Les banques se sentent à l’aise pour les crédits immobiliers des gens qui veulent acheter leur premier logement.
En revanche, quand on veut emprunter pour une nouvelle habitation, une résidence secondaire ou faire de l’immobilier locatif, c’est plus compliqué d’avoir un crédit bancaire.
Il faut distinguer plusieurs cas.
Changer de résidence principale
Dans ce cas, le risque est le passage d’un crédit à l’autre et à 2 transactions immobilières qui vont se conclure en même temps dans le meilleur des cas. Pour éviter le risque, il est conseiller de vendre la première résidence AVANT mais que se passe-t-il alors si on reste sans logement (ça fait des frais).
Et puis ce scénario ne prend pas en compte beaucoup de cas où il faut changer de résidence principale: les cas de mutation, séparation de couple, changement d’employeur.
Et c’est sans compter sur un changement d’avis de l’acheteur ou du vendeur à la dernière minute ..
Bref, dans beaucoup de cas, il faudra un crédit relais.
le crédit relais fait le lien entre la vente d’une résidence et l’achat d’une nouvelle résidence. Un crédit relais va durer 12 ou 24 mois avec une mécanique simple. La banque avance une partie de l’argent qui est attendu à la suite de la vente du premier bien immobilier, afin de financer en partie l’achat du second bien.
Dès que la vente du premier bien a eu lieu, le crédit relais est remboursé (avec les intérêts).
Un crédit relais coûte de l’argent mais son taux reste proche de celui des crédits immobiliers qu’il sert à “lancer”. Un crédit relais est limité en général à 60-70% du prix du bien à vendre et parfois, les banques demandent un mandat de vente dans les documents à fournir pour obtenir un prêt relais (cf Documents à fournir pour une demande de crédit ) .
Obtenir un crédit pour faire de l’immobilier locatif
L’immobilier locatif ou l’investissement immobilier fait souvent l’objet de tous les fantasmes et beaucoup pensent que peu d’argent bien utilisé permet de lever beaucoup de moyens et d’acquérir un petit parc immobilier qui permettra de se la couler douce.
Le problème est que les banques sont peu intéressées par le financement de l’immobilier locatif. Un client de crédit immobilier en investissement locatif a peu de chance d’être un bon client avec domiciliation de salaire et rapatriement de ses placements.
Pour cette raison, les banques ne proposent pas un bon taux de crédit aux gens qui veulent faire un investissement locatif et elles aiment avoir un apport même si on arrive toujours à trouver des banques qui financeront 100% de l’investissement (moins les frais de notaire).
Un crédit d’investissement locatif est de 2 types: soit un crédit classique, soit un crédit in fine.
Dans un crédit classique amortissable, la mensualité est constante durant la durée du prêt et elle est composée d’une partie d’intérêts et de capital. Cette solution est intéressante en cas d’apport nul ou pour des personnes faiblement imposées.
Dans le cas d’un crédit in fine, le capital emprunté est remboursé intégralement à l’échéance du prêt. les mensualités de crédit sont uniquement composées des intérêts du crédit, constants jusqu’à la fin du prêt. Cette solution permet de maximiser la déductibilité des intérêts d’emprunt au cours du crédit. c’est un avantage pour les contribuables qui paient beaucoup d’impôt.
Dans les 2 cas, les banques exigent que le crédit soit adossé à une assurance-vie de valeur équivalente ou supérieure au montant emprunté..