiquant que «
Tribunal de Commerce de Paris s’est réuni le lundi 3 juin pour se prononcer sur la situation des sociétés du Groupe Réside Études placées sous une procédure de sauvegarde depuis le 4 décembre 2023. Nous avons été avisés de la mise en délibéré des décisions du Tribunal :
- au 11 juin 2024 pour la société Réside Études Seniors (R.E.S)
- et au 18 juin 2024 pour les autres sociétés du Groupe Réside Études, notamment pour les filiales qui gèrent l’exploitation de vos biens des branches étudiante et hôtelière, sous les sociétés Résidences Services Gestion (R.S.G) et Réside Études Apparthotels (R.E.A) et Relais Spa Val d’Europe (résidence Relais Spa à Chessy).
«
–> Réside Etudes Seniors est bien considéré à part et sera vraisemblablement en beaucoup plus mauvaise posture que les autres entités du groupe.
Alors que faire pour un copropriétaire Réside Etudes Seniors ?
3 solutions étaient possibles avant la bombe lâchée par Le Monde dans son édition du 27 Septembre (voir début de l’article)
Vendre son bien Réside Etudes
Le copropriétaire peut vendre son bien puisqu’il en est entièrement propriétaire. Pour les copropriétaires qui ont acquis le bien il y a longtemps, l’opération peut être intéressante si ils ne sont pas gourmands et ne considèrent pas leur bien comme de l’immobilier classique donc qqch qui aurait monté de x %.
Pour vendre, on peut passer par Réside Etudes :-)) ou alors tenter le direct (pourquoi pas auprès d’autres opérateurs mais alors il peut être intéressant de se grouper).
On peut aussi demander à un notaire, une agence.
Ou encore à d’autres copropriétaires de la résidence où l’on est copropriétaire.
Dénoncer le bail et louer en direct
Préalablement, il faut bien lire le bail et vérifier les conditions de dénonciation. On est dans le cas classique d’un client (en l’occurrence Réside Etudes Seniors) qui ne paie pas son loyer. Mais d’un autre côté, Réside Etude est souvent le gestionnaire de la résidence (Bien vérifier si l’entité qui gère est également Réside Etudes Seniors ou pas).
Ensuite, il faut louer en direct. A ce titre, y a-t-il une condition sur les locataires possibles ou pas ? En d’autres mots, peut-on louer à des personnes qui ne sont pas forcément « seniors ». Bien lire le règlement de copropriété.
Là aussi, se grouper avec d’autres copropriétaires de la même résidence peut être utile.. mais très compliqué car ce type de résidences de services doit respecter des normes et des prestations spécifiques. Par ailleurs les copropriétaires ne sont généralement pas propriétaires des parties communes qui appartiennent à l’exploitant.
Rester avec Réside Etudes et négocier
Personne n’est obligé d’accepter la proposition de Réside Etudes. Là encore, se grouper peut être intéressant pour négocier + que ce qui est proposé. Il est sûrement intéressant de se grouper ET globalement (TOUS les copropriétaires concernés en France) mais aussi PAR résidence car en immobilier CHAQUE résidence, en fonction de son lieu, a une situation particulière. Par exemple, les facilités de trouver du personnel ou des occupants ne sont pas les mêmes selon le lieu. Par ailleurs, si des copropriétaires d’une résidence se groupent, il est possible d’en changer l’objet (et de devenir par exemple une résidence étudiante ou de tourisme.. selon le lieu).
Dans tous les cas, il est CRUCIAL de:
- bien connaître le bail (qui est le contrat qui lie le copropriétaire à Réside Etudes Seniors)
- bien connaître le règlement de copropriété de la résidence concernées, les dernières décisions d’AG et de PARTCIPER à l’AG (pour éviter de laisser les mains libres à Réside Etudes)
- bien connaître les comptes de la copropriété (est-elle ELLE en déficit ou pas ? Là il y a un élément intéressant)
- réfléchir à se grouper SOIT globalement SOIT par résidence (soit même les 2) en CALCULANT RIGOUREUSEMENT les coûts (les avocats ne sont pas gratuits même s’ils le promettent ! les avocats DOIVENT fournir préalablement un DEVIS où ce qu’ils proposent comme interventions est CLAIREMENT défini) et les tenants et aboutissants d’un groupement (Vérifiez par exemple si celui ou celle qui organise le groupement a les mêmes intérêts que vous et n’est pas un faux nez de Réside Etudes, d’une autre société, d’un avocat ou n’espère pas ainsi régler uniquement sa propre situation !!)
Avez-vous des infos concernant les autres sociétés du groupe notamment les résidences étudiantes qui semblent, elles, rentables ?
Non. Le plan de sauvegarde continue mais vue la situation générale, peut être que l actionnaire principal, qui a 74 ans, va tout lâcher