Comment réduire les plus-values immobilières ?

Quand on vend un bien immobilier, la plus-value réalisée est soumise à l’impôt sur le revenu, sauf pour la résidence principale.

Concrètement, on est soumis à l’impôt sur le revenu quand :

  • On vend un terrain, une maison un appartement
  • On vend des droits attachés à un bien immobilier
  • On vend par l’intermédiaire d’une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés ou d’un fonds de placement dans l’immobilier
  • On échange des biens

Toutes ces transactions (hormis dans le cas d’une résidence principale) sont soumises à 34,5% d’impôts, décomposés en 19% d’impôts sur le revenu et 15,5% de prélèvements sociaux.

Comment calcule-t-on le prix de cession ?

Le prix de cession d’un bien immobilier est le prix de vente auquel on enlève les frais supportés à la cession (par exemple les frais des diagnostics obligatoires), la TVA payée et auquel on ajoute les charges et indemnités payées par l’acheteur (et prévues dans l’acte notarié qui scelle la vente).

Comment calcule-t-on le prix d’acquisition ?

Le prix d’acquisition est le prix auquel celui qui vend avait acheté le bien, auquel on ajoute les charges et indemnités payées à l’ancien propriétaire, les frais d’acquisition, de notaire, de TVA, les dépenses effectuées dans le cadre de travaux, les frais de voirie et de branchements aux différents réseaux.

A noter en ce qui concerne les frais de travaux que si on ne peut pas justifier de ces frais avec des factures, on peut quand même considérer qu’ils sont de 15%, si on est propriétaire du bien vendu depuis + de 5 ans.

Comment calculer la plus-value brute et la plus-value nette d’une vente immobilière ?

La plus-value brute d’une vente immobilière est la différence entre le prix de cession d’un bien et son prix d’acquisition.

Si on enlève à la plus-value brute, les abattements en fct de la durée de possession du bien (qui donne une déduction de la valeur fiscale, on obtient la plus-value nette.

MAIS, pour calculer les 2 types d’impôts, on ne se base pas sur la même valeur.

Pour calculer la plus-value sur laquelle se base l’Impôt sur le revenu :

On enlève 6% pour chaque année au-delà de 5 ans de possession du bien et 6% à partir de la 22ème année.

Donc, si vous calculez bien J l’exonération est totale au bout de 22 ans.

Pour calculer la plus-value sur laquelle se basent les prélèvements sociaux :

On enlève 1,65% pour chaque année au-delà de 5 ans de possession, 1,6% pour la 2ème et 9% pour chaque année au-delà.

Donc si vous continuez à bien calculer, il y a exonération totale au-delà de 30 ans.

QUI déclare et paie les plus-values d’une vente immobilière ?

C’est le travail du notaire, qui effectue les démarches auprès de l’administration fiscale, calcule la plus-value imposable et le montant de l’impôt à payer, fait la déclaration, paie l’impôt auprès des services fiscaux compétents.

Le vendeur indique lui sur sa déclaration de revenus :

  • Le montant de la plus-value déclarée par le notaire
  • La plus-value exonérée si nécessaire

Quels sont les cas d’exonération ?

Les exonérations d’impôts sont liées à la nature du bien cédé ou au vendeur.

Exonérations dépendant du bien

  • Hormis la vente de résidence principale, les dépendances (garage par exemple) sont aussi exemptées (à conditions qu’elle ne soient pas trop loin de la résidence principale)
  • Première vente d’un logement autre que la résidence principale
  • Vente d’un droit de surélévation
  • Vente d’un bien exproprié
  • Vente d’un bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement
  • Vente d’un bien dont le prix est inférieur à 15000 euros
  • Vente d’un bien à un organisme de logement social

Exonérations relatives au vendeur

  • Personne titulaire d’une pension vieillesse ou d’une carte d’invalidité
  • Personne résidant dans un établissement social ou médico-social pour personnes âgées ou handicapées
  • Personne non résidente en France

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