L’ intérêt pour la création de SCI (société civile immobilière) en France est souvent fondé sur des recommandations et des idées reçues plutôt que sur une réelle analyse des besoins patrimoniaux des investisseurs. Par mode, snobisme, beaucoup de gens se lancent dans la création de SCI sans vraiment comprendre les implications et les pièges potentiels. Loin d’avoir les intérêts que certains voudraient croire, la SCI peut parfois devenir un véritable casse-tête, apportant plus de problèmes que de solutions (voir aussi les dangers d’une SCI).
Voici pourquoi la SCI est loin d’être aussi intéressante que ce que l’on dit dans les conversations mondaines !
La SCI ne réduit pas l’impôt sur le revenu
Contrairement à ce que l’on pourrait croire, une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) n’offre aucun avantage fiscal significatif par rapport à la détention directe de biens immobiliers. Les charges déductibles restent identiques, le bénéfice taxable ne change pas, et l’impôt sur le revenu ainsi que les prélèvements sociaux sont les mêmes pour les associés, que la SCI distribue ou non des dividendes. En somme, interposer une SCI ne fait que compliquer la structure fiscale sans apporter de gain notable.
La SCI n’est pas un outil magique pour réduire les droits de succession
Beaucoup pensent que la SCI est une solution pour alléger les droits de succession. En réalité, sans une gestion comptable stricte, incluant notamment le financement à crédit de l’immobilier, le démembrement de propriété et la mise en réserve des bénéfices, la SCI ne permettra pas de réduire les droits de succession de manière significative. De plus, mettre en place une telle stratégie complexe peut se heurter à des obstacles pratiques, notamment en raison de l’âge des enfants héritiers ou des exigences des créanciers, comme les banques, qui peuvent s’opposer à la transmission des parts.
La gestion d’une SCI n’est pas plus simple que l’indivision
On pourrait croire qu’une SCI facilite la gestion du patrimoine entre héritiers ou associés, mais c’est souvent une illusion. Que ce soit sous le régime de la SCI ou en indivision, les enfants devront trouver un terrain d’entente pour gérer ensemble le patrimoine familial. Cependant, les tensions et divergences d’intérêts ne sont pas rares, menant souvent à la vente des biens pour éviter les conflits. Il est naïf de penser que vos enfants partageront vos intentions et géreront le patrimoine avec la même harmonie que vous. Dans de nombreux cas, l’indivision, bien qu’imparfaite, peut s’avérer plus simple à gérer et à dissoudre qu’une SCI.
La SCI exclut la possibilité de louer en meublé
Un des principaux inconvénients de la SCI est qu’elle ne permet pas d’exploiter un bien en location meublée sans être soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Or, la location meublée est une stratégie fiscalement avantageuse pour de nombreux investisseurs. Opter pour une SCI impose de renoncer à cette opportunité ou de s’exposer à une imposition plus lourde, ce qui peut grandement réduire la rentabilité de l’investissement immobilier.
Les rémunérations du gérant sont soumises aux cotisations sociales
Les gérants majoritaires d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) se retrouvent dans l’obligation de payer des cotisations sociales sur les rémunérations qu’ils perçoivent, y compris les dividendes. Cette affiliation à la sécurité sociale des indépendants (via l’URSSAF) ajoute une couche de charges qui peut rapidement réduire l’intérêt d’une telle structure pour gérer un patrimoine immobilier.
La résidence principale en SCI : une perte d’avantages fiscaux
Enfin, détenir sa résidence principale via une SCI présente un inconvénient majeur : la perte de l’abattement de 30 % sur la valeur de la résidence principale lors du calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cet abattement, qui constitue un avantage fiscal important, n’est pas applicable lorsque la résidence est détenue par l’intermédiaire d’une SCI.
Avant de se lancer dans la création d’une SCI, il est essentiel d’en peser les avantages et les inconvénients. La SCI n’est pas une solution miracle pour tous les problèmes patrimoniaux, et dans bien des cas, elle peut s’avérer inutilement complexe, voire contre-productive.