Vous avez trouvé un appartement ou une maison à acheter. Le hic est que l’ancienne n’est pas encore vendue, et sans cet argent, impossible de boucler l’achat.
Le prêt relais existe exactement pour ce moment-là — cette zone inconfortable où vous êtes propriétaire de 2 biens sans avoir encaissé le premier. La banque vous avance une partie de la valeur du logement que vous mettez en vente, vous achetez le nouveau, et vous remboursez d’un coup dès que la vente se conclut.
Sur le papier, c’est LA solution et c’est pratique. Dans la vraie vie, c’est l’un des montages les plus casse-gueule du crédit immobilier, et les banques ne vous le présentent jamais sous cet angle. Voici comment il fonctionne réellement, ce qu’il vous coûte au centime près, et le scénario qui transforme un prêt relais en piège.
Comment marche un prêt relais, concrètement
Le principe est le suivant : la banque vous prête à court terme une fraction de la valeur de votre bien en vente, le temps que la transaction aboutisse. Cette fraction n’est jamais 100 %. Les établissements avancent en général entre 60 et 80 % de la valeur estimée du logement — le plus souvent autour de 70 % — et ils déduisent de ce montant le capital qu’il vous reste à rembourser sur le crédit en cours. Un exemple parle mieux qu’un barème. Bien estimé à 300 000 €, sur lequel il reste 40 000 € de prêt : la banque retient 70 %, soit 210 000 €, moins les 40 000 € restants, ce qui donne un prêt relais de 170 000 €. Cette prudence n’est pas de la pingrerie — c’est un coussin. Si vous vendez finalement à 270 000 € au lieu de 300 000 €, la banque veut être certaine d’être remboursée. Pourquoi cette décote systématique ? Parce que personne, pas même un agent immobilier chevronné, ne connaît le prix de vente réel avant la signature. La banque, elle, ne parie jamais sur l’optimisme du vendeur.
Prêt relais sec, adossé, avec franchise : les formules et leur coût
Tout le monde dit « le prêt relais » comme s’il n’y en avait qu’un. Faux. Le prêt relais sec s’utilise quand le nouveau bien coûte moins cher que l’ancien : la vente à venir suffit à tout financer, la banque n’avance que le relais. C’est rare, et paradoxalement les banques l’aiment peu — pas de crédit long à la clé, donc peu de marge. Le cas courant, c’est le prêt relais adossé (ou associé) : le relais couvre l’apport en attendant la vente, et un prêt immobilier classique finance le reste. Vous cumulez alors deux crédits en parallèle. Vient ensuite la question des intérêts, et c’est là que ça pique. Sur un prêt relais, vous ne remboursez pas de capital avant la vente — seulement les intérêts. Deux options : la franchise partielle, où vous payez les intérêts chaque mois, et la franchise totale (ou différé total), où même les intérêts sont reportés et s’ajoutent au capital à rembourser à la fin. La franchise totale soulage la trésorerie sur le moment. Mais elle coûte plus cher au bout, puisque vous payez des intérêts sur des intérêts. Côté taux, un prêt relais se négocie souvent un peu au-dessus d’un crédit immobilier classique. En août 2026, avec des barèmes immobiliers autour de 3,4 % sur 20 ans, un relais tourne fréquemment entre 4 et 4,5 %. Le plafond légal — le taux d’usure — est fixé à 6,39 % pour les prêts relais au troisième trimestre 2026, contre 5,29 % pour un prêt immobilier long classique. Cette marge dit tout : le régulateur considère le relais comme plus risqué, et les banques facturent ce risque.
