L’arrêt programmé du dispositif Pinel d’ici fin décembre 2024 marque une page qui se tourne dans l’investissement locatif français, concluant près de quarante années de politiques visant à encourager la construction de logements neufs grâce à des avantages fiscaux. Le Pinel, mis en place en 2014, permettait aux investisseurs de réduire leur impôt sur le revenu de manière significative, en échange de la location de biens neufs sous conditions de ressources et de loyers plafonnés, pour une durée de 6 à 12 ans. Cependant, face à des coûts élevés et à des résultats mitigés, le gouvernement a décidé de ne pas prolonger ce dispositif au-delà de 2024. Il sera encore possible, sous certaines conditions, de finaliser des projets déjà lancés avec une signature devant notaire jusqu’au 31 mars 2025.
La fin du Pinel risque de transformer radicalement l’investissement locatif, d’autant que le dispositif Loc’Avantages disparaîtra également en décembre. Destiné plutôt aux biens anciens, Loc’Avantages encourageait les propriétaires à remettre leurs logements sur le marché, en s’engageant à pratiquer des loyers modérés pendant au moins six ans en échange de réductions d’impôt allant jusqu’à 65 % des loyers perçus. Ce programme s’appliquait aussi aux biens neufs, mais était surtout destiné à la réhabilitation de logements existants via une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat).
À partir de 2025, seul le dispositif Denormandie subsistera, applicable aux biens anciens avec travaux représentant au moins 25 % du coût d’achat, et dont la reconduction est prévue jusqu’en 2026. Cependant, son succès reste limité, notamment à cause de sa complexité et des incertitudes sur la rentabilité locative.
Avec ces disparitions de dispositifs, les investisseurs devront peut-être se tourner vers des alternatives comme le déficit foncier, qui permet de déduire les charges des revenus locatifs et d’amortir ainsi les coûts, ou encore la location meublée, laquelle continue d’offrir une fiscalité favorable, pour l’instant. Cependant, l’arrêt de ces incitations pourrait dissuader bon nombre d’investisseurs particuliers, notamment dans les zones où la rentabilité locative est déjà basse et où l’immobilier locatif risquait de devenir de moins en moins accessible.
Face à ces changements, les investisseurs doivent redoubler de prudence : l’achat d’un bien immobilier ne se résume pas à un avantage fiscal, mais doit être mûrement réfléchi en termes de localisation, de qualité et de prix pour en garantir la rentabilité à long terme. Or bien souvent, on ne réfléchit pas assez aux spécificités locales de l’endroit où l’on investit !