La location touristique de courte durée, souvent perçue comme une opportunité lucrative, est devenue une jungle réglementaire où chaque pas de travers peut vous coûter cher. Depuis janvier 2025, de nouvelles règles sont venues renforcer le contrôle des meublés de tourisme, à coups d’interdictions, de formulaires et de sanctions. Résultat : louer son bien via Airbnb ou autre, même quelques semaines par an, peut vite virer au casse-tête si l’on n’est pas rigoureusement en règle.
Voici les obligations réelles, souvent ignorées, que l’administration ou les plateformes ne mettent pas toujours en avant.
La résidence principale reste un cas particulier
Si vous louez votre résidence principale, vous bénéficiez d’un régime plus souple… mais pas exempt de pièges.
Par défaut, il n’y a pas d’obligation de déclaration en mairie tant que vous ne dépassez pas 120 nuitées par an (ou 90 dans les communes qui ont abaissé ce plafond depuis janvier 2025). Et attention : la notion de résidence principale implique une occupation d’au moins huit mois par an, sauf exceptions strictement encadrées (mobilité professionnelle, santé, force majeure).
Surtout, dans de nombreuses villes, l’enregistrement reste obligatoire même pour la résidence principale. C’est le cas à Paris, Lyon, Nice, Bordeaux, Strasbourg, Annecy ou Saint-Malo. En cas de contrôle, l’absence de numéro d’enregistrement peut donner lieu à des amendes salées. Vérifiez sur le site de la mairie où est l’habitation.
Pour les autres logements, les démarches sont renforcées
Si vous souhaitez mettre en location un logement autre que votre résidence principale, le parcours administratif se complexifie sérieusement.
Dans les communes situées en zone tendue, il faut désormais une autorisation de changement d’usage, validée par la mairie, pour transformer un logement classique en meublé touristique. Depuis le 21 novembre 2024, cette procédure est instaurée par simple délibération municipale. Certaines villes hors zone tendue peuvent également l’imposer si elles justifient d’un déséquilibre entre offre et demande de logements.
Selon les villes, les démarches varient : déclaration préalable à Rennes, changement d’usage préalable à Saint-Malo… Le non-respect de ces procédures peut entraîner des sanctions financières très lourdes. Il est impératif de se renseigner auprès de la mairie, car il n’existe aucune harmonisation nationale claire sur ce sujet.
La copropriété peut désormais interdire la location touristique
Même si la loi ne vous interdit rien, votre copropriété peut le faire. Et depuis novembre 2024, il n’est plus nécessaire de voter à l’unanimité pour interdire les meublés de tourisme dans un immeuble. Une simple majorité de l’article 26 (2/3 des voix) suffit désormais à modifier le règlement de copropriété et à proscrire cette activité.
Par ailleurs, tous les règlements établis après le 21 novembre 2024 doivent mentionner explicitement si l’activité de location touristique est autorisée ou interdite.
Enfin, chaque copropriétaire a l’obligation d’informer le syndic si son lot est mis en location courte durée. Le syndic est alors tenu d’intégrer ce point à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
Un DPE obligatoire et de plus en plus contraignant
Depuis peu, le DPE (diagnostic de performance énergétique) n’est plus seulement exigé pour la vente ou la location classique. Dans les villes soumises à la procédure de changement d’usage, le propriétaire doit fournir un DPE classé de A à F pour pouvoir louer son bien en meublé de tourisme.
Et le calendrier se durcit :
- à partir de 2028, seuls les logements classés de A à E seront acceptés ;
- à compter de 2034, il faudra au minimum un classement D pour rester dans les clous.
Ce durcissement progressif va exclure mécaniquement des milliers de biens mal isolés, notamment en centre-ville, où les travaux de rénovation énergétique sont souvent techniquement et financièrement lourds. Ceux qui ne prendront pas les devants risquent de voir leur bien devenir invendable et inutilisable à la location touristique.
En bref, louer en meublé touristique est une fausse bonne idée sans préparation
Louer un bien sur Airbnb ou Booking n’est plus un jeu d’enfant. Entre les formulaires de mairie, les changements d’usage, les votes de copropriété, les obligations d’enregistrement, et les contraintes liées au DPE, le propriétaire qui ne se conforme pas à la législation s’expose à des amendes, des interdictions et même des poursuites.
Derrière la promesse de rentabilité se cache un millefeuille administratif que les plateformes ne mettent pas en avant. Si vous voulez louer en toute légalité, il vous faudra maîtriser les règles locales, anticiper les votes en AG, respecter les seuils de location autorisés et suivre de près le calendrier réglementaire sur la performance énergétique.
Ignorer ces règles, c’est courir le risque de sanctions ou de requalification fiscale. Mieux vaut être averti que ruiné.
Comme souvent dans ces histoires, les « conseilleurs » qui vous promettent monts et merveilles, ne sont pas les payeurs.. Méfiez-vous !
