Le 1ᵃ juillet 2026, le taux d’usure sur les crédits immobiliers de 20 ans et plus est passé à 5,29 %, contre 5,19 % au trimestre précédent. Sur le papier, c’est une mauvaise nouvelle — encore un plafond qui grimpe. Sauf que dans les faits, c’est plutôt une bonne nouvelle pour une partie des emprunteurs, et personne ne le dit clairement. Pendant que le plafond légal s’élève, les taux réels pratiqués par les banques, eux, restent quasiment immobiles : 3,31 % sur 15 ans, 3,38 % sur 20 ans, 3,41 % sur 25 ans en moyenne selon les derniers relevés de courtiers. L’écart entre ce que les banques facturent et ce que la loi autorise s’élargit donc mécaniquement. Et cet écart, c’est justement la marge de manœuvre qui permet à un dossier jusque-là refusé pour dépassement de taux d’usure — notamment à cause d’une assurance emprunteur ou de frais de garantie élevés intégrés au TAEG — de repasser sous le plafond.
Pourquoi le taux d’usure augmente alors que la BCE vient de remonter ses taux
La logique semble contre-intuitive, alors autant l’expliquer franchement. Le taux d’usure n’est pas fixé sur un coup de tête par la Banque de France : il correspond au taux effectif moyen pratiqué au trimestre précédent par les banques, majoré d’un tiers, avec un décalage de calcul. La hausse de juillet reflète donc en réalité les taux constatés entre janvier et mars 2026, période où le marché était légèrement plus tendu qu’aujourd’hui. Pendant ce temps, la BCE a relevé ses trois taux directeurs de 25 points de base le 11 juin 2026 — refinancement à 2,40 %, dépôt à 2,25 %, prêt marginal à 2,65 % — en réponse à une inflation tirée par l’énergie. Deux mouvements, deux calendriers, deux causes différentes : voilà pourquoi le taux d’usure grimpe pendant que les taux commerciaux, eux, font du surplace. Les banques françaises se financent moins sur les taux directeurs de la BCE que sur les obligations d’État à 10 ans (OAT), restées stables autour de 3,64 %. C’est ce chiffre-là qu’il faut surveiller, pas les annonces de Francfort.
Les taux réels pratiqués par les banques ce mois-ci
Sur la base des relevés de courtiers de juillet, un emprunt sur 15 ans se négocie en moyenne à 3,31 %, contre 3,38 % sur 20 ans et 3,41 % sur 25 ans. Ces chiffres sont des moyennes : un très bon dossier (apport supérieur à 20 %, taux d’endettement sous 30 %, CDI ancien) obtient facilement 15 à 25 points de base de mieux, tandis qu’un dossier tendu — primo-accédant avec apport limité, profil senior, ou activité indépendante récente — se voit proposer des taux sensiblement plus élevés, parfois assez proches du plafond d’usure pour poser un vrai problème d’acceptation. C’est précisément sur ce dernier cas que la hausse du plafond du 1ᵃ juillet change la donne : un dossier refusé en juin pour un TAEG de 5,22 % (au-dessus de l’ancien seuil de 5,19 %) peut désormais passer, le seuil étant monté à 5,29 %. Concrètement, cela concerne surtout les emprunteurs de plus de 50 ans, dont l’assurance emprunteur coûte plus cher et gonfle le TAEG global, ou les crédits assortis d’une garantie hypothécaire onéreuse plutôt que d’un cautionnement.
Faut-il emprunter maintenant, renégocier, ou attendre
Pour un achat en cours, attendre n’a plus vraiment de sens : rien dans les indicateurs actuels ne laisse penser à une baisse marquée dans les prochains mois, et un bien qui plaît part vite. Pour ceux qui ont déjà un crédit en cours, la question de la renégociation ou du rachat mérite un calcul précis plutôt qu’une intuition. La règle qui circule chez les courtiers reste globalement valable : si le taux souscrit remonte à 2022 ou 2023 à 3,80 % ou plus, et que l’écart avec les taux actuels sur la durée restante dépasse 0,50 point, l’opération devient intéressante, à condition d’intégrer les frais de dossier de la nouvelle banque, l’éventuelle pénalité de remboursement anticipé (plafonnée légalement à six mois d’intérêts ou 3 % du capital restant, selon le montant le plus faible) et les frais de garantie s’ils doivent être repris. Pour un dossier neuf actuellement recalé sur le fil pour dépassement d’usure, il vaut la peine de redemander une simulation depuis le 1ᵃ juillet avant de renoncer ou de se tourner vers un rachat de crédits, solution nettement plus coûteuse sur la durée.
Les leviers à activer avant de signer
3 postes pèsent directement sur le TAEG et donc sur le risque de dépassement du taux d’usure : l’assurance emprunteur, les frais de garantie et les frais de dossier. Sur l’assurance, la délégation externe permise par la loi Lemoine permet fréquemment de diviser le coût par deux voire par trois par rapport au contrat groupe proposé par la banque, ce qui peut suffire à faire repasser un dossier sous le plafond. Sur la garantie, le nantissement ou le cautionnement coûtent en général moins cher qu’une hypothèque classique et sont souvent négligés faute d’être proposés spontanément par le conseiller. Sur les frais de dossier, une simple négociation — surtout pour un client apportant déjà une épargne ou une assurance-vie chez la même banque — permet fréquemment d’obtenir une remise de plusieurs centaines d’euros, rarement affichée mais rarement refusée non plus si elle est demandée avec de bons arguments.
FAQ : les questions que tout le monde pose
Le taux d’usure va-t-il encore augmenter au trimestre prochain ? Impossible de l’affirmer avec certitude, mais tant que les taux commerciaux restent au-dessus de leurs niveaux du début d’année, la mécanique de calcul du taux d’usure devrait continuer à tirer le plafond vers le haut plutôt que vers le bas. (rappel sur Définition du taux d’usure )
Mon dossier a été refusé pour dépassement d’usure il y a deux mois, dois-je redéposer une demande ? Oui, cela vaut la peine, en particulier si le TAEG refusé était inférieur à 5,29 % sur 20 ans et plus — demandez une nouvelle simulation à jour plutôt qu’un simple recalcul, les paramètres d’assurance ayant pu changer aussi.
Une hausse du taux d’usure signifie-t-elle que les banques vont augmenter leurs taux commerciaux en conséquence ? Non, les deux mécanismes sont indépendants ; les banques fixent leurs taux commerciaux selon leur coût de refinancement (OAT, taux interbancaires), pas selon le plafond légal.
Vaut-il mieux un taux fixe ou un taux variable en ce moment ? Le taux variable reste très minoritaire en France et peu recommandé dans un contexte où la BCE vient de remonter ses taux directeurs — le fixe protège contre un nouveau relèvement.
Combien coûte réellement un dépassement du taux d’usure pour la banque ? L’octroi d’un crédit usuraire est une infraction pénale pour l’établissement prêteur, ce qui explique pourquoi les banques refusent systématiquement plutôt que de prendre le risque, même de quelques centimes de TAEG.
La hausse du taux d’usure au 1ᵃ juillet n’est ni une bonne ni une mauvaise nouvelle en soi — c’est un paramètre technique qui, cette fois, joue en faveur des dossiers les plus fragiles sur le papier. Ceux qui ont été recalés de justesse ces derniers mois ont tout intérêt à redemander une simulation avant d’abandonner leur projet ou de se résigner à un rachat de crédits plus coûteux. Pour comprendre en détail comment fonctionne ce plafond et les recours en cas de refus, direction l’article sur le refus de crédit immobilier et vos recours.