À partir de 2026, les propriétaires vont devoir se préparer à un véritable coup de massue fiscal. Le gouvernement lance enfin la grande réforme des impôts locaux, longtemps repoussée, et ce sont les bailleurs qui vont en faire les frais. À travers une refonte complète des valeurs locatives cadastrales, c’est toute la fiscalité immobilière locale qui va être recalibrée – et la facture promet d’être salée pour bon nombre de contribuables.
Une base de calcul des impôts locaux totalement obsolète
Aujourd’hui, la base utilisée pour calculer la taxe foncière, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ou encore la redevance d’enlèvement des ordures ménagères repose sur une fiction : la valeur locative cadastrale du bien, autrement dit le loyer annuel théorique qu’il pourrait générer dans des conditions normales.
Problème : cette estimation date… de 1970. Elle ne reflète plus rien du marché immobilier actuel. Résultat, deux logements identiques situés dans des villes différentes peuvent être taxés de manière totalement incohérente. C’est cette aberration que l’administration fiscale entend corriger. Certaines communes ont commencé la correction depuis quelques années, comme Grenoble ou Paris, et la note est très très salée.
Nouvelle obligation déclarative dès 2026 pour tous les propriétaires
À partir de 2026, tous les propriétaires devront déclarer les loyers perçus via leur espace personnel sur le site Impots.gouv.fr, dans la rubrique « Gérer mes biens immobiliers ». Cette obligation, qui jusque-là était facultative, deviendra obligatoire. Et cette fois, l’administration a prévu de sévir.
Concrètement, ceux qui ne respecteront pas cette formalité risqueront une amende de 150 € par bien non déclaré. Une sanction prévue par la loi mais jamais appliquée jusqu’à présent. En 2026, elle le sera systématiquement.
Vaste collecte des loyers sur tout le territoire
La direction générale des finances publiques lancera une campagne nationale de collecte des loyers en 2026. Objectif : réactualiser la valeur locative de tous les logements, résidence principale comme secondaire, en s’appuyant sur des loyers réels et actualisés.
À noter que les données recueillies lors des premières déclarations de biens en 2023 n’étaient pas suffisantes : la mention du loyer était alors facultative. Ce ne sera plus le cas. Les bailleurs devront aussi effectuer une mise à jour en cas de changement d’occupants.
Un rapport d’impact avant la réforme finale
Une fois la collecte terminée, un rapport détaillé devra être remis au Parlement avant le 1er septembre 2027. Il évaluera les conséquences de cette révision sur les contribuables et sur les finances des collectivités territoriales.
Autrement dit, les élus locaux sauront à quoi s’en tenir avant de valider les nouveaux taux et grilles tarifaires. En coulisse, beaucoup s’attendent à des hausses significatives, notamment dans les zones urbaines rénovées.
Des commissions locales pour redéfinir les zones et tarifs
La révision des valeurs locatives ne se limitera pas à une mise à jour des montants. Des commissions locales seront réunies pour redéfinir les secteurs géographiques et les niveaux de loyer de référence. Ces travaux auront lieu courant 2028 pour une application au 1er janvier 2029.
À cette date, les anciennes grilles de 1970 seront enfin abandonnées. En clair, un logement ancien qui a été rénové (ajout d’une salle de bains, d’un chauffage moderne, etc.) verra sa fiscalité locale alignée sur sa nouvelle valeur réelle. Et donc souvent revue à la hausse.
Une entrée en vigueur en 2029, mais les effets se préparent dès maintenant
Les nouvelles bases d’imposition s’appliqueront dès le 4e trimestre 2029. Mais les propriétaires doivent anticiper les conséquences dès aujourd’hui : une déclaration mal remplie, ou non transmise, peut coûter cher. D’autant que l’administration fiscale semble décidée à faire de cette réforme un levier majeur pour compenser les pertes de recettes dues à la suppression de la taxe d’habitation.
En parallèle, il faut s’attendre à ce que les collectivités locales – qui fixent elles-mêmes les taux d’imposition – saisissent l’opportunité de cette réforme pour ajuster leurs revenus à la hausse. Notamment les communes endettées ou celles ayant vu fondre leur dotation globale de fonctionnement.
Ce que les propriétaires doivent faire dès maintenant
Même si l’échéance de 2026 semble encore lointaine, il est urgent de s’y préparer :
- Vérifiez et mettez à jour les informations cadastrales de vos biens dans votre espace fiscal.
- Commencez à tenir un registre précis des loyers perçus, avec les justificatifs.
- Renseignez-vous sur les éventuelles exonérations ou plafonnements applicables selon votre situation (âge, revenus, handicap, etc.).
Rappel : les exonérations de taxe foncière ne sont pas automatiques. Elles doivent être demandées chaque année selon les conditions de revenus fixées par décret. Et là encore, le moindre oubli peut se traduire par une perte sèche.
Cette réforme des impôts locaux va bien au-delà d’un simple ajustement technique. Elle marque un basculement stratégique dans la fiscalité locale, avec un transfert massif de la charge vers les propriétaires, notamment ceux qui louent des logements rénovés dans des zones urbaines tendues.
