La nue-propriété d’un bien immobilier est quelque chose de méconnu bien que ses avantages fiscaux et d’épargne soient importants.
En effet, quand on achète un bien en nue-propriété, on ne se soucie tout d’abord pas de la gestion du bien (ce qui est appréciable au plus haut point si l’on connait les difficultés de la gestion immobilière).
Devenir nu-propriétaire consiste à acquérir un bien immobilier tout en cédant l’usufruit à une autre personne pour une durée limitée, généralement de 10 à 20 ans dans le cadre d’un programme commercial ou jusqu’au décès de l’usufruitier en cas de vente viagère ou de succession (voir + loin ce cas précis avec la Donation en Nue-propriété) . Pendant cette période, le nu-propriétaire détient la nue-propriété, c’est-à-dire qu’il peut disposer du bien, par exemple en le vendant, mais il ne peut ni l’occuper ni en percevoir les revenus locatifs. Une fois l’usufruit expiré, il récupère la pleine propriété du bien et peut l’utiliser à sa guise.
Le principal avantage de l’achat en nue-propriété réside dans le prix d’acquisition du bien, qui bénéficie d’une décote significative, généralement entre 30 % et 50 %, en raison de la cession temporaire de l’usufruit. Ce mécanisme permet de devenir propriétaire à moindre coût, tout en profitant de la valorisation du bien au fil des années.
Cas de la donation en nue-propriété
La donation en nue-propriété est une solution idéale pour alléger les frais de succession lors de la transmission d’un bien immobilier. Ce mécanisme permet de transférer la propriété du bien tout en conservant l’usufruit (le donateur continue de jouir du bien, par exemple en y habitant ou en percevant les revenus locatifs, jusqu’à son décès ou jusqu’à une date fixée par contrat). Le bénéficiaire de la donation, appelé nu-propriétaire, acquiert quant à lui le droit de disposer du bien, c’est-à-dire de le vendre, l’échanger, ou le léguer.
Le principal avantage d’une donation en nue-propriété réside dans la réduction significative des droits de succession, puisque seule la valeur de la nue-propriété est prise en compte pour le calcul des droits de donation. Ainsi, au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans avoir à payer de droits supplémentaires sur la valeur de l’usufruit, qui représente pourtant une part importante du bien.
Le calcul des frais de donation dépend de l’âge de l’usufruitier. Plus ce dernier est jeune, plus l’usufruit a une valeur élevée et, par conséquent, la nue-propriété une valeur plus faible. Ce barème, fixé par l’administration fiscale, prévoit par exemple que pour un usufruitier de moins de 71 ans, la nue-propriété vaut 60 % de la valeur totale du bien, contre 90 % pour un usufruitier de plus de 91 ans. Il est donc recommandé d’anticiper la donation le plus tôt possible pour minimiser les frais.
Prenons l’exemple d’une personne de 70 ans souhaitant transmettre un bien d’une valeur de 600 000 euros en nue-propriété. Selon le barème en vigueur, l’usufruit est évalué à 40 % de la valeur du bien, soit 240 000 euros. Les droits de donation ne seront donc calculés que sur les 360 000 euros correspondant à la nue-propriété. Un autre exemple : si une personne âgée de 73 ans détient l’usufruit d’un bien valant 200 000 euros, lors d’une vente, l’usufruit sera valorisé à 30 %, soit 60 000 euros, tandis que la nue-propriété représentera les 70 % restants, soit 140 000 euros.
En somme, la donation en nue-propriété permet de transmettre un patrimoine immobilier tout en réduisant la charge fiscale pour les héritiers. Ce dispositif offre une gestion optimisée du patrimoine, avec un coût réduit par rapport à une transmission classique. Il convient toutefois de bien planifier cette opération et de tenir compte de l’âge de l’usufruitier pour maximiser les économies fiscales.
Qui paie, reçoit et est responsable de quoi durant la période de nue-propriété ?
Durant la période de nue-propriété, les frais d’entretien courant du bien, que ce soit pour les parties privatives ou communes, sont à la charge de l’usufruitier. En revanche, le nu-propriétaire doit assumer les grosses réparations, conformément à l’article 606 du Code civil. Ces travaux comprennent la réfection des gros murs, des voûtes, la remise en état des poutres et des toitures, ainsi que la réparation des digues, des murs de soutènement et des clôtures.
La logique de la nue-propriété est l’impossibilité pour le nu-propriétaire de percevoir des loyers tant que l’usufruitier occupe ou exploite le bien. Cela signifie qu’il n’est pas possible de compter sur les revenus locatifs pour rembourser un éventuel prêt immobilier. Ce type d’investissement s’adresse donc plutôt aux personnes ayant déjà une capacité d’épargne ou ne dépendant pas de revenus immédiats pour leur financement immobilier.
Sur le plan fiscal, le statut de nu-propriétaire présente des avantages. Tout d’abord, vous êtes exonéré des impôts locaux tels que la taxe foncière et la taxe d’habitation, qui restent à la charge de l’usufruitier. Ensuite, si vous envisagez de transmettre le bien à un héritier, les droits de donation sont réduits, car ils sont calculés sur la valeur du bien en nue-propriété, qui est inférieure à sa pleine valeur.
Un autre avantage, souvent sous-estimé, concerne l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Le bien acquis en nue-propriété n’est pas inclus dans l’assiette imposable du patrimoine immobilier. Cela peut constituer un levier stratégique pour réduire votre exposition à cet impôt, notamment si vous détenez déjà d’autres biens immobiliers en pleine propriété. Par exemple, dans le cas où votre patrimoine immobilier total, résidence principale incluse après abattement, est évalué à moins de 1,3 million d’euros, vous échappez à l’IFI, même si la valeur du bien en nue-propriété est significative.
En conclusion, l’achat en nue-propriété offre une opportunité d’investissement immobilier à prix réduit, avec des avantages fiscaux non négligeables ou le moyen de donner à des héritiers en atténuant les frais de succession. Toutefois, il est essentiel de bien comprendre les contraintes liées à l’absence de revenus locatifs et de disposer d’une vision patrimoniale à long terme avant de se lancer dans ce type d’acquisition.
On peut donc acquérir un bien sans dommages fiscaux collatéraux et attendre tranquillement que sa valeur monte ou la fin de l’usufruit pour en avoir la pleine propriété.
A noter que des sociétés d’immobilier sont spécialisées dans le secteur de la vente en nue-propriété (voir Fidexi et Perl). En général, elles vendent l’usufruit à des bailleurs sociaux institutionnels qui entretiennent et améliorent le bien qui au bout de 15-20 ans, à la fin de l’usufruit, se retrouve avoir été un très bon investissement.