Notre attention se porte ici sur les biens immobiliers loués non meublés, le cadre fiscal des locations meublées obéissant à d’autres règles.
Les dépenses en travaux admissibles à déduction sur un bien locatif non meublé sont définies dans le Bulletin Officiel des Finances Publiques sous la référence n°20-30-10-20140203, et précisées par de nombreuses jurisprudences.
Pour permettre une déduction fiscale, les travaux doivent être engagés pour la conservation, l’acquisition, la construction, ou l’amélioration d’un bien destiné à la location
Pour bénéficier de déductions, le bien doit être destiné à la location ou déjà loué.
Ainsi, il est exclu de déduire des dépenses pour un logement principal ou un bien non destiné à une mise en location rapide. Proposer un logement en location gratuite ou à un loyer dérisoire interdit également toute déduction. De plus, l’avantage fiscal engage le propriétaire à louer le bien pour une durée minimale de trois ans. Quasiment automatiquement, si vous vendez le bien moins de trois ans après avoir bénéficié de la déduction, cela entraîne un redressement fiscal.
Catégorisation des travaux et impact sur les revenus locatifs
Les travaux se classent en trois catégories fiscales :
- Réparation et entretien (déductibles)
- Amélioration (déductibles)
- Construction et agrandissement (non déductibles)
Les travaux de réparation et d’entretien visent à garder ou remettre le bien en état sans en changer l’agencement, incluant par exemple les achats en magasin de bricolage, les diagnostics obligatoires, la réfection de certaines parties de l’immeuble, le remplacement d’éléments de chauffage, l’aménagement de cuisine, la remise en état des installations électriques, etc. Ces dépenses, justifiées par les factures correspondantes, sont intégralement déductibles.
Les améliorations visent à augmenter le confort du bien ou à l’adapter aux standards actuels sans en modifier la structure. Ces travaux sont également déductibles et peuvent comprendre, entre autres, l’agrandissement de fenêtres, la réparation de fondations, ou la réfection de toitures sans augmentation de la surface habitable.
En revanche, les travaux modifiant la surface ou le volume habitable du bien, qualifiés de travaux de construction ou d’agrandissement, ne sont pas déductibles, le fisc estimant qu’ils rehaussent la valeur du bien. Les précisions fournies par les jurisprudences aident à identifier ces travaux, comme la transformation significative de la structure du bâtiment, la modification totale de l’aménagement intérieur, ou l’augmentation de l’espace habitable.
Au cas où vous avez un doute, n’hésitez pas à interroger le fisc via votre espace en ligne impot.gouv
On peut aussi savoir si des travaux sont déductibles ou pas selon la TVA payée.
Des travaux déductibles sont souvent une TVA réduite à 10%. Ce n’est pas une règle absolue mais dans la plupart des cas, les travaux éligibles sont à ce taux de TVA ( travaux d’entretien et d’amélioration).
Déduction de charges pour un bien loué (non meublé)
Quand vous louez un logement vide de meubles, les revenus sont des “revenus fonciers” (à déclarer dans votre déclaration de revenus (n°2042)).
Si vous avez opté pour le régime réel des revenus fonciers (A noter que si vous percevez plus de 15 000 euros de recettes locatives par an, vous y êtes automatiquement assujetti), vous pouvez compter dans vos frais et charges, les travaux d’amélioration et les travaux de réparation et d’entretien payés durant l’année de déclaration des impôts considérés.
Déclaration fiscale spéciale
Dans ce cas, une déclaration de revenus fonciers n° 2044 ou n° 2044 spéciale doit être souscrite.
La déclaration n° 2044 est destinée aux propriétaires d’immeubles ordinaires y compris les immeubles bénéficiant d’une des déductions spécifiques prévues par les dispositifs Besson ancien ou relevant d’un « conventionnement Anah » (dispositifs « Borloo ancien » ou « Cosse »).
La déclaration n° 2044 spéciale est pour les propriétaires :
- qui ont opté jusqu’en 2009 pour la déduction au titre de l’amortissement des logements neufs (dispositifs « Périssol », « Besson neuf », « Robien classique ou recentré », « Robien ZRR classique ou recentré » ou « Borloo neuf ») ;
- qui bénéficient d’une déduction spécifique au titre des dispositifs Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR ;
- qui ont des immeubles classés monuments historiques ou immeubles détenus en nue-propriété.
Le revenu foncier imposable au régime réel est égal à la différence entre le montant des recettes encaissées et le total des frais et charges déductibles, pour leur montant réel et justifié.
On peut déduire les frais d’administration et de gestion, certains travaux, les impôts et taxes, les primes d’assurances, les provisions pour charges de copropriété et les intérêts d’emprunt.
