Vous êtes propriétaire d’un appartement en résidence étudiante, résidence seniors, résidence de tourisme ou résidence avec services et votre gestionnaire profite de la fin du bail commercial pour vous proposer une baisse de loyer de 10, 15 ou 20 % ?
La première chose à comprendre est simple : vous n’êtes pas obligé d’accepter.
Une proposition de nouveau bail avec un loyer inférieur reste une proposition contractuelle. Réside Études, Odalys, Nemea, Appart’City ou n’importe quel autre exploitant de résidence gérée ne peut pas décider seul que votre loyer baissera de 15 ou 20 % simplement parce que le bail initial arrive à son terme.
Et surtout, la date inscrite comme « fin du bail » ne signifie pas nécessairement que, le lendemain, le gestionnaire peut rendre les clés ou imposer de nouvelles conditions.
Le statut des baux commerciaux protège davantage le propriétaire que certains courriers de gestionnaires peuvent le laisser penser.
Fin du bail commercial : le bail ne s’arrête pas automatiquement
Un bail commercial conclu pour neuf ans possède une date d’échéance. Mais cette échéance n’a pas le même effet que la fin d’un bail d’habitation classique.
En l’absence de congé ou de demande de renouvellement produisant ses effets, le bail peut se poursuivre par tacite prolongation au-delà de son terme.
Autrement dit, si le bail arrive à échéance le 31 décembre et qu’aucune procédure mettant effectivement fin au bail n’a été menée, le gestionnaire ne peut pas simplement considérer qu’un nouveau contrat moins favorable remplace automatiquement l’ancien.
Le bail continue.
Ses clauses continuent également à produire leurs effets tant qu’elles n’ont pas été modifiées par un accord entre les parties ou par une décision ayant vocation à s’appliquer au bail renouvelé.
C’est un point essentiel pour les propriétaires auxquels un gestionnaire présente un nouveau bail avec une forte réduction de loyer en laissant entendre qu’il faut rapidement le signer.
Ne pas signer n’équivaut pas à accepter la baisse.
Peut-on refuser une baisse de loyer de 15 ou 20 % ?
Oui.
Un propriétaire peut parfaitement refuser la réduction de loyer proposée et ne pas accepter les nouvelles conditions du bail.
Le gestionnaire ne peut pas transformer ce refus en acceptation.
Un avenant au bail, un protocole transactionnel ou un nouveau bail modifiant le loyer nécessite le consentement du propriétaire.
Il faut donc être très prudent avec les documents intitulés « renouvellement », « protocole », « avenant », « nouvelle proposition locative » ou « adaptation économique ».
Une signature peut entraîner une diminution de revenu pendant plusieurs années.
Sur un loyer de 6 000 euros par an, une baisse de 20 % représente 1 200 euros perdus chaque année.
Sur neuf ans, cela représente déjà 10 800 euros hors indexation.
Et la perte de valeur du bien à la revente peut être encore plus importante, car le prix des appartements en résidence gérée dépend souvent largement du rendement fourni par le bail commercial.
Que se passe-t-il si le propriétaire refuse la baisse ?
Plusieurs scénarios sont possibles.
Le premier est le plus simple : le gestionnaire continue à exploiter la résidence et les relations contractuelles se poursuivent sans accord sur la baisse demandée.
Le deuxième est une négociation.
Le gestionnaire peut revenir avec une proposition moins défavorable : baisse plus faible, maintien du loyer pendant plusieurs années, prise en charge de travaux, compensation financière ou modification d’autres conditions du bail.
Le troisième scénario est judiciaire. Si les parties sont d’accord sur le principe du renouvellement mais pas sur le montant du nouveau loyer, le gestionnaire peut demander au juge de fixer le prix du bail renouvelé. Il doit alors assumer une véritable procédure judiciaire.
Un simple courrier affirmant que le loyer est trop élevé ne suffit pas.
Le gestionnaire doit justifier la valeur locative qu’il revendique
Lors du renouvellement d’un bail commercial, le loyer peut être fixé en fonction de la valeur locative, sous réserve des règles particulières applicables aux baux commerciaux.
La valeur locative ne se détermine pas au hasard. Le juge examine notamment :
- les caractéristiques du logement ;
- sa situation ;
- la destination des locaux ;
- les obligations respectives du propriétaire et du gestionnaire ;
- les facteurs locaux de commercialité ;
- les loyers couramment pratiqués dans le voisinage.
