Dans un environnement marqué par une inflation persistante, il peut être tentant d’augmenter les loyers de vos biens immobiliers loués. Toutefois, cette pratique est encadrée par une réglementation stricte et complexe.
Les législations régulant les loyers et leur évolution se sont accumulées au fil des ans, imposant aujourd’hui des restrictions importantes. Cela est particulièrement vrai dans les zones à forte demande locative et les villes où le plafonnement des loyers est en vigueur, déterminé par un arrêté préfectoral. L’introduction de normes environnementales récentes a également conduit au gel des loyers pour les logements classés F et G en termes de performance énergétique.
En tant que propriétaire, il est crucial de connaître ces règles pour éviter les conflits ou les actions en justice pour perception indue de loyers.
À noter :
- Pour vérifier si votre ville applique un encadrement des loyers, visitez le site Service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1314.
- Pour déterminer si votre propriété se situe dans une zone tendue, consultez Service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues.
Voici les différents cas possibles et comment on peut alors augmenter ou pas les loyers.
1. AUGMENTATION DE LOYER QUAND VOTRE CONTRAT DE LOCATION EST EN COURS
- Cas n°1 : Si votre contrat inclut une clause d’indexation, vous pouvez ajuster le loyer annuellement. La loi ne précise pas de délai pour notifier le locataire de cette révision, mais il est judicieux de l’informer environ un mois à l’avance. Si la date anniversaire du bail est dépassée, vous avez jusqu’à un an pour demander cette révision, sans effet rétroactif.
Les propriétaires qui gèrent directement leurs biens oublient souvent cette révision, soit par méconnaissance de la procédure, soit par crainte d’être perçus comme exigeants. Toutefois, cette révision est essentielle, surtout que l’IRL tend à augmenter chaque année. Depuis 2022, face à l’inflation, un “bouclier loyer” limite ces augmentations à 3,5 % jusqu’au 1er avril 2024.
- Cas n°2 : En réalisant des améliorations, vous pouvez proposer une augmentation du loyer, à condition que le locataire accepte ces modifications. Les travaux éligibles comprennent ceux qui améliorent significativement le logement ou son efficacité énergétique. Avant d’entamer des rénovations coûteuses, il est conseillé de s’accorder avec le locataire sur le plan de travaux et l’ajustement du loyer, formalisés par un avenant au bail.
- Cas n°3 : Six mois avant l’expiration du bail, vous pouvez proposer une réévaluation du loyer si ce dernier est nettement inférieur à ceux du marché local. Cette démarche est strictement encadrée et requiert de fournir des références de loyers comparables. En zones tendues et sous encadrement des loyers, les possibilités d’augmentation sont limitées, contrairement aux zones non tendues où vous pouvez aligner le loyer sur les valeurs du marché. Tout accord doit être formalisé par écrit. En cas de désaccord, vous pouvez faire appel à la commission départementale de conciliation.
Il est recommandé de se faire accompagner par l’Adil pour éviter toute erreur dans cette procédure réglementée.
Quand un locataire quitte votre bien, voici comment procéder pour ajuster le loyer selon la zone géographique de votre bien :
2. AUGMENTATION DE LOYER QUAND VOTRE LOCATAIRE PART
- Cas n°1 : Hors zones tendues, alignez le loyer sur les prix du marché
Si votre bien se trouve hors des zones tendues, vous avez la liberté d’ajuster le loyer à la hausse lors de l’arrivée d’un nouveau locataire, tout en veillant à ce que le montant demandé soit en adéquation avec les loyers pratiqués localement. Pour déterminer si le loyer envisagé est conforme au marché, consultez les tarifs des logements similaires via des sites spécialisés, les annonces immobilières, ou utilisez des outils de simulation en ligne. Prenez en compte le quartier, les prestations de l’immeuble, son état, et les équipements du logement. La demande locative influence également votre marge de manœuvre pour fixer le loyer.
- Cas n°2 : Zones tendues, la révision du loyer est réglementée
Dans les zones tendues, toute nouvelle location d’un bien vacant ne doit pas proposer un loyer supérieur à celui du précédent locataire, sauf si aucune révision basée sur l’IRL n’a été effectuée durant l’année écoulée. Cette règle s’applique à tous les logements, qu’ils soient vides ou meublés, servant de résidence principale. Les contrats de bail doivent obligatoirement mentionner le loyer du locataire précédent.
- Cas n°3 : Zones tendues et travaux d’amélioration récents
Si des travaux significatifs ont été réalisés moins de six mois avant la mise en location, vous pouvez proposer un loyer réévalué. Ces travaux doivent être d’envergure, équivalant au moins à une année de loyer. Pour les travaux ne répondant pas à ce critère, une augmentation jusqu’à 15% de leur coût total TTC est autorisée. Les propriétaires peuvent bénéficier d’aides financières pour ces améliorations sous conditions.
- Cas n°4 : Réajustez le loyer en cas de sous-évaluation
Dans l’hypothèse où le loyer antérieur est jugé nettement inférieur au marché, une réévaluation est possible mais reste limitée. Il faut fournir au moins trois références de loyers de biens similaires pour justifier l’augmentation, qui ne pourra excéder la moitié de l’écart avec le loyer moyen local.
- Cas n°5 : Utilisez le complément de loyer en zones d’encadrement
Lorsque le loyer est encadré par arrêté, et que des caractéristiques particulières du logement le justifient, un complément de loyer peut être envisagé. Cette option est encadrée et peut concerner des atouts spécifiques du bien (terrasse exceptionnelle, vue dégagée, etc.). Tout abus dans l’établissement de ce complément peut être contesté.
Augmentation de loyer et DPE
Il y a un gel des loyers pour les logements classés F ou G au DPE (diagnostic de performance énergétique) en France. Les loyers des logements F ou G sont bloqués depuis le 24 août 2022, même en cas de changement de locataire ou d’accord du locataire pour une hausse.
- Exceptions : Cette règle ne s’applique pas aux baux signés avant le 24 août 2022, tant qu’ils n’ont pas été reconduits ou renouvelés .
- Durée Limitée : À l’expiration de trois ans, les baux seront soumis au gel des loyers lors de leur reconduction tacite ou renouvellement .
- Échappatoire : Pour éviter le gel des loyers, des travaux d’amélioration énergétique permettant d’atteindre la lettre E au DPE sont nécessaires .