La BCE a encore relevé ses taux d’un quart de point le 11 juin 2026.
Résultat : les taux immobiliers, qui semblaient vouloir baisser, ont fait demi-tour. En ce milieu d’année, le taux moyen sur 20 ans s’établit à 3,47 % selon Pretto, 3,39 % selon Empruntis — avec des meilleurs profils qui obtiennent encore 3,10 % à 3,20 %. La question que tout le monde se pose — faut-il signer maintenant ou se croiser les bras encore six mois ? — mérite une réponse honnête, pas un discours commercial de courtier.
Où en sont vraiment les taux en juin 2026 ?
Les chiffres publiés par les courtiers (Cafpi, Pretto, Empruntis, Meilleurtaux) convergent : 3,25 % à 3,37 % sur 15 ans, 3,39 % à 3,47 % sur 20 ans, 3,44 % à 3,53 % sur 25 ans. Les meilleurs dossiers — apport supérieur à 20 %, CDI, revenus solides, domiciliation de salaire — tirent les taux vers 3,10 % sur 20 ans dans les banques les plus compétitives. Le taux d’usure pour les prêts de plus de 20 ans est à 5,13 % ce trimestre, ce qui laisse encore de la marge pour les assurances emprunteur — sauf pour les profils dits « aggravés » (plus de 55 ans, antécédents médicaux) où l’assurance seule dépasse parfois 1 % et fait grimper le TAEG dangereusement près du plafond légal.
À titre de comparaison, en janvier 2024 les taux flirtaient avec 4,20 % sur 20 ans. Aujourd’hui on est 70 à 80 points de base en dessous. C’est déjà une vraie baisse.
Pourquoi les banques ne veulent pas baisser davantage
Les banques ne prêtent pas au taux auquel elles empruntent sur les marchés. Elles empruntent à court terme (taux BCE, aujourd’hui à 3,15 % après la dernière hausse du 11 juin), refinancent à long terme via des obligations sécurisées (OAT 10 ans française autour de 3,30 % mi-juin 2026), et doivent conserver une marge pour couvrir le risque de crédit et leurs frais de gestion. La marge nette sur les prêts immobiliers est historiquement mince — entre 0,2 % et 0,5 %. Les banques ne peuvent pas se permettre de prêter à perte pour capter des clients. Bref, tant que l’OAT 10 ans ne descend pas franchement sous les 3 %, les taux immobiliers ne bougeront pas beaucoup.
La BCE a certes réduit ses taux directeurs plusieurs fois depuis septembre 2023, mais elle a repris la main en juin 2026 face à une inflation de la zone euro qui stagne à 2,6 %. Les marchés ne parient plus sur une baisse significative avant début 2027 au plus tôt.
Ce que les courtiers ne vous disent pas (ou à moitié)
Emprunter à 3,40 % sur 20 ans n’est pas un drame historique. Entre 1990 et 2002, les taux immobiliers en France se situaient entre 6 % et 9 %. Les années 2015-2021, où les crédits se signaient à 1 % ou 1,5 %, n’étaient pas la norme — c’était une parenthèse liée à des politiques monétaires exceptionnelles de la BCE post-crise. Revenir à 3,40 % sur 20 ans, c’est retrouver des niveaux qui prévalaient encore au milieu des années 2000, sans que personne ne s’en émeuve.
En fait, si votre projet tient la route financièrement à 3,47 % sur 20 ans, il n’y a aucune raison stratégique d’attendre. D’abord parce que personne ne sait avec certitude ce que feront les taux dans 6 mois. Ensuite parce que pendant que vous attendez, vous payez un loyer qui ne vous constitue aucun patrimoine. Et enfin parce que les prix de l’immobilier, après 18 mois de correction, se sont stabilisés voire reprennent dans certaines grandes villes — attendre une baisse simultanée des taux ET des prix est un scénario peu probable.
Les profils pour qui attendre est une erreur
Primo-accédants en location dans une grande ville : chaque mois supplémentaire de loyer payé représente un coût d’opportunité réel. À Paris, Lyon ou Bordeaux, un loyer moyen tourne entre 900 € et 1 500 €/mois pour un 3 pièces. Sur 12 mois d’attente, c’est 10 800 € à 18 000 € de loyers partis en fumée — contre une éventuelle économie de 15 à 30 points de base sur le taux si la BCE baisse encore. Le calcul est vite vu.
Propriétaires qui veulent renégocier : si vous avez emprunté en 2022-2023 à 3,80 % ou plus, un écart de 50 points de base ou plus avec les taux actuels sur le capital restant dû justifie déjà de regarder une renégociation ou un rachat.
FAQ : les questions que tout le monde pose sur les taux immo en 2026
Est-ce que les taux immobiliers vont baisser en 2027 ? Les marchés obligataires anticipent une légère détente de la BCE d’ici fin 2026 à condition que l’inflation reste sous contrôle. Si cette détente se concrétise, on pourrait voir les taux immobiliers revenir vers 3 % sur 20 ans début 2027. Mais « anticiper » un taux ne remplace pas un projet immobilier concret.
Quel est le taux immobilier le plus bas possible en juin 2026 ? Les meilleurs profils (apport >20 %, CDI, salaire confortable, domiciliation) obtiennent entre 3,05 % et 3,20 % sur 20 ans dans les banques les plus agressives commercialement.
Le taux d’usure bloque-t-il encore des dossiers en 2026 ? Beaucoup moins qu’en 2022-2023. Avec un taux d’usure à 5,13 % sur 20 ans et plus, la plupart des dossiers standard passent. Seuls les profils avec assurance très chère (seniors, certaines pathologies) restent à risque.
Faut-il passer par un courtier en 2026 ? Oui, si votre dossier n’est pas parfait. Un courtier connaît les grilles des banques et sait quelle enseigne est agressive sur quel profil à un instant T. Pour les dossiers standard et solides, l’apport direct en agence peut parfois donner le même résultat — mais en y passant beaucoup plus de temps.
Peut-on renégocier son crédit si on a emprunté à 3,80 % en 2022 ? Techniquement oui si l’écart avec les taux actuels dépasse 0,7 à 1 point et si le capital restant dû est encore significatif (au moins 70 000 à 80 000 €). En dessous, les frais de remboursement anticipé (plafonnés à 6 mois d’intérêts, max 3 % du capital) absorbent le gain.
La vraie question n’est pas « les taux vont-ils baisser ? ». C’est : « Mon projet est-il viable aux conditions actuelles, et mon dossier est-il suffisamment solide pour obtenir le meilleur taux du marché ? » Si la réponse à ces deux questions est oui, signer maintenant à 3,40 %-3,50 % est une décision raisonnable. Si non, prenez le temps de consolider votre apport et de nettoyer votre profil financier.
Pour comprendre exactement ce que votre simulation de prêt vous dit, voir notre article : comment lire et comparer les résultats d’une simulation de prêt immobilier.