Le gestionnaire qui réclame une diminution importante devra donc apporter des éléments sérieux permettant de justifier le niveau de loyer qu’il demande.
Dire que « la résidence n’est plus suffisamment rentable » ne suffit pas forcément.
Une mauvaise rentabilité de l’exploitant peut provenir de ses propres coûts, de son organisation, de ses frais de siège, de travaux, de son taux de remplissage ou de ses choix commerciaux.
La valeur locative d’un bien n’est pas simplement la rentabilité que souhaite obtenir le gestionnaire.
Le gestionnaire doit-il prouver que le marché a baissé ?
Pas nécessairement et c’est une nuance importante.
On pourrait penser que le gestionnaire doit obligatoirement démontrer que le marché locatif s’est effondré depuis la signature du premier bail.
Ce n’est pas exactement le mécanisme du renouvellement. Le juge cherche à déterminer la valeur locative du bien au moment du renouvellement.
Si cette valeur est inférieure au loyer contractuel, une fixation judiciaire à un montant inférieur peut être possible selon les caractéristiques du bail et les règles applicables.
La défense du propriétaire doit donc être plus solide qu’un simple : « Le marché n’a pas baissé. »
Il faut plutôt démontrer que la valeur locative réelle ne justifie pas la baisse réclamée.
Pour cela, les loyers des logements de la résidence, le taux d’occupation, les loyers des résidences concurrentes, le marché local, les loyers des studios meublés ou encore les caractéristiques précises de la résidence peuvent devenir des éléments importants.
Pendant le procès, quel loyer doit être payé ?
C’est un point important pour un propriétaire confronté à une demande de baisse. Lorsqu’un litige porte sur le prix du bail renouvelé, le locataire continue en principe à payer l’ancien loyer pendant la procédure, sous réserve d’une éventuelle fixation provisionnelle par le juge.
Une régularisation intervient ensuite lorsque le montant définitif est connu. Cela change beaucoup le rapport de force.
Le gestionnaire ne peut donc pas simplement annoncer « Vous refusez notre baisse de 20 %, donc à partir du mois prochain nous ne payons plus que 80 % du loyer. »
Une proposition amiable de baisse n’a pas la même valeur qu’une décision judiciaire fixant un nouveau loyer.
Quelle procédure doit engager le gestionnaire ?
Les litiges concernant la fixation du prix d’un bail commercial renouvelé relèvent du tribunal judiciaire compétent et la procédure est spécifique.
Les parties doivent notamment échanger des mémoires exposant leurs demandes, leurs arguments et les éléments justifiant le montant de loyer demandé. (Ces mémoires sont généralement préparés par des avocats).
Le juge peut également ordonner une expertise judiciaire lorsqu’il estime qu’une analyse détaillée de la valeur locative est nécessaire.
Le propriétaire se retrouve alors face à une véritable procédure de fixation du loyer, et non plus devant un simple courrier commercial envoyé par le service propriétaires du gestionnaire.
Combien coûte une procédure sur le loyer ?
Il n’existe pas de tarif unique. Il faut généralement prévoir des honoraires d’avocat.
Une expertise immobilière amiable peut également être utile avant même le procès afin d’évaluer la valeur locative et de vérifier si la baisse réclamée possède une justification économique.
En cas d’expertise judiciaire, une provision sur les frais d’expertise peut atteindre plusieurs milliers d’euros selon la complexité du dossier. Ces coûts expliquent l’intérêt de se regrouper lorsque plusieurs dizaines de propriétaires d’une même résidence reçoivent exactement la même proposition.
Les appartements, les baux et les propriétaires restent juridiquement distincts, mais une expertise économique commune de la résidence, du marché local et des niveaux de loyers peut améliorer la défense des bailleurs.
Il existe un délai de prescription de 2 ans
Les actions relevant du statut des baux commerciaux sont en principe soumises à une prescription de 2 ans.
Il ne faut donc pas laisser traîner pendant plusieurs années un désaccord sur le renouvellement ou la fixation du loyer.
Chaque situation doit cependant être examinée en fonction de la date du renouvellement, des courriers échangés, d’une éventuelle demande de renouvellement et des actes qui ont pu interrompre la prescription. Recevoir un courrier de baisse de loyer et le ranger dans un tiroir n’est donc pas une bonne stratégie.
Il faut au minimum vérifier immédiatement la date de fin du bail, les clauses du contrat et la procédure utilisée par le gestionnaire.
Résidences étudiantes : pourquoi les demandes de baisse doivent être vérifiées
Les demandes de diminution de loyer concernent particulièrement les résidences étudiantes et certaines résidences services. Le raisonnement du gestionnaire est souvent le même : il explique que l’exploitation est devenue moins rentable et propose de renouveler le bail à un niveau inférieur.
Le propriétaire doit alors vérifier si cette baisse correspond réellement à la situation économique de la résidence.
Une diminution de 15 ou 20 % n’est pas une simple correction technique. Sur un loyer de 5 000 euros par an, une baisse de 15 % représente 750 euros perdus chaque année. Une baisse de 20 % représente 1 000 euros par an.
Sur 9 ans, cela représente respectivement 6 750 et 9 000 euros, avant même de tenir compte de l’indexation.
Et tout ça alors que les taxes foncières augmentent de partout !
Réside Études et les demandes actuelles de baisse de loyer
Réside Études est aujourd’hui un bon exemple de cette problématique.
Des propriétaires de logements exploités dans certaines résidences indiquent recevoir, lors du renouvellement de leur bail commercial, des propositions comportant des baisses de loyer pouvant atteindre 15 ou 20 %.
Pour les bailleurs concernés, il ne faut pas considérer ce pourcentage comme une donnée objective simplement parce qu’il figure dans une proposition du gestionnaire. Il faut demander sur quelles bases précises la baisse est calculée.
Le gestionnaire doit pouvoir expliquer l’évolution économique de la résidence, son taux d’occupation, ses revenus et les éléments utilisés pour apprécier la valeur locative des appartements.
La même logique vaut évidemment pour tout autre exploitant de résidence gérée.
Le cas d’une ville étudiante dynamique comme Grenoble
La justification d’une forte baisse mérite encore plus d’attention dans une ville universitaire où la demande locative reste soutenue.
Grenoble en est un bon exemple. La ville accueille une population étudiante importante et les petites surfaces y restent recherchées.
Dans ce contexte, lorsqu’un exploitant réclame une baisse de 15 ou 20 % du loyer versé au propriétaire d’un studio étudiant, une question s’impose : Sur quelles données précises cette diminution repose-t-elle ?
Il faut demander des chiffres. Quel est le taux d’occupation de la résidence ? Quel est le loyer payé par les étudiants ? Comment ces loyers ont-ils évolué ? Quel est le chiffre d’affaires de la résidence ? Quels sont les tarifs pratiqués par les résidences concurrentes ? Quel est le montant des loyers commerciaux versés aux propriétaires ? Quelle évaluation permet de conclure que la valeur locative devrait diminuer de 15 ou 20 % ?
Sans éléments sérieux, le propriétaire n’a aucune raison de considérer le pourcentage proposé comme une vérité économique.
A la limite, il ne faut pas hésiter si on le peut à aller sur place. Beaucoup d’étudiants qui logent chez Réside Etudes à Grenoble sont des étudiants de l’INPG (Institut National Polytechnique Grenoblois) qui rassemble les nombreuses écoles d’ingénieurs de Grenoble OU l’EM Grenoble (Ecole de Management de Grenoble). Dans l’immense majorité des cas, les paiements de loyers, les cautions sont garanties par les parents qui n’hésitent pas à payer cher pour que leurs enfants « assurent » leurs études. Une BAISSE des prix n’a aucune logique.
Une baisse du loyer du propriétaire alors que les tarifs étudiants augmentent ?
C’est évidemment l’un des points à regarder.
Dans une résidence étudiante, deux loyers différents existent économiquement.
Le propriétaire loue son appartement au gestionnaire dans le cadre du bail commercial.
Le gestionnaire exploite ensuite le logement et facture un loyer ou une prestation d’hébergement à l’étudiant.
Les deux montants ne sont pas juridiquement identiques.
Mais économiquement, il est difficile d’ignorer l’évolution des recettes tirées de l’appartement.
Si les prix facturés aux étudiants augmentent alors que l’exploitant demande parallèlement aux propriétaires de réduire de 20 % leurs propres loyers, il est légitime de demander des explications.
Le gestionnaire doit pouvoir justifier pourquoi la valeur économique du droit d’exploiter le logement aurait fortement diminué alors que le marché final reste dynamique.
Le gestionnaire peut-il quitter la résidence ?
Oui.
Un exploitant qui considère la résidence insuffisamment rentable peut décider de ne plus poursuivre la relation contractuelle, à condition de respecter le bail commercial et les procédures prévues pour y mettre fin.
Il ne peut pas simplement disparaître du jour au lendemain parce que les propriétaires refusent une baisse.
Mais à terme, le départ du gestionnaire reste possible. Cela pose alors la question de son remplacement.
Un autre exploitant peut reprendre la résidence.
Les propriétaires peuvent également être confrontés à une restructuration complète du mode d’exploitation.
C’est pourquoi une négociation collective entre propriétaires peut être plus efficace qu’une succession de discussions individuelles.
Le chantage « baisse de loyer ou départ » doit être analysé froidement
Un gestionnaire peut parfaitement expliquer qu’il ne souhaite plus exploiter la résidence au niveau actuel des loyers.
C’est une position commerciale mais cela ne signifie pas que les propriétaires doivent immédiatement accepter une réduction de 20 %.
Il faut comparer 2 risques.
- D’un côté, accepter une baisse importante et certaine pendant plusieurs années.
- De l’autre, refuser cette baisse et prendre le risque d’un contentieux ou du départ futur du gestionnaire.
La bonne décision dépend notamment de l’emplacement de la résidence, de son état, de son taux de remplissage et de la possibilité de trouver un exploitant concurrent.
Une résidence étudiante bien située dans une ville où la demande est forte n’a évidemment pas la même position de négociation qu’une résidence mal située et difficile à remplir.
Que demander avant d’accepter une baisse de loyer ?
Avant de signer quoi que ce soit, un propriétaire devrait demander au minimum :
- une justification écrite de la baisse proposée ;
- les données économiques disponibles concernant la résidence ;
- le taux d’occupation ;
- l’évolution du chiffre d’affaires ;
- l’évolution des tarifs facturés aux occupants ;
- les références utilisées pour déterminer la valeur locative ;
- la durée exacte du nouveau bail ;
- les modalités d’indexation du nouveau loyer ;
- la répartition des charges et travaux ;
- les conséquences précises d’un refus de signer.
Il faut également comparer ligne par ligne l’ancien bail et le nouveau.
Le loyer attire naturellement l’attention, mais certaines modifications concernant les travaux, les charges, la taxe foncière ou les obligations du propriétaire peuvent coûter encore davantage sur neuf ans.
Ne pas signer dans l’urgence !!
Les propriétaires d’appartements en résidences gérées ont souvent un réflexe compréhensible : sécuriser immédiatement leurs futurs loyers.
Un courrier annonçant la fin prochaine du bail et proposant un renouvellement peut donc créer une pression.
Mais une baisse de 15 ou 20 % pendant plusieurs années mérite une analyse sérieuse.
L’échéance du bail ne signifie pas nécessairement que tous les droits du propriétaire disparaissent à cette date.
Il faut distinguer 3 choses :
- la date contractuelle d’expiration du bail ;
- le renouvellement du bail ;
- la fin effective de la relation avec l’exploitant.
Ce ne sont pas nécessairement les mêmes dates.
En résumé : une demande de baisse de loyer peut être refusée
Recevoir une proposition de baisse de loyer de la part de Réside Études ou de tout autre gestionnaire de résidence services n’oblige pas le propriétaire à la signer.
Le propriétaire peut refuser.
Si aucune procédure mettant fin au bail ou organisant son renouvellement n’aboutit immédiatement, le bail peut continuer par tacite prolongation.
Si le gestionnaire souhaite obtenir un loyer inférieur dans le cadre du renouvellement, il peut engager une procédure et tenter de démontrer que la valeur locative justifie le montant demandé.
Pendant une procédure de fixation du loyer du bail renouvelé, l’ancien loyer reste en principe payé, sous réserve d’une éventuelle décision provisionnelle du juge.
Enfin, le gestionnaire peut décider à terme de quitter la résidence en respectant les règles applicables.
Le choix réel n’est donc pas « Accepter 20 % de baisse ou perdre immédiatement son locataire. » mais plutôt « Accepter une baisse négociée, refuser et laisser éventuellement le gestionnaire saisir le juge, ou se préparer à son départ s’il décide réellement de ne plus exploiter la résidence. »
Dans une résidence bien située et sur un marché locatif dynamique, une baisse de 15 ou 20 % ne devrait jamais être acceptée sans demander au gestionnaire de démontrer, chiffres à l’appui, pourquoi une telle diminution serait justifiée.
