Quand on parle d’investissement immobilier, on entend souvent parle de SCI (Société Civile Immobilière) comme DU truc à avoir pour gérer l’immobilier. En réalité, passer par une SCI ou en direct ou via une SARL de famille, SEP, SNC n’a, au bout du compte, aucune réelle différence si on y réfléchit bien. Le fisc finit par vous prendre la même somme, emprunter n’est pas plus aisé car on vous demande des garanties personnelles et la transmission n’est pas plus aisée si il y a des problèmes entre les héritiers.
A propos spécifiquement de la SCI, voici les principaux dangers de cette solution, pièges méconnus ou ignorés par les fans ou les promoteurs des SCI.
Danger 1: créer une SCI pour sa résidence principale
Sauf dans certains cas particuliers, créer une SCI pour sa résidence principale est un mauvais plan. Cela empêche de bénéficier de l’abattement de 30% sur la valeur de ce bien si on est soumis à l’IFI (même si on peut appliquer une décote de 20% sur la valeur comptable du bien pour illiquidité de la SCI).
Si la résidence principale a été achetée à crédit, passer par une SCI pour la détenir fait perdre les protections légales pour l’emprunteur (délai de réflexion ou de rétractation).
Autre problème au décès de l’associé de la SCI avec le compte courant (nécessaire pour payer taxe foncière, emprunt, charges et travaux) car il sera un actif, soumis donc aux droits de succession.
Attention aussi au fait qu’un conjoint gérant associé peut vendre le bien comme il veut, sans l’accord de l’autre conjoint et fi des droits d’habitation sur survivant.
Danger 2: apporter un bien à une SCI déjà créée
Il est préférable de se servir d’une SCI pour acheter un bien immobilier et ne pas y apporter un bien détenu en propre. En effet, dans ce dernier cas, attention à l’impôt sur la plus-value et aux frais de notaires (Qui dit apport dit acte authentique donc 1% HT + les frais d’enregistrement de 5% pour une SCI à l’impôt sur les sociétés).
Dans le cas où la SCI achète le bien, les droits de mutation sont de 0,70% pur un bien neuf et 5,80% pour de l’ancien + les frais de notaire (1%) les les frais divers.
Danger 3: ne pas respecter le formalisme de la société
On peut être tenté pour les SCI de type familial de passer outre les contraintes juridiques. Le fisc peut alors considérer que la SCI est fictive et vous imposer une majoration de 80%
Il faut donc établir à tout prix des PV d’AG, avec des feuilles de présence et tenir la comptabilité, ce qui implique des frais comptables pour faire bien les choses, sans oublier de faire signer les documents par tous les associés. La SCI doit également avoir un compte bancaire spécifique.
Attention également à l’utilisation de statuts types comme ceux qu’on trouve sur Internet car ils ne donnent pas un cadre assez précis pour VOTRE cas qui est TOUJOURS spécifique.
Danger 4: créer une SCI pour plusieurs biens
Ce type de SCI complexifie tout (notamment les transmissions)
Danger 5: le fisc
Le fisc n’aime pas les montages faits uniquement pour échapper à l’impôt.
Nous avons signalé plus haut qu’en cas de doute sur la réalité de la SCI, il y a une majoration de 80%. C’est la même chose si le fisc considère que la SCI a uniquement un but fiscal.
Attention aussi à l’abus de droit qui est considéré par le fisc quand il pense qu’il y a superposition du démembrement, utilisation de SCI pour des travaux ou la location à soi-même avec gain fiscal.