Vous envisagez de vendre ou d’acheter un bien immobilier ? Avez-vous pensé à la vente en viager ? En fonction de votre situation, cette méthode spécifique de transaction immobilière peut offrir divers avantages.
Voici ce qu’il faut savoir sur le fonctionnement du viager.
Le viager : définition et fonctionnement
Le viager consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en échange du paiement d’une rente viagère régulière (mensuelle, trimestrielle ou annuelle). Cette rente peut être complétée par un “bouquet“, soit une somme d’argent versée comptant au moment de la signature de l’acte de vente.
Il existe deux types de vente en viager :
- le viager occupé : le vendeur cède son bien à l’acquéreur mais conserve son droit d’usage et d’habitation. Il peut donc continuer d’occuper le bien jusqu’à son décès.
- le viager libre : le vendeur cède son bien à l’acquéreur, qui peut l’occuper dès la signature de l’acte de vente sans attendre le décès du vendeur.
Viager et principe d’aléa
La vente en viager repose sur le principe d’aléa. En effet, ni le vendeur ni l’acquéreur ne savent, au moment de la signature de l’acte de vente, quel sera le montant total de l’acquisition, car celui-ci dépend de la date du décès du vendeur. Une vente en viager où l’aléa est absent peut être annulée, notamment si le vendeur, malade au moment de la signature, décède dans les 20 jours suivants.
La signature d’un viager n’est pas à prendre à la légère. Il faut notamment la certitude que le vendeur a “toute sa tête” et n’est pas sous influence. De nombreux viagers se révèlent de véritables extorsions.
Déterminer le montant de la rente viagère
Le montant de la rente viagère est fixé dans l’acte de vente et dépend de plusieurs facteurs :
- la valeur foncière du bien
- l’âge du vendeur
- le versement et le montant d’un bouquet
- le statut libre ou occupé du bien vendu en viager.
Un bien vendu en viager occupé subit une décote de sa valeur foncière pour compenser la privation du droit d’usage et d’habitation par l’acquéreur jusqu’au décès du vendeur.
Avantages du viager
pour le vendeur
Le vendeur d’un bien en viager perçoit une rente à vie dès la signature de l’acte de vente. De plus, cette rente bénéficie d’un régime fiscal avantageux. Bien que soumise à l’impôt sur le revenu, elle profite d’un abattement variant selon l’âge du vendeur lors du premier versement :
- 70 % pour un premier versement à moins de 50 ans
- 50 % pour un premier versement de 50 à 59 ans
- 40 % pour un premier versement de 60 à 69 ans
- 30 % pour un premier versement à plus de 69 ans.
Le bouquet, quant à lui, est exonéré d’impôt. Enfin, le vendeur n’a pas à payer la taxe foncière ni les travaux votés par le syndic, même s’il continue d’occuper le bien. Cependant, il doit s’acquitter de la taxe d’habitation s’il occupe le bien.
pour l’acheteur
Pour l’acheteur, le viager permet d’échelonner le paiement grâce à la rente viagère, fonctionnant comme un crédit sans frais bancaires. Toutefois, l’incertitude liée à la date de décès du vendeur empêche de prédire s’il s’agit d’une bonne affaire financière. En effet, le viager peut permettre d’acquérir un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle, mais il peut aussi conduire à un coût supérieur.
Se faire accompagner dans la vente en viager: indispensable !
Comme pour toute vente immobilière, il est essentiel d’être accompagné par un notaire pour une transaction en viager. La signature de l’acte de vente doit obligatoirement se faire en présence d’un notaire. Ce dernier est indispensable pour déterminer le montant du bouquet et de la rente, tout en permettant une négociation entre vendeur et acheteur.
Un notaire sérieux demandera également un certificat médical et se renseignera sur les rapports de l’acheteur avec le vendeur !
(Ecoutez cette histoire incroyable de viager: https://www.radiofrance.fr/franceculture/podcasts/les-pieds-sur-terre/la-vieille-dame-et-le-casino-1418149 )
En conclusion, le viager est une option intéressante pour vendre ou acheter un bien immobilier, à condition de bien comprendre ses spécificités et d’être accompagné par un notaire compétent.