Un divorce ou une séparation, c’est rarement simple (voir Divorce et compte en banque ) . Et quand un crédit immobilier est en cours, cela se complique encore davantage. Que faire du prêt ? Qui continue à rembourser ? Est-il possible de garder le bien tout seul ? Ce guide vous explique pas à pas ce qu’il se passe pour votre crédit immobilier en cas de divorce, quelles sont vos options, et les démarches concrètes à entreprendre.
Le crédit immobilier commun : une solidarité qui dure
Lorsque 2 personnes contractent un crédit immobilier ensemble, elles deviennent co-emprunteurs solidaires. Cela signifie que chacun est responsable à 100 % du remboursement de l’intégralité du prêt — et non à 50 %.
En cas de divorce, cette solidarité ne disparaît pas automatiquement. Tant que la banque n’a pas accordé de désolidarisation officielle, les deux ex-conjoints restent juridiquement tenus de rembourser le crédit. Même si l’un des deux a quitté le logement et ne l’occupe plus, il reste redevable envers la banque.
Cette réalité juridique est souvent mal connue et source de conflits lors des séparations.
Quelles sont les options pour le logement ?
Face à un crédit immobilier commun lors d’une séparation, 3 grandes options existent :
Option 1 : Vendre le bien immobilier
C’est la solution la plus simple sur le plan pratique. Le bien est mis en vente, le produit de la vente sert à rembourser le capital restant dû (avec les éventuelles pénalités de remboursement anticipé — en général 3 % du capital restant ou 6 mois d’intérêts, selon le montant le plus faible). S’il reste un bénéfice, il est partagé entre les deux ex-conjoints selon leurs quotes-parts respectives.
Cette solution permet de clore définitivement le chapitre du crédit commun, mais implique de renoncer au bien et de trouver chacun un nouveau logement.
Option 2 : L’un des conjoints rachète la part de l’autre (rachat de soulte)
Si l’un des ex-conjoints souhaite conserver le logement et en devenir seul propriétaire, il doit racheter la part de l’autre. Ce mécanisme s’appelle le rachat de soulte.
La soulte est la somme d’argent versée à l’autre conjoint en compensation de sa part dans le bien immobilier. Elle est calculée en tenant compte de la valeur actuelle du bien, déduction faite du capital restant dû sur le prêt.
Exemple : si le bien vaut 300 000 €, que le capital restant dû est de 120 000 €, la valeur nette du bien est de 180 000 €. Si les deux conjoints détenaient chacun 50 %, la soulte à verser est de 90 000 €.
Le rachat de soulte doit obligatoirement être formalisé devant un notaire, qui rédigera l’acte de partage. Les frais de notaire associés sont d’environ 2,5 % à 5 % du montant de la soulte, selon la complexité du dossier.
Option 3 : Continuer à rembourser à 2
Dans certains cas, et notamment quand les enfants restent dans le logement, les ex-conjoints choisissent de conserver le bien en indivision et de continuer à rembourser le crédit ensemble. C’est une solution transitoire qui peut fonctionner à court terme, mais qui nécessite une organisation claire sur la répartition des charges.
La désolidarisation : comment retirer un co-emprunteur du prêt ?
Lorsque l’un des conjoints souhaite conserver le bien, il doit non seulement racheter la part de l’autre, mais aussi obtenir de la banque qu’elle accepte de retirer l’ex-conjoint du contrat de prêt. Cette opération s’appelle la désolidarisation.
Comment fonctionne-t-elle ?
Le conjoint qui souhaite conserver le bien adresse une demande écrite à la banque, accompagnée des justificatifs de sa situation financière. La banque va alors étudier si le revenus du conjoint restant seul suffisent à assumer le remboursement du crédit.
La banque n’est pas obligée d’accepter. Si elle estime que le conjoint restant n’a pas les revenus suffisants pour assumer seul le prêt, elle peut refuser la désolidarisation.
Que faire en cas de refus ?
Plusieurs solutions existent :
- Ajouter un nouveau co-emprunteur (un nouveau partenaire, un parent…) pour rassurer la banque sur la solvabilité globale
- Renégocier le prêt en profitant de la désolidarisation pour repartir sur de nouvelles conditions (taux, durée)
- Faire racheter le crédit par un autre établissement, qui accordera un nouveau prêt à titre individuel
- Proposer des garanties supplémentaires (nantissement, hypothèque renforcée)
Financer le rachat de soulte : les options
Rares sont ceux qui disposent des liquidités nécessaires pour régler la soulte en cash. Plusieurs mécanismes de financement existent :
Le prêt immobilier classique
Il est possible de financer le rachat de soulte via un nouveau prêt immobilier. La banque prendra en compte la valeur du bien (qui servira de garantie hypothécaire) et les revenus de l’emprunteur pour octroyer ce prêt.
Si un crédit est déjà en cours, il est fréquent de le renégocier ou de le racheter en intégrant la soulte dans le nouvel emprunt. Cela permet de repartir sur un prêt unique, avec potentiellement de meilleures conditions si les taux du marché ont évolué.
Le prêt hypothécaire
Pour les profils qui ne souhaitent pas refinancer l’ensemble du crédit existant, un prêt hypothécaire spécifique peut être contracté pour couvrir le montant de la soulte uniquement. Ce type de prêt est garanti par la valeur du bien immobilier.
Le rôle du notaire dans la procédure
Dès lors qu’un bien immobilier est concerné par un divorce, l’intervention d’un notaire est obligatoire. C’est lui qui :
- Évalue la valeur du bien (ou fait appel à un expert)
- Calcule la soulte
- Rédige l’acte de partage ou l’acte de rachat de soulte
- Procède au changement de propriétaire dans le registre foncier (publication de l’acte)
Il est à noter que le divorce doit être prononcé avant le rachat de soulte dans la quasi-totalité des situations. En effet, tant que le divorce n’est pas officiellement prononcé, il est difficile de connaître le régime matrimonial applicable (communauté, séparation de biens…) et donc la répartition exacte des parts.
Qu’en est-il de l’assurance emprunteur ?
Le contrat d’assurance emprunteur prévoit généralement deux couvertures (une pour chaque co-emprunteur). En cas de désolidarisation, le co-emprunteur qui quitte le prêt est également retiré du contrat d’assurance.
L’emprunteur restant doit s’assurer que la couverture restante est suffisante. Il peut parfois être amené à souscrire une couverture complémentaire pour maintenir le même niveau de protection.
La loi Lemoine (2022) permet désormais de changer d’assurance emprunteur à tout moment sans frais ni pénalité. Une séparation peut donc être l’occasion de renégocier également son assurance pour adapter les garanties à sa nouvelle situation.
Les implications fiscales à connaître
Le rachat de soulte peut avoir des implications fiscales selon les situations. Les principaux points à retenir :
- Le rachat de soulte entre époux dans le cadre d’un divorce est en principe exonéré de plus-value immobilière sur la résidence principale.
- Des droits de partage sont applicables sur la valeur nette partagée : ils s’élèvent à 1,8 % de l’actif net partagé depuis leur réduction intervenue en 2022 (ils étaient à 2,5 % auparavant).
- Si le bien concerné est un investissement locatif (et non la résidence principale), les règles de plus-value peuvent s’appliquer.
Un conseil avisé d’un notaire ou d’un conseiller fiscal est