Comment réduire l’impôt sur les plus-values immobilières ?

Quand on vend un bien immobilier, la plus-value réalisée est soumise à l’impôt sur le revenu, sauf pour la résidence principale (voir Quels impôts sur les plus-values immobilières ? ).

Concrètement, on est soumis à l’impôt sur le revenu quand :

  • On vend un terrain, une maison un appartement
  • On vend des droits attachés à un bien immobilier
  • On vend par l’intermédiaire d’une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés ou d’un fonds de placement dans l’immobilier
  • On échange des biens

Toutes ces transactions (hormis dans le cas d’une résidence principale) sont soumises à 36.2% d’impôts, décomposés en 19% d’impôts sur le revenu et 17.2% de prélèvements sociaux.

Comment calcule-t-on le prix de cession ?

Le prix de cession d’un bien immobilier est le prix de vente auquel on enlève les frais supportés à la cession (par exemple les frais des diagnostics obligatoires), la TVA payée et auquel on ajoute les charges et indemnités payées par l’acheteur (et prévues dans l’acte notarié qui scelle la vente).

Comment calcule-t-on le prix d’acquisition ?

Le prix d’acquisition est le prix auquel celui qui vend avait acheté le bien, auquel on ajoute les charges et indemnités payées à l’ancien propriétaire, les frais d’acquisition, de notaire, de TVA, les dépenses effectuées dans le cadre de travaux, les frais de voirie et de branchements aux différents réseaux.

A noter en ce qui concerne les frais de travaux que si on ne peut pas justifier de ces frais avec des factures, on peut quand même considérer qu’ils sont de 15%, si on est propriétaire du bien vendu depuis + de 5 ans.

Comment calculer la plus-value brute et la plus-value nette d’une vente immobilière ?

La plus-value brute d’une vente immobilière est la différence entre le prix de cession d’un bien et son prix d’acquisition.

Si on enlève à la plus-value brute, les abattements en fct de la durée de possession du bien (qui donne une déduction de la valeur fiscale, on obtient la plus-value nette.

MAIS, pour calculer les 2 types d’impôts, on ne se base pas sur la même valeur.

Pour calculer la plus-value sur laquelle se base l’Impôt sur le revenu :

On enlève 6% pour chaque année au-delà de 5 ans de possession du bien et 6% à partir de la 22ème année.

Donc, si vous calculez bien J l’exonération est totale au bout de 22 ans.

Pour calculer la plus-value sur laquelle se basent les prélèvements sociaux :

On enlève 1,65% pour chaque année au-delà de 5 ans de possession, 1,6% pour la 22ème et 9% pour chaque année au-delà.

Donc si vous continuez à bien calculer, il y a exonération totale au-delà de 30 ans.

QUI déclare et paie les plus-values d’une vente immobilière ?

C’est le travail du notaire, qui effectue les démarches auprès de l’administration fiscale, calcule la plus-value imposable et le montant de l’impôt à payer, fait la déclaration, paie l’impôt auprès des services fiscaux compétents.

Le vendeur indique lui sur sa déclaration de revenus :

  • Le montant de la plus-value déclarée par le notaire
  • La plus-value exonérée si nécessaire

Quels sont les cas d’exonération ?

Les exonérations d’impôts sont liées à la nature du bien cédé ou au vendeur.

Exonérations dépendant du bien

  • Hormis la vente de résidence principale, les dépendances (garage par exemple) sont aussi exemptées (à conditions qu’elle ne soient pas trop loin de la résidence principale)
  • Première vente d’un logement autre que la résidence principale
  • Vente d’un droit de surélévation
  • Vente d’un bien exproprié
  • Vente d’un bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement
  • Vente d’un bien dont le prix est inférieur à 15000 euros
  • Vente d’un bien à un organisme de logement social

Exonérations relatives au vendeur

  • Personne titulaire d’une pension vieillesse ou d’une carte d’invalidité
  • Personne résidant dans un établissement social ou médico-social pour personnes âgées ou handicapées
  • Personne non résidente en France

Voyons voir maintenant en détail les différentes exonérations d’impôts sur les plus-values immobilières et astuces pour échapper à l’impôt.

Impôt sur la plus-value de la vente de la résidence principale

La vente de la résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value. En cas de projet de vente d’un immeuble vide ou secondaire, certains en font leur résidence principale le temps de la vente. Aucun délai minimum de présence n’est requis mais il faut quand même prouver la notion de résidence principale par de l’occupation effective, des courriers, de la consommation, des abonnements divers et variés, une taxe d’habitation.

Impôt sur la plus-value de la vente de dépendances

Les dépendances de la résidence principale (comme le garage) bénéficient de l’exonération si elles sont à moins d’un kilomètre de la résidence principale.

Impôts sur la cession en vue d’acquérir une résidence principale

La cession d’un immeuble autre que la résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value si le vendeur n’est pas propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 4 ans et s’engage à utiliser l’argent de la vente dans les 2 ans pour acquérir une résidence principale. Attention car l’opération n’est possible qu’une seule fois.

Impôts pour une vente inférieure à 15000 euros

Quand le montant d’une cession est inférieur à 15000 euros, l’éventuelle plus-value n’est pas taxable. SI il y a indivision, le seuil est considéré selon les quoteparts et donc une indivision entre 3 enfants peut bénéficier d’une exonération d’impôt jusqu’à 45000 euros. Ce seuil s’apprécie aussi par bien et parcelle si elles ne sont pas adjacentes.

En cas de patrimoine immobilier important, on peut jouer avec ces seuils.

Cas des retraités et invalides

les retraités ou invalides, ainsi que leurs conjoints, sont exonérés d’imposition sur les plus-values immobilières quand ils ne sont pas soumis à l’IFI.

Plus-value sur la revente d’un immeuble sinistré

Lors de la revente d’un immeuble sinistré, l’indemnité d’assurance ne compte pas dans le calcul de la plus-value.

Plus-value sur la vente à un organisme de logement social

Les plus-values sont exonérées quand la vente de l’immeuble se fait au profit d’un organisme chargé de logements sociaux ou d’un acheteur qui s’engage à réaliser des logements sociaux. Le dispositif est valable jusqu’au 31/12/2020 mais est souvent prolongé.

Abattement fiscal pour durée de détention

Les immeubles imposables logiquement ont une exonération progressive selon la durée de détention.

Pour l’impôt sur le revenu, ainsi que pour la surtaxe de 2 à 6% valables pour les plus-values supérieures à 50000 euros, l’abattement est de 6% par an après 5 ans et 4% après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est indiqué plus haut.

Abattement fiscal exceptionnel de 70 ou 85%

A titre exceptionnel, les cessions immobilières ou de terrains à bâtir uand ils sont en zone dite “tendue” (A bis et A) bénéficient d’un abattement exceptionnel sur la plus-value. Cet abattement est de 70% et même 85% quand les logements sociaux représentent au moins la moitié des constructions, s’ils sont cédés pour la construction de bâtiments d’habitation collectifs avant le 31/12/2020 (et si la cession est réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la promesse de vente).

Déduction des frais

Les dépenses de travaux diminuent évidemment la plus-value tant qu’elles n’ont pas été déduites du revenu ou donné lieu à une réduction ou un crédit d’impôt. pensez à toujours garder les justificatifs de dépenses. A défaut, le contribuable déduit un forfait de 15% du prix d’acquisition si le bien est détenu depuis plus de 5 ans. Par ailleurs, n’oubliez pas que le prix d’acquisition peut être majoré des frais d’acquisition ou d’un forfait de 7,5%

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