Accéder à la propriété lorsque l’on touche le SMIC peut sembler difficile, mais cela n’est pas hors de portée. En combinant une stratégie bien pensée, un bon dossier et une connaissance des aides disponibles, il est possible de concrétiser ce projet ambitieux.
Combien peut-on emprunter avec un smic ?
Le SMIC, fixé à environ 1 398,69 € nets mensuels depuis janvier 2024, offre une capacité d’emprunt limitée. En respectant le seuil d’endettement maximal de 35 % des revenus, imposé par le Haut Conseil de Stabilité Financière, une personne seule peut consacrer environ 489 € par mois à son crédit immobilier. Cela permet d’emprunter :
- jusqu’à 90 730 € sur 25 ans à un taux de 4,22 % ;
- ou 97 044 € sur 25 ans avec un taux légèrement plus bas (3,58 %), selon les estimations.
Pour un couple percevant deux SMIC, la capacité d’emprunt double, atteignant environ 181 275 € à 197 653 € selon les conditions de financement.
Les contraintes liées à l’emprunt au smic
Pour obtenir un prêt immobilier avec le SMIC, plusieurs conditions doivent être remplies :
- Taux d’endettement : Ne pas dépasser 35 % des revenus nets.
- Apport personnel : Les banques demandent généralement un apport de 10 % du prix du bien pour couvrir les frais annexes (notaire, garanties, etc.). Sans cet apport, l’accès au crédit devient plus complexe.
- Reste à vivre : Après déduction des charges, les banques évaluent votre reste à vivre, généralement fixé à 700 à 1 000 € pour une personne seule.
(Voir aussi Comment obtenir un crédit à la consommation ? ou Monter un dossier de crédit immobilier et l’obtenir ou Documents à fournir pour une demande de crédit)
Quelles solutions pour maximiser ses chances ?
- Choisir des villes abordables : Les grandes agglomérations comme Paris ou Lyon sont quasiment inaccessibles avec le SMIC. Il est préférable de cibler des villes moyennes où les prix au m² sont plus bas, telles que :
- Saint-Étienne (58 m² accessibles pour un smicard) ;
- Limoges (55 m²) ;
- Angoulême (54 m²).
- Recourir aux aides de l’État :
- Prêt à taux zéro (PTZ) : Permet de financer une partie du bien sans intérêts, sous conditions de ressources.
- Prêt accession sociale (PAS) : Offre des taux préférentiels pour les revenus modestes.
- 1 % patronal : Une aide pour les salariés d’entreprises participant à l’effort de construction.
- Faire appel à un courtier : Un expert peut optimiser votre dossier et négocier des conditions plus avantageuses auprès des banques.
- Soigner son dossier : Évitez les découverts, les prêts à la consommation en cours et montrez une capacité à épargner régulièrement.
Il y a des alternatives à l’achat classique
Si l’achat en direct semble compliqué, d’autres options peuvent être envisagées :
- Leasing immobilier : Louer tout en capitalisant pour un achat futur.
- Co-investissement : Acheter un bien avec plusieurs investisseurs pour partager les coûts.
Perspectives en 2025 et après
Malgré des taux d’intérêt élevés (plus de 4 % en moyenne), les dispositifs comme le PTZ, prolongé jusqu’en 2027, et les initiatives gouvernementales renforcent l’accessibilité à la propriété pour les revenus modestes.
Par ailleurs, avec le diktat des DPE, vous pouvez trouver un bien immobilier à mauvais DPE mais que vous pouvez tout à fait habiter. Par exemple, comme le calcul du DPE ne tient pas vraiment compte du climat local (3 altitude seulement prises en compte et quelques zones géographiques), un mauvais DPE dans une région « chaude » n’est pas gênant. De la même façon, dans une région tempérée, on a l’habitude d’aérer en ouvrant les fenêtres ou par aération naturelle mais pas avec une VMC, ce qui n’est pas très bon dans le DPE (qui veut tout isoler puis ensuite aérer avec VMC ?!?). Avec la pression du DPE, beaucoup de propriétaires qui louaient sont pressés de vendre, à assez bas prix, pour se débarrasser du bien qui les plombe et ceci peut être une bonne affaire pour quelqu’un qui gagne le SMIC et cherche à acheter !