La liste complète des charges déductibles est disponible sur le site officiel: https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000048847629
On y trouve par exemple:
- les frais de gestion du bien (honoraires de gérance, rémunérations d’un concierge, commissions versées à une agence pour la location, frais de procédure)
- une déduction d’un forfait de 20 euros par logement loué considéré comme couvrant l’ensemble des frais de gestion non déductibles pour leur montant rée (frais de correspondance et de téléphone, dépenses d’achat de matériel de bureau -équipements informatiques, logiciels, mobiliers…)
- les primes d’assurance
- les dépenses d’entretien, réparation et amélioration du bien immobilier pour lui apporter davantage de confort, ou le maintenir en bon état
- les taxes foncières
- les provisions relatives aux charges de copropriété
- les intérêts d’emprunt s’il y en a
- les dépenses d’études et de diagnostics techniques (diagnostic DPE, amiante, risques naturels, etc..)
Si le résultat est un bénéfice net foncier…
Si le résultat est un bénéfice net foncier (quand les recettes sont supérieures aux charges), il est ajouté aux autres revenus catégoriels et est soumis à l’impôt sur le revenu. Il est dans ce cas à reporter dans la case 4BA de la déclaration de revenus n° 2042.
A noter que les revenus fonciers imposables déclarés case 4BA doivent inclure, le cas échéant, les revenus fonciers de source étrangère. Les revenus fonciers de source étrangère ouvrant droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français, déclarés sur la déclaration n° 2047, doivent également être mentionnés case 4BL (revenus imposables), afin de ne pas être soumis à un acompte contemporain au titre du prélèvement à la source.
Si le résultat est un déficit net foncier
Si le résultat est un déficit net foncier (recettes inférieures aux charges), il est imputable, sous certaines conditions et limites, sur le revenu brut global.
Le déficit foncier
Le déficit foncier survient pour un propriétaire bailleur quand ses dépenses liées à un bien locatif surpassent les revenus locatifs perçus. Cette situation offre une opportunité d’abaisser significativement l’impôt sur les revenus fonciers.
Avec la loi Elan, le plafond autorisé pour la déduction des déficits fonciers sur le revenu global a été augmenté à 15 300 € pour un déficit de type « Périssol » ou, pour les revenus perçus depuis 2019, de type « Cosse ancien ».
Dans tous les autres cas, ce plafond est de 10 700 € annuellement.
Des critères spécifiques doivent être remplis pour bénéficier de cette déduction :
- Le bien immobilier doit rester en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de la déduction du déficit foncier. Ainsi, un déficit constaté en 2023 exige une mise en location du bien jusqu’en 2026.
- Seuls les travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien, réglés durant l’année fiscale en cours, peuvent être déduits des revenus fonciers.
En ce qui concerne la déclaration d’impôt, le déficit foncier est à reporter dans la case 4BC de la déclaration n° 2042.
Dans le cas où le déficit foncier ne dépasse pas 10 700 € et que le revenu global du propriétaire n’est pas suffisant pour le couvrir, le surplus peut être déduit du revenu global pendant les 6 années suivantes. De plus, le déficit foncier ne peut être appliqué qu’à des revenus imposés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu, et non à des revenus soumis à une imposition forfaitaire.
Cette partie du déficit foncier est à reporter dans la case 4BB de la déclaration n° 2042.
Calcul du déficit foncier
Pour calculer le déficit foncier sans rien oublier, il faut:
- Déterminer la somme des revenus immobiliers bruts
- Calculer la somme des intérêts d’emprunt et des charges
- Déduire d’abord les intérêts d’emprunt du revenu brut global. Si le résultat est négatif, il constitue un déficit déductible des revenus fonciers des années suivantes
- Imputer ensuite les autres dépenses sur les revenus nets (hors charges relatives aux intérêts d’emprunt). Si le résultat est négatif, ce montant est déductible du revenu global dans la limite des 10 700 €.
Exemple:
si vous déclarez 45 000 € de salaires, 20 000 € de revenus fonciers et 30 000 € de charges sur vos biens immobiliers.
Vos revenus fonciers seront donc en déficit de 10 000 €.
Ce déficit pourra s’imputer sur vos 45 000 € de salaires.
L’impôt sur le revenu sera donc calculé sur les 35 000 € restant à imposer.
Cette baisse des revenus imposés provoque également souvent un changement de tranche marginale d’imposition (TMI).
Par exemple, en 2020, un célibataire ayant déclaré plus de 73 369 € de revenus imposables est imposé jusqu’à la tranche de 41 %.
Un déficit foncier pourra permettre de diminuer les revenus fonciers et les revenus globaux, et de passer en dessous des 73 369 € de revenus imposables et donc d’être imposé à la tranche à 30 %.