Le prêt relais : une solution temporaire avec des enjeux importants
Quand il s’agit d’acheter un bien immobilier avant d’avoir vendu un autre, le prêt relais apparaît comme une solution incontournable. Cependant, ce type de financement, bien que pratique, comporte des spécificités, des coûts et des risques à ne pas négliger.
Fonctionnement du prêt relais
Le mécanisme du prêt relais repose sur un principe simple : la banque avance les fonds nécessaires à l’achat d’un nouveau bien immobilier, en attendant que le précédent logement soit vendu.
Durée limitée et remboursement différé
- Durée : La durée d’un prêt relais est généralement d’un an, renouvelable une fois, avec une limite maximale de 2 ans. Exceptionnellement, elle peut atteindre 36 mois si le bien rencontre des difficultés de vente.
- Remboursement : Contrairement à un prêt classique, le capital est remboursé en une seule fois, dès la vente de l’ancien bien.
Montant financé par la banque
Les banques financent généralement entre 50 % et 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, afin de limiter leur exposition au risque de dévalorisation du marché immobilier.
Coûts liés au prêt relais
Les emprunteurs doivent prévoir plusieurs dépenses pendant la période transitoire, notamment :
- Les intérêts dits « intercalaires » : Ces intérêts sont calculés sur la somme avancée par la banque et peuvent être réglés mensuellement (franchise partielle) ou à la fin de la période (franchise totale). Attention, en cas de franchise totale, les intérêts non payés s’accumulent, générant eux-mêmes des intérêts, ce qui alourdit le coût global.
- L’assurance emprunteur : Obligatoire, elle est payée chaque mois, même en cas de franchise totale.
- Les garanties exigées : Hypothèques ou cautions peuvent être demandées, soit sur l’ancien bien, soit sur le nouveau, voire sur les deux.
Les différents types de prêt relais
- Prêt relais sec : Idéal si la valeur du bien vendu est supérieure ou égale à celle du bien acheté. Il sert simplement à avancer des liquidités.
- Prêt relais adossé : Combine un prêt relais avec un prêt immobilier classique lorsque le nouveau bien est plus cher que l’ancien.
- Prêt relais avec franchise totale : Permet de ne régler les intérêts qu’à la fin de la période transitoire, en allégeant les charges mensuelles.
Les risques d’un prêt relais
Dans un contexte de ralentissement immobilier, les prêts relais peuvent devenir une source de stress financier. Si la vente de l’ancien bien tarde, les emprunteurs se retrouvent souvent confrontés à des difficultés :
- Charges financières cumulées : Le remboursement des intérêts du prêt relais s’ajoute au nouveau crédit immobilier.
- Éventuelle décote du bien : Si le marché est en baisse, le bien peut se vendre en dessous de sa valeur estimée, laissant un reste à charge important.
- Saisie des biens : En cas d’incapacité à rembourser, l’emprunteur risque une saisie.
Conseils avant de souscrire un prêt relais
- Estimation réaliste : Faites évaluer le bien par des experts pour éviter une surestimation qui pourrait compromettre la vente.
- Analyse du marché : Prenez en compte les délais moyens de vente dans votre région.
- Alternatives de financement : Explorez d’autres options comme le portage immobilier ou les prêts hypothécaires inversés.
- Accompagnement professionnel : Consultez un conseiller financier indépendant pour élaborer une stratégie adaptée à votre situation.
Le prêt relais, bien qu’utile pour faciliter les transitions immobilières, doit être utilisé avec précaution. Dans un marché incertain, les acheteurs doivent évaluer scrupuleusement leurs capacités financières et les risques associés. Des alternatives ou des négociations personnalisées avec leur banque peuvent parfois offrir une meilleure solution.