En France, acquérir du bien immobilier est souvent considéré comme une évidence. Que ce soit l’habitation principale ou un investissement « pour faire du locatif » ou pour placer son argent, nous sommes formatés par la propagande sur la pierre.
Pourtant, pas mal de calculs assez simples montrent que l’immobilier n’est pas si intéressant que ça (Acheter ou louer un logement ? ), quand on compte VRAIMENT tous les frais et notamment ceux dont on ne parle jamais (les frais liés à la vacance des logements ou aux diverses taxes locales qui ne peuvent qu’augmenter pour remplacer la taxe d’habitation « supprimée » par Macron, sans parler des frais d’entretien avec des artisans qui facturent plus à l’heure qu’un professeur…).
Et tout ceci sans bien sûr parler du crédit immobilier qui met à tout emprunteur un boulet aux pieds pendant des dizaines d’années.. On se demande même si tout ceci n’est pas voulu afin de ranger en « bon père de famille » toute personne car finalement, qu’est-ce qui oblige une personne à travailler et à être bien sage dans son coin si ce n’est la charge d’un crédit pour un « rêve » de posséder son appartement ?
A l’été 2024, 2 sénatrices ont été à l’origine d’un rapport sur l’état des copropriétés en France. Et c’est la catastrophe avec d’énormes dettes et de travaux a priori obligatoires qui sont en attente:
- montant des charges impayées: 20%
- 35% des immeubles en copro ont un DPE F ou G
- 30% des copropriétés seraient en voie de paupérisation avec balcons dangereux, parties communes dégradées, parkings abandonnés.
En d’autres mots, être propriétaire, c’est être certain de devoir payer BEAUCOUP dans les prochaines années.
Dans le détail, ce rapport de la commission d’enquête sur la paupérisation des copropriétés en France (disponible en intégralité à la fin de cet article) révèle plusieurs points importants et inquiétants.
- Combien de copropriétés ?
- Environ 10 millions de logements en copropriété, dont 1 million appartiennent à des propriétaires modestes.
- Sur environ 888 000 copropriétés, 300 000 ne sont pas immatriculées, et celles-ci sont souvent petites et mal gérées.
- A noter que le registre national (RNIC) ne répertorie qu’une partie des copropriétés, et même celles immatriculées manquent parfois de données fiables. Les copropriétés non inscrites sont souvent les plus fragiles, augmentant l’angle mort pour les autorités et compliquant la prévention des dégradations.
- Quelles difficultés économiques concernent les copropriétés :
- 215 000 copropriétés ont un taux d’impayés supérieur à 20 % de leur budget annuel.
- Certaines copropriétés n’ont pas approuvé leurs comptes depuis plusieurs années, signe de gestion problématique.
- Il y a une dégradation accélérée des bâtiments :
- Environ 35 % des copropriétés ont une classe énergétique F ou G. De plus, l’âge avancé des immeubles et le manque d’entretien accélèrent leur détérioration, avec des conséquences graves en termes de confort et de sécurité des habitants.
- Vieillissement des bâtiments : Nombreux immeubles datent d’époques où la construction en copropriété s’est intensifiée, notamment les grands ensembles.
- Difficultés financières des copropriétaires : Le parc privé accueille une forte proportion de ménages sous le seuil de pauvreté, avec un million de propriétaires modestes en copropriété.
- Augmentation des charges : Les prix de l’énergie et les obligations de rénovation énergétique ajoutent aux difficultés des copropriétaires, entraînant impayés et blocages dans les décisions collectives.
- La combinaison d’impayés, d’absence de syndic et de conflits dans la gestion des copropriétés mène à des situations critiques. Cela attire des marchands de sommeil qui aggravent la situation en profitant des lacunes administratives et en délaissant l’entretien.
- Il y a un échec de la gestion collective :
- Le modèle de copropriété, basé sur la loi de 1965, montre des limites pour les grandes structures et les très petites copropriétés. Les mécanismes de prise de décision bloquent souvent des rénovations urgentes en raison de la complexité des majorités requises.
- Dans les copropriétés en grande difficulté, des marchands de sommeil s’installent et exploitent la situation. Ce phénomène rend la gestion de la copropriété encore plus difficile et complique les redressements.
- Plus de 200 000 copropriétés n’ont pas de syndic, parmi lesquelles des copropriétés de taille moyenne. Cela mène à des situations de quasi-abandon où l’entretien du bien n’est plus assuré.
- Les aides de l’Anah sont encore trop limitées, surtout pour les petites copropriétés. Cela freine les rénovations nécessaires, notamment pour les logements classés F ou G sur le diagnostic énergétique, posant de sérieux enjeux environnementaux et de santé publique.