Une nouvelle disposition introduite dans le projet de loi de finances 2025 pourrait alléger considérablement la fiscalité des dons familiaux. Parents et grands-parents auront bientôt la possibilité de transmettre jusqu’à 300 000 € sans subir de droits de mutation, sous certaines conditions. Cette exonération temporaire, issue des amendements parlementaires et validée par la commission mixte paritaire (CMP), vise à soutenir l’accession à la propriété et la rénovation énergétique des logements.
Qui peut bénéficier de cette exonération ?
Entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2026, un parent, un grand-parent ou un arrière-grand-parent pourra donner en pleine propriété jusqu’à 100 000 € par bénéficiaire, sans taxation. Le plafond global d’exonération pour un même bénéficiaire est fixé à 300 000 €. À défaut de descendance directe, un oncle ou une tante pourra également transmettre une somme exonérée à un neveu ou une nièce.
Mais cette exonération ne sera pas automatique : pour en profiter, le bénéficiaire devra impérativement affecter l’argent reçu à l’achat, la construction ou la rénovation d’un logement. Les travaux devront être éligibles au dispositif MaPrimeRénov et concerner une résidence principale. L’administration fiscale imposera également une condition stricte de conservation du bien.
Une obligation de conservation de 5 ans
L’exonération sera annulée si le bien acquis ou rénové n’est pas conservé pendant au moins cinq ans en tant que résidence principale ou mis en location pour un usage d’habitation. De plus, si le bien est loué, le locataire ne devra pas être un membre du foyer fiscal du bénéficiaire. Ces conditions visent à éviter les abus et à garantir que ces dons familiaux soutiennent réellement l’accession à la propriété.
Par ailleurs, les bénéficiaires devront conserver l’ensemble des justificatifs attestant de l’affectation des fonds et des dépenses réalisées. L’administration fiscale pourrait exiger ces documents en cas de contrôle.
Un retour à une exonération déjà connue…
Ce dispositif rappelle l’article 790 du code général des impôts, qui permettait jusqu’au 30 juin 2021 d’exonérer de taxation des dons familiaux jusqu’à 100 000 € par parent pour financer la construction ou la rénovation de la résidence principale d’un enfant. La réintroduction de cette exonération en 2025 s’inscrit donc dans la continuité de ces mesures visant à faciliter la transmission du patrimoine tout en stimulant l’investissement immobilier.
… mais une adoption définitive encore en suspens
Si cette exonération figure bien dans le projet de loi de finances 2025 amendé par la CMP et validé par l’Assemblée nationale, elle doit encore passer devant le Sénat. Son adoption définitive dépendra donc des discussions parlementaires à venir.
Cette mesure représente une opportunité intéressante pour les familles souhaitant anticiper la transmission de leur patrimoine tout en soutenant financièrement leurs enfants ou petits-enfants dans un projet immobilier. Mais comme toujours avec les impôts, il faudra de respecter scrupuleusement les conditions imposées sous peine de redressement.