Le dispositif Denormandie arrive alors que le fameux Pinel (voir Investissement Pinel: avantages et inconvénients cachés ) va disparaître peu à peu (il est prolongé jusqu’en 2021 et limité aux zones dites “tendues).
En quoi consiste le dispositif Denormandie pour investissement locatif ? Quels sont les avantages promis et inconvénients ?
Ce système d’investissement immobilier, le Denormandie (du nom d’un ministre de la Ville et du Logement) a été voté fin 2018 pour compléter la loi Pinel et “revitaliser” les zones très dégradées.
Caractéristiques principales du Denormandie
Ce système a pour but d’aider les propriétaires à rénover des logements vides ou insalubres afin de les louer ultérieurement. le budget des travaux doit être au moins de 25% du total de l’opération immobilière. Comme pour le Pinel, le plafond d’investissement est de 300000 euros par an, pour au maximum 2 opérations, avec une limite de 5500 euros le mètre carré.
Avantages fiscaux de l’investissement en Denormandie
La réduction d’impôt pour du Denormandie est identique à celle du Pinel ancien. l’abattement fiscal dépend donc de la durée de location du logement et est de 12% pour un engagement de 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans.
Inconvénients et dangers d’investir en Denormandie
Comme pour le Pinel, il faut extrêmement bien connaître la zone géographique, à la rue près, de l’endroit où l’on investit. A quelques rues près, les prix de l’immobilier peuvent s’effondrer ou augmenter, selon la présence d’une rue, avenue, école, entreprise ou d’un quartier mal famé.
Mais surtout, COMPTEZ avec d’éventuels problèmes pour trouver des locataires qui PAIENT et n’abîment pas le logement.
Sachant que ce dispositif Denormandie concerne des zones “pauvres”, vous aurez du mal à trouver de bons locataires qui resteront donc vous risquez d’avoir un logement vacant ou d’enchainer les locataires donc les frais de remise en état.. Et tout ça mange largement et même engloutit les avantages fiscaux !
Dans quels endroits peut-on investir avec du Denormandie ?
Les villes éligibles sont répertoriées par le plan Action Coeur de ville et son listées à la fin de cet article. Il y a aussi des communes ayant conclu des actions de revitalisation du territoire (ORT).
Auvergne-Rhône-Alpes
Ain : Ambérieux en Bugey, Oyonnax
Allier : Montluçon, Moulins, Vichy
Ardèche : Annonay, Privas
Drôme : Montélimar, Romans-sur-Isère, Valence
Haute-Loire : Le Puy-en-Velay
Isère : Vienne, Voiron
Loire : Montbrison, Roanne
Puy-de-Dôme : Issoire, Riom, Thiers
Rhône : Tarare
Savoie : Chambéry
Haute-Savoie : Rumilly
Bretagne
Côte d’Armor : Lannion, Saint-Brieuc
Finistère : Morlaux, Quimper
Ille-et-Vilaine : Fougères, Redon, Saint-Malo, Vitré
Morbihan : Lorient, Pontivy, Vannes
Bourgogne-Franche-Comté
Doubs : Montbéliard
Nièvre : Cosne-Cours-sur-Loire, Never
Jura : Dole, Lons-le-Saunier
Haute-Saône : Vesoul
Saône-et-Loire : Châlon-sur-Saône, Le Creusot, Mâcon, Montceau-les-Mines
Yonne : Sens
Centre-Val de Loire
Cher : Vierzon
Eure : Évreux, Louviers, Vernon
Eure-et-Loir : Vernon, Chartres, Dreux, Nogent-le-Routrou
Indre : Châteauroux, Issoudun
Indre-et-Loire : Chinon
Loir-et-Cher : Romorantin-Lanthenay
Loiret : Gien, Montargis, Pithiviers
Maine-et-Loire : Cholet, Saumur
Corse : Ajaccio
Grand Est
Ardennes : Charleville-Mézières, Sedan
Aube : Troyes
Marne : Châlons-en-Champagne, Épernay
Haute-Marne : Saint-Dizier
Meurthe-et-Moselle : Longwy, Lunéville, Toul
Meuse : Verdun
Moselle : Forbach, Saint-Avold, Sarreboug, Sarreguemines, Thionville
Bas-Rhin : Haguenau, Savernes
Haut-Rhin : Colmar, Guebwiller, Mulhouse
Vosges : Épinal, Saint-Dié-des-Vosges
Hauts-de-France
Aisne : Château-Thierry, Laon, Saint-Quentin, Soissons
Nord : Denain, Douai, Dunkerque, Maubeuge, Valenciennes
Oise : Compiègne, Creil, Senlis
Pas-de-Calais : Lens-Lievin, Saint-Omer
Somme : Abbeville
Ile-de-France
Seine-et-Marne : Coulommiers, Fontaiebleau, Meaux, Melun, Montereau-Fault-Yonne, Nemours
Yvelines : Les Mureaux, Mantes-la-Jolie, Limay, Poissy, Rambouillet, Sartrouville, Trappes
Essonne : Corbeil-Essonnes, Étampes, Évry, Saint-Michel-sur-Orge
Val-D’Oise : Gonesse, Persan – Beaumont-sur-Oise
Normandie
Calvados : Lisieux, Vire
Manche : Cherbourg-en-Cotentin, Saint-Lô
Orne : Alençon, Argentan, Flers
Seine-Maritime : Dieppe, Fécamp
Différences entre le Denormandie et le Pinel
Souvent, on se demande quelle est la différence entre le Denormandie et le Pinel car elle est tellement fine que le Denormandie rend méfiant les investisseurs qui ne comprennent pas son intérêt.
Rappelons comme dit précédemment que les avantages fiscaux du Denormandie sont les mêmes que ceux du Pinel, que les contraintes locatives sont aussi les mêmes.
En revanche, les communes où l’investissement est possible ne sont pas les mêmes car déjà, la notion de zones A bis, A, B1, B2 et C n’est pas de mise pour le Denormandie.
L’achat en Denormandie peut se faire dans les villes définies par l’article 199 novovicies, IV du Code Général des Impôts .
Les logements doivent être situés “dans le centre des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire“.
Par ailleurs, pour le Denormandie, l’appartement ou la maison doit être un bien à rénover et les travaux doivent représenter 25% du coût total de l’investissement. Mais il est à noter que les textes officiels ne donnent pas d’indication sur la date de construction.
La notion de “25% du coût total de l’investissement” est à bien comprendre au niveau du coût TOTAL donc travaux compris.
Par exemple, si vous achetez quelque chose 150000 euros et que vous faites 50000 euros de travaux, le coût total est de 200000 euros; DONC les travaux peuvent représenter 1/4 de 250000 euros à savoir 50000 euros: ouf c’est bon.. mais notez que 50000 c’est 1/3 de 150000, donc 1/3 du coût de l’investissement sans travaux.
Attention aussi au type de travaux: sont valables (journal officiel), les travaux de modernisation, d’assainissement ou d’aménagement permettant d’améliorer la performance énergétique d’au moins 30% en logement individuel et de 20% en collectif ou de réaliser 2 des 5 catégories de travaux suivantes: isolation des toitures, des murs ou des parois vitrées donnant sur l’extérieur, installation ou remplacement d’un système de chauffage ou de production d’eau chaude, tous ces équipements devant répondre à des caractéristiques techniques et des critères de performance précisés dans un arrêté LOGL 1903827A du JO du 27 Mars 2019. Les travaux doivent aboutir à une consommation inférieure à 331 kWh/m2/an au moins (étiquette énergie E).
Les travaux de réhabilitation de décoration n’en font pas partie !
Par ailleurs, les travaux doivent être faits par des entreprises et les matériaux achetés aussi par les professionnels.
Attention aussi au fait que les travaux donnant droit à une réduction d’impôt ne pourront pas être déduits de vos futurs revenus fonciers donc permettre un déficit foncier imputable sur les revenus.