Le démembrement de propriété pour la succession: remise en question ?

Beaucoup de propriétaires qui veulent léguer à leurs enfants des biens immobiliers choisissent de le faire par démembrement.

Cette technique consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit d’un bien immobilier. On transmet la nue-propriété (ou les titres de la SCI qui possède le bien) et on garde l’usufruit. Non seulement, les enfants ne paient pas les frais de l’immobilier du vivant du donateur mais en plus, on ne qu’un montant réduit de frais de succession.

Actuellement, l’impôt s’applique sur un pourcentage de la valeur du bien qui correspond à la valeur de la nue-propriété. Cette quote-part dépend de l’âge du donateur:

  • 40% s’il a moins de 51 ans
  • 50% s’il a moins de 61 ans
  • 60% s’il a moins de 71 ans
  • etc

Quand le parent décède, la propriété est alors remembrée et les enfants récupèrent l’usufruit sans payer de droits de succession.

Or, ces donations par démembrement sont menacées par la loi de finances 2019 via  “l’abus de droit” (40-80% de pénalités).

L’abus de droit permet au fisc de condamner le contribuable quand on estime que celui-ci joue trop avec les règles fiscales pour échapper à l’impôt. Jusqu’à présent, en cas d’accusation d’ “abus de droit”, les contribuables devaient montrer que le montage n’avait pas été fait uniquement pour échapper à l’impôt. Depuis Décembre 2018, ils doivent montrer qu’ils n’ont pas cherché “principalement” l’avantage fiscal.

Si trouver un intérêt économique est toujours facile, il faut maintenant prouver que le but n’est pas PRINCIPALEMENT fiscal et dans le cas des donations “démembrées”, c’est un peu compliqué..

Vérifiez bien avant d’organiser un tel schéma que celles ou ceux à qui vous faites cette donation ont vraiment intérêt à ceci, sans que ce soit uniquement “fiscal” ..

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