Ce qu’il faut comprendre sur le prêt immobilier pour un achat en vefa
Lorsqu’on envisage d’acheter un logement sur plan, connu sous le terme de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), opter pour un crédit immobilier spécifique peut s’avérer judicieux. Ce type de prêt a la particularité de permettre un différé de remboursement, alignant ainsi le début des remboursements sur l’achèvement effectif du bien. Cela offre l’avantage de ne pas avoir à supporter simultanément les charges d’un loyer et celles du remboursement du prêt, dans le cas où l’acquéreur est déjà locataire, ou d’un autre crédit immobilier si ce dernier est déjà propriétaire.
Fonctionnement et spécificités de la VEFA
La VEFA se caractérise par le transfert immédiat de la propriété du terrain et des constructions existantes au futur acquéreur, tandis que les constructions à venir sont réalisées sous la responsabilité du promoteur jusqu’à leur achèvement. Cette formule permet au promoteur de mener à bien son projet sans intervention de l’acheteur dans le processus de construction.
Etapes préalables à la vente en l’état futur d’achèvement
Avant la concrétisation de la vente, un contrat de réservation est généralement signé. Ce document, bien que non obligatoire, est fortement recommandé pour définir les modalités de la vente, telles que la description du bien, les standards de construction, les délais de réalisation et le prix. Le respect d’un formalisme précis est requis pour ce contrat, qui doit être établi par écrit et inclure des mentions obligatoires. Le contrat de réservation est souvent requis par les banques au moment de la demande de financement.
Dépôt de garantie
Suite à la signature du contrat de réservation, l’acheteur verse un dépôt de garantie sur un compte sécurisé. Ce montant sera déduit du prix de vente final si la transaction aboutit. En cas de rétractation de l’acheteur après le délai légal, il peut récupérer ce dépôt sous certaines conditions.
Déblocage des fonds et remboursement
Le financement bancaire de l’achat en VEFA se distingue par son échelonnement, aligné sur l’avancement des travaux, conformément à la réglementation. Cette spécificité implique que les fonds sont versés progressivement, au fur et à mesure de la réalisation des travaux, à travers des appels de fonds émis par le vendeur.
Informations précontractuelles et garanties
Les obligations d’information de la banque en phase précontractuelle sont similaires à celles d’un crédit immobilier classique. La banque peut également exiger des garanties pour se prémunir contre le risque de non-remboursement, telles que l’hypothèque ou le cautionnement.
Assurance emprunteur et VEFA
Bien qu’elle ne soit pas légalement obligatoire, l’assurance emprunteur est fréquemment exigée par les banques pour couvrir le crédit immobilier. Cette assurance est particulièrement recommandée pour sécuriser le remboursement en cas d’imprévus affectant la capacité financière de l’emprunteur.
Intérêts intercalaires
Les intérêts intercalaires représentent les intérêts dus sur les montants déjà débloqués avant la livraison du bien. Ils sont calculés progressivement et ne contribuent pas au remboursement du capital pendant la phase de construction.
Modalités de remboursement post-livraison
Après la livraison du bien, le remboursement du prêt s’ajuste en fonction du profil financier de l’emprunteur. Un différé d’amortissement peut être appliqué, permettant de reporter le début du remboursement du capital à après la livraison du bien.
Risques et conséquences d’un retard de construction ou de la faillite du promoteur
Un retard dans la construction peut entraîner des difficultés dans le remboursement des mensualités prévues. En cas de faillite du promoteur, il est possible de demander le report des paiements ou la suspension du contrat de crédit, en attendant une solution. La résolution judiciaire de la vente en cas de problèmes majeurs peut également entraîner l’annulation du contrat de crédit, nécessitant le remboursement du capital emprunté.