Si vous avez de l’immobilier, vous avez sûrement entendu parler des SCI (Sociétés Civiles Immobilières) pour détenir votre ou vos bien(s) mais est-ce la bonne solution ?
Vantée par de nombreux spécialistes (qui en tirent profits) et par des rumeurs sur l’optimisation fiscale que permettent les SCI, les SCI ne sont pas sans danger (voir “les dangers des SCI“).
On peut parfaitement détenir de l’immobilier en nom propre mais à travers également d’autres types de structures comme des SEP (Société en participation) ou SNC (Société en Nom Collectif) ou SARL de famille.
Le choix d’une structure spécifique ou de rester en nom propre dépend en fait du bien, de la situation patrimoniale et des objectifs.
Investir en nom propre est intéressant quand on utilise le statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel d’ailleurs (LMP). Ce sont des niches fiscales, surtout quand on est imposé au réel et pas au micro BIC (abattement de 50%). En effet, avec les déductions des charges et amortissements, on peut ne pas payer d’impôts durant des années.
Ceci est aussi possible avec une SARL de famille, si on a choisi l’impôt sur le revenu (IR). La SARL de famille est spécifiquement fait pour la location meublée (comme la SCI pour les locations non meublées).
Les associés d’une SARL de famille sont imposés au BIC réel (pas de micro BIC possible), de la même manière que si les revenus provenaient d’une exploitation en nom propre en LMNP ou LMP.
Attention à un point précis dans le cas de la SARL de famille; la rémunération du gérant associé n’est pas déductible des revenus et le gérant associé majoritaire doit payer des cotisations sociales.
Notez aussi que si la SARL de famille fait des bénéfices et que vous avez un taux d’imposition élevé, vous pouvez passer en impôt sur les sociétés avec un fonctionnement identique à celui d’une SCI à l’IS.
A noter également que le “de famille” dans SARL de famille indique que la société doit être composée des membres d’une même famille: parents en ligne directe, frères et soeurs, grand parents petits enfants, conjoints pacsés ou mariés. Par ailleurs, une SARL de famille ne peut pas avoir d’activité libérale ou civile mais seulement des activités industrielles, commerciales et artisanales.