Le marché immobilier dans les stations de ski des alpes présente des écarts importants, reflétant des disparités entre les biens rénovés et ceux touchés par l’obsolescence. Bien que la fréquentation des stations reste satisfaisante, les biens anciens ou mal isolés subissent des dépréciations significatives. Cette tendance est amplifiée par l’obligation de rénover les logements classés comme passoires thermiques pour les rendre éligibles à la location (voir à la fin de cet article).
haute montagne : un marché dynamique
Depuis la crise du Covid-19, les prix dans les stations de ski des alpes ont augmenté en moyenne de 30 % entre juillet 2020 et avril 2023. Certaines stations emblématiques comme Méribel-les-Allues, Val d’Isère ou Courchevel continuent d’afficher des prix record, atteignant parfois 11 000 €/m². Dans ces destinations, où les nouvelles constructions sont limitées, la demande reste forte malgré la baisse du pouvoir d’achat.
Des marchés secondaires, tels que La Rosière ou Saint-Martin-de-Belleville, voient également une montée en gamme, attirant les acheteurs en quête de meilleures opportunités. Parallèlement, d’autres stations comme La Plagne et Tignes enregistrent des hausses de prix supérieures à 10 % sur un an.
évolution des prix : données par station
Les prix médians dans certaines stations des alpes mettent en évidence des variations importantes. Par exemple :
- Courchevel : 10 820 €/m² (+14,4 % sur un an).
- Val d’Isère : 13 800 €/m² (+10,7 %).
- La Plagne : 4 920 €/m² (+10,7 %).
- Tignes : 8 810 €/m² (+11,6 %).
- Méribel-les-Allues : 10 610 €/m² (+8 %).
contrastes en moyenne montagne
Dans les stations situées à moyenne altitude, les prix sont souvent moins dynamiques. Megève, par exemple, stagne avec une évolution marginale de +1 %, tandis que Les Gets et Châtel enregistrent des augmentations respectives de +1,8 % et +2 %. L’attrait de ces destinations est fortement lié à la présence de neige, ce qui explique des performances irrégulières selon les saisons.
situation dans d’autres massifs
En dehors des Alpes, le marché immobilier reste hétérogène. Dans les Pyrénées, des stations comme Les Angles et Font-Romeu affichent des prix respectivement à 3 400 €/m² et 2 720 €/m², avec des évolutions positives. Dans le jura, les familles privilégient des destinations comme Les Rousses, où un pied-à-terre de 30 à 50 m² coûte environ 200 000 €. Enfin, dans le Massif Central et les Vosges, l’activité à 4 saisons contribue à stabiliser les prix.
enjeux pour l’avenir
L’économie du ski, générant 20 milliards d’euros annuellement, reste une ressource essentielle pour les stations de montagne. Toutefois, les nouvelles exigences écologiques et les fluctuations climatiques imposent aux propriétaires et aux investisseurs de repenser leurs stratégies. La rénovation des biens pour les rendre éco-responsables pourrait représenter un levier de valorisation dans un marché de plus en plus polarisé.
Prix relevés au m2
(source: notaires)
| MASSIFS | STATIONS | PRIX MÉDIAN AU M2 | ÉVOLUTION SUR UN AN AU 30 JUIN 2024 |
|---|---|---|---|
| SAVOIE (73) | |||
| Vallée de la Maurienne | Saint-Jean-De-Maurienne | 1 920 € | + 5,2 % |
| Albiez-Montrond | 2 420 € | -10,9 % | |
| Fontcouverte-la-Toussuire | 3 400 € | + 10,9 % | |
| Saint-François-Longchamp | 3 750 € | + 8,6 % | |
| Saint-Sorlin D’Arves | 3 400 € | + 8,3 % | |
| Val Cenis | 3 490 € | + 9,7 % | |
| Valloire | 5 400 € | + 8 % | |
| Valmeinier | 3 650 € | + 11,8 % | |
| Vallée de la Tarentaise | Bourg-Saint-Maurice | 5 970 € | + 13 % |
| Les Avanchers-Valmorel | 5 180 € | + 10,6 % | |
| Champagny-en-Vanoise | 5 950 € | – 2,9 % | |
| La Plagne | 4 920 € | + 10,7 % | |
| Montvalezan | 5 660 € | + 9 % | |
| Séez | 3 780 € | + 4 % | |
| Tignes | 8 810 € | + 11,6 % | |
| Val d’Isère | 13 080 € | + 10,7 % | |
| Trois Vallées | Méribel-Les-Allues | 10 610 € | + 8 % |
| Courchevel | 10 820 € | + 14,4 % | |
| Les Belleville | 7 610 € | + 11,7 % | |
| HAUTE-SAVOIE (74) | |||
| Les Aravis | La Clusaz | 8 490 € | – 12,2 % |
| Le Grand Bornand | 6 440 € | – 1,2 % | |
| Manigod | 5 570 € | – 6,6 % | |
| Saint-Jean-De-Sixt | 5 900 € | + 6,1 % | |
| Le Grand Massif | Arâches-la-Frasse | 4 910 € | + 9,1 % |
| Morillon | 4 310 € | + 8 % | |
| Samoëns | 5 060 € | + 6,6 % | |
| Mont-Blanc | Chamonix-Mont-Blanc | 9 400 € | + 9,7 % |
| Combloux | 5 000 € | – 6 % | |
| Les Contamines-Montjoie | 5 230 € | + 3,6 % | |
| Les Houches | 7 010 € | + 17 % | |
| Megève | 9 840 € | + 1 % | |
| Praz-Sur-Arly | 5 220 € | + 6,8 % | |
| Saint-Gervais | 5 010 € | – 1,3 % | |
| Les Portes du Soleil | La Chapelle-D’Abondance | 4 620 € | – 2,7 % |
| Châtel | 5 340 € | + 2 % | |
| Les Gets | 7 340 € | + 1,8 % | |
| Morzine | 8 060 € | + 5,8 % | |
| Saint-Jean-D’Aulps | 3 930 € | + 6,6 % | |
| ISÈRE (38) | |||
| Massif de L’Oisans | Alpe D’Huez | 6 930 € | + 7,1 % |
| Les Deux Alpes | 5 240 € | + 3 % |
Obligations de rénovation dans les meublés de stations de ski
La loi Le Meur, adoptée le 19 novembre 2024, oblige les meublés de tourisme aux même « standards de décence » que les logements d’habitation.
Au 1er janvier 2034, les meublés de tourisme devront avoir un DPE D. Si le Diagnostic de Performance Energétique n’est pas D, les sanctions incluront une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € par logement et une astreinte journalière de 100 € pour chaque jour de retard à fournir un DPE conforme.
Dans le même temps, les aides vont baisser et de toutes façons, les travaux en montagne sont plus coûteux qu’en plaine..
L’immobilier de montagne sera donc pour les propriétaires et les investisseurs constitué de vraies montagnes russes dans les années qui viennent…