Le choix du régime d’imposition pour vos locations meublées peut avoir un impact majeur sur votre fiscalité. Que vous soyez loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel, il est essentiel de comprendre les différents régimes pour optimiser vos revenus locatifs.
Ceci dit attention car une réforme du statut de LMNP va surgir d’un moment à l’autre !
Le régime micro-BIC : une simplicité apparente
Le régime micro-BIC s’adresse aux loueurs dont les revenus ne dépassent pas 77 700 € pour une location meublée classique ou 188 700 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes. Ce régime offre un abattement forfaitaire de 50 % pour les locations meublées classiques et de 71 % pour les meublés de tourisme classés. Cet abattement couvre l’intégralité des charges, ce qui signifie que vous ne pourrez pas déduire d’autres frais. Vos revenus imposables sont ensuite intégrés à votre revenu global soumis à l’impôt sur le revenu.
Si vos revenus de location sont soumis aux cotisations sociales, ils ne seront pas soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 % de la DGFiP. Pour les locations meublées de courte durée dont les recettes dépassent 23 000 € par an, des cotisations sociales sont également dues.
Le régime réel : déductions et comptabilité obligatoire
Le régime réel est accessible aux loueurs dépassant les seuils du régime micro-BIC ou souhaitant déduire précisément leurs charges. Ce régime nécessite la tenue d’une comptabilité conforme et le dépôt d’une déclaration de résultat. Vous pouvez déduire l’amortissement des biens inscrits à l’actif de votre bilan, mais les amortissements ne peuvent générer de déficit.
Vous pouvez choisir ce régime lors de la déclaration de création d’activité ou en cours d’exercice, en exerçant votre option par courrier auprès de votre service des impôts. L’option est valable un an et se renouvelle automatiquement, sauf dénonciation.
La réduction d’impôt Censi-Bouvard
Pour les investisseurs dans des logements meublés situés dans des résidences de services (étudiants, seniors, personnes handicapées), le dispositif Censi-Bouvard permet une réduction d’impôt sur le prix d’acquisition, plafonnée à 300 000 €. Cette réduction est soumise à des conditions strictes concernant le type de logement et sa destination. L’avantage fiscal est calculé sur une durée de neuf ans en location meublée non professionnelle.
Les impacts sur les déficits et les plus-values
Les déficits issus d’une activité de location meublée non professionnelle (LMNP) sont reportables pendant dix ans uniquement sur des revenus de même nature. En revanche, pour les loueurs professionnels, les déficits sont imputables sur le revenu global sans limitation, avec possibilité de report pendant six ans si le revenu global est insuffisant.
Les plus-values réalisées lors de la vente d’un bien meublé sont imposées différemment selon votre statut. Pour les LMNP, elles sont considérées comme des plus-values privées, alors que pour les professionnels, elles relèvent du régime des plus-values professionnelles, avec des exonérations possibles en fonction des recettes.
Voir Comment déclarer aux impôts des revenus locatifs
En résumé, le choix entre les régimes d’imposition doit être réfléchi en fonction de votre situation et de vos objectifs. Le régime micro-BIC offre une simplicité appréciable, tandis que le régime réel permet une optimisation fiscale plus poussée au prix d’une gestion comptable rigoureuse. Quant à la réduction Censi-Bouvard, elle constitue un levier intéressant pour les investisseurs dans des résidences de services, mais ses conditions restrictives nécessitent une analyse attentive.