Quelle durée et que se passe-t-il si vous ne vendez pas
Un prêt relais dure classiquement 12 mois, renouvelable une fois, soit 24 mois maximum. Deux ans, c’est le compte à rebours. Et c’est précisément ici que le montage bascule du confortable au périlleux. Tant que la vente se fait dans les temps, tout va bien : vous encaissez, vous soldez le relais, vous ne gardez que le prêt immobilier long. Mais si le marché se retourne, si votre bien reste sur les portails à un prix que personne ne veut, l’échéance des 24 mois arrive quand même. Que fait la banque alors ? Elle réclame son argent. Vous vous retrouvez avec deux options désagréables : brader votre bien pour vendre vite — parfois 10 ou 15 % sous l’estimation initiale — ou transformer le relais en prêt classique par un rachat, avec les frais que ça implique. Certains propriétaires, coincés, ont fini par vendre à perte uniquement pour éteindre le relais. Le conseil qui vaut de l’or : ne calez jamais votre prix de vente sur l’estimation la plus flatteuse. Un bien affiché 10 % trop cher, c’est six mois de vitrine perdus — et six mois d’intérêts de relais payés pour rien.
Pourquoi les banques refusent un prêt relais (et comment maximiser vos chances)
On croit souvent que le prêt relais est un dû dès qu’on a un bien à vendre. La réalité est plus sèche : les banques refusent, et de plus en plus. La raison numéro un, c’est la surestimation. Si vous présentez une estimation gonflée pour obtenir un relais plus généreux, la banque le voit et se protège en avançant moins — ou en disant non. Elle exige de plus en plus une estimation par un professionnel, voire deux, et applique sa propre décote par-dessus. Deuxième motif de refus : votre capacité à assumer les mensualités du relais et du nouveau prêt en parallèle, sur la période où votre ancien bien n’est pas vendu. Si l’addition des deux dépasse le taux d’endettement toléré — 35 % assurance comprise, la limite du HCSF —, le dossier cale. Pour mettre les chances de votre côté, faites estimer votre bien au prix réel du marché, pas au prix rêvé. Présentez un mandat de vente déjà signé, idéalement avec des visites en cours. Et négociez la franchise partielle plutôt que totale si votre trésorerie le permet : payer les intérêts au fil de l’eau rassure la banque et vous coûte moins cher. Un dossier de relais bien monté, c’est d’abord un dossier honnête sur le prix.
FAQ : les questions que tout le monde pose sur le prêt relais
Comment marche le prêt relais, en une phrase ?
La banque vous avance une partie de la valeur de votre bien en vente pour acheter le suivant, et vous remboursez ce montant en une fois dès que l’ancien est vendu.
Est-ce qu’un prêt relais coûte cher ?
Plus qu’un crédit classique, oui. Le taux est légèrement supérieur, et vous payez des intérêts pendant toute la période sans rembourser de capital. En franchise totale, les intérêts s’accumulent et gonflent la note finale. Comptez le coût sur la durée réelle avant vente, pas sur le taux affiché.
Quelle est la durée d’un prêt relais ?
Douze mois en général, renouvelable une fois, soit 24 mois au maximum. Passé ce délai, la banque exige le remboursement, vendu ou pas.
Pourquoi une banque refuse-t-elle un prêt relais ?
Le plus souvent parce que le bien à vendre est surestimé, ou parce que le cumul relais + nouveau prêt fait exploser votre taux d’endettement au-delà de 35 %.
Que se passe-t-il si je ne vends pas dans les temps ?
Vous devez rembourser quand même. En pratique, cela signifie soit brader le bien pour vendre vite, soit racheter le relais sous forme de prêt classique — avec des frais supplémentaires dans les deux cas.
Le prêt relais n’est ni un miracle ni un piège en soi. C’est un outil précis, taillé pour une situation précise — acheter avant d’avoir vendu — et dont tout le danger tient à une seule variable : le prix auquel vous vendrez réellement. Fixez ce prix avec lucidité, choisissez la franchise adaptée à votre trésorerie, et gardez toujours en tête le compte à rebours des 24 mois. Si votre projet penche plutôt vers un regroupement de vos crédits existants pour respirer, c’est un tout autre mécanisme : voir notre guide sur le rachat de crédit. Et si vous soldez un ancien prêt à l’occasion de la vente, vérifiez d’abord ce que la banque a le droit de vous prendre avec notre page sur l’indemnité de remboursement anticipé.