Si vous possédez ou envisagez d’acheter un bien immobilier, vous avez probablement entendu parler de la SCI (Société civile immobilière). Cette structure est souvent présentée comme la solution idéale pour investir à plusieurs ou transmettre un patrimoine. Pourtant, elle n’est pas adaptée à toutes les situations, notamment lorsque votre objectif est de louer un logement meublé.
Contrairement aux idées reçues, la SCI n’est pas la seule possibilité. Selon votre situation patrimoniale, votre régime fiscal et votre projet, il peut être plus intéressant d’investir en nom propre, de créer une société en participation (SEP), une société en nom collectif (SNC) ou encore une SARL de famille.
Le choix de la structure ne doit jamais être guidé par une simple promesse d’optimisation fiscale. Il dépend du type de location envisagé, du niveau de revenus attendu, des objectifs de transmission, du financement bancaire et des contraintes de gestion que vous êtes prêt à accepter.
Pourquoi la SARL de famille constitue une véritable alternative à la SCI ?
La SCI est parfaitement adaptée à la location nue. En revanche, elle rencontre rapidement ses limites pour la location meublée. Une activité de location meublée exercée de manière habituelle est considérée comme commerciale, ce qui est incompatible avec l’objet civil d’une SCI, sauf à opter pour l’impôt sur les sociétés, avec toutes les conséquences fiscales que cela implique.
La SARL de famille répond précisément à cette problématique.
Bien qu’il s’agisse d’une société commerciale, elle peut, lorsqu’elle est constituée exclusivement entre membres d’une même famille, opter durablement pour l’impôt sur le revenu. Elle permet ainsi de pratiquer la location meublée tout en conservant une fiscalité proche de celle applicable aux investisseurs en nom propre.
Cette caractéristique explique pourquoi elle séduit de plus en plus les investisseurs qui souhaitent développer un patrimoine locatif familial.
Une fiscalité proche du LMNP et du LMP
Investir en nom propre reste particulièrement intéressant lorsque vous bénéficiez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur en meublé professionnel (LMP).
Sous le régime réel, les charges, intérêts d’emprunt, frais de gestion et amortissements permettent souvent de réduire fortement, voire d’annuler, l’imposition sur les loyers pendant de nombreuses années.
La SARL de famille permet d’obtenir des avantages comparables lorsqu’elle relève de l’impôt sur le revenu.
Les bénéfices sont imposés directement entre les mains des associés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), en fonction de leur quote-part de détention. Contrairement à une SARL classique soumise à l’impôt sur les sociétés, il n’existe donc pas de double imposition entre la société et les associés.
En pratique, les associés appliquent le régime réel. Les amortissements du bien immobilier et du mobilier viennent s’ajouter aux autres charges déductibles, ce qui permet souvent de diminuer fortement la base imposable des revenus locatifs.
En revanche, le régime micro-BIC n’est pas applicable à une SARL de famille ayant opté pour l’impôt sur le revenu.
Qui peut créer une SARL de famille ?
Le terme « de famille » n’est pas qu’un simple nom commercial.
Pour bénéficier de ce régime fiscal avantageux, tous les associés doivent appartenir au même cercle familial reconnu par l’administration fiscale.
Sont notamment admis :
- les parents et enfants ;
- les grands-parents et petits-enfants ;
- les frères et sœurs ;
- les époux ;
- les partenaires liés par un PACS.
Certaines situations particulières ont également été admises par la doctrine administrative, mais elles restent limitées. L’entrée d’un associé extérieur à ce cercle familial fait perdre le bénéfice du régime fiscal de la SARL de famille, qui bascule alors vers les règles classiques applicables aux SARL soumises à l’impôt sur les sociétés.
L’option pour l’impôt sur le revenu doit être acceptée à l’unanimité par tous les associés et être déclarée auprès du service des impôts des entreprises lors de la création de la société afin de produire ses effets immédiatement.
Une responsabilité limitée que la SCI n’offre pas totalement
Autre avantage souvent sous-estimé : la protection du patrimoine personnel.
Comme toute SARL, la responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports au capital social.
En cas de difficultés financières de la société, les créanciers ne peuvent pas, en principe, poursuivre les associés au-delà de leurs engagements.
À l’inverse, dans une SCI, les associés peuvent être appelés à contribuer au remboursement des dettes sociales lorsque la société ne peut plus les assumer.
Une structure adaptée à la transmission du patrimoine
La SARL de famille facilite également l’organisation de la succession.
Au lieu de transmettre directement un bien immobilier, les parents peuvent donner progressivement des parts sociales aux enfants tout en conservant la gestion de la société s’ils restent gérants.
Lorsque les biens sont financés par emprunt, la valeur des parts sociales est réduite par le montant des dettes, ce qui peut diminuer les droits de donation dans certaines situations patrimoniales.
Cette souplesse constitue l’un des principaux atouts de cette structure pour les familles souhaitant transmettre un patrimoine immobilier sur plusieurs années.
Des avantages également pour le financement bancaire
La SARL de famille présente un autre intérêt souvent ignoré.
Les demandes de financement sont généralement étudiées par les services professionnels des banques plutôt que par les services destinés aux particuliers.
Selon les établissements, cela peut permettre d’obtenir un traitement plus adapté à un véritable projet d’investissement locatif, avec des critères parfois différents de ceux appliqués aux emprunteurs particuliers.
Une gestion beaucoup plus exigeante qu’un investissement en nom propre
Tous ces avantages ont une contrepartie.
La SARL de famille nécessite une véritable gestion d’entreprise.
Sa création suppose la rédaction de statuts solides, généralement par un avocat ou un notaire. Selon la complexité du projet, cette prestation coûte fréquemment entre 1 000 € et 3 000 €. À cela s’ajoutent les frais d’annonce légale, l’immatriculation de la société ainsi que les formalités administratives de création.
Ensuite, chaque année, la société doit tenir une comptabilité complète, établir un bilan, un compte de résultat, organiser une assemblée générale et respecter l’ensemble des obligations juridiques applicables aux SARL. Dans la pratique, la plupart des investisseurs confient cette mission à un expert-comptable, pour un coût annuel souvent compris entre 1 000 € et 2 000 € selon la taille du patrimoine géré.
Ces contraintes rendent la SARL de famille beaucoup plus lourde à administrer qu’un investissement immobilier détenu directement.
Attention au statut social du gérant
Avant de créer une SARL de famille, il faut également anticiper le statut du gérant.
Lorsque celui-ci détient la majorité du capital, il relève généralement du régime des travailleurs indépendants et doit payer des cotisations sociales. Ces cotisations sont calculées sur sa rémunération et, dans certains cas, sur sa quote-part des bénéfices. Même en l’absence de bénéfices, un minimum de cotisations peut rester dû. En contrepartie, ces cotisations permettent de valider des trimestres de retraite sous certaines conditions.
Par ailleurs, contrairement à une société soumise à l’impôt sur les sociétés, la rémunération du gérant majoritaire n’est pas déductible du résultat lorsque la SARL de famille relève de l’impôt sur le revenu.
Une fiscalité des plus-values qui reste avantageuse
La SARL de famille bénéficie du régime des plus-values immobilières des particuliers.
Les associés profitent donc des abattements liés à la durée de détention, avec une exonération d’impôt après vingt-deux ans et une exonération des prélèvements sociaux après trente ans de détention.
En revanche, les règles ont évolué récemment. Dans la plupart des cas, les amortissements pratiqués pendant la période de location doivent désormais être pris en compte lors du calcul de la plus-value imposable. Cette évolution réduit une partie de l’avantage fiscal auparavant constaté, même si les abattements pour durée de détention continuent d’atténuer cette imposition sur les investissements conservés longtemps.
Peut-on passer ensuite à l’impôt sur les sociétés ?
Oui.
Si la SARL de famille devient très rentable ou si la situation fiscale des associés évolue, il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés.
Le fonctionnement fiscal devient alors proche de celui d’une SCI à l’IS, avec une imposition directe de la société sur ses bénéfices et une fiscalité différente lors de la distribution des dividendes et de la revente des biens.
Ce choix doit cependant être étudié avec un professionnel, car il modifie durablement le régime fiscal applicable.
Faut-il choisir une SARL de famille plutôt qu’une SCI ?
La SARL de famille n’est pas une meilleure SCI.
C’est une structure différente, conçue pour répondre à des objectifs différents.
Elle s’adresse principalement aux familles qui souhaitent développer un patrimoine immobilier locatif en meublé, bénéficier de la fiscalité du régime réel, protéger leur patrimoine personnel et préparer la transmission de leurs biens.
En contrepartie, elle impose un fonctionnement plus rigoureux, des obligations comptables importantes, un coût de gestion supérieur et le respect permanent des conditions permettant de conserver son caractère familial.
Avant de créer une SARL de famille, il est donc indispensable de comparer cette solution avec un investissement en nom propre, une SCI ou une autre forme de société afin de retenir la structure la plus adaptée à votre projet patrimonial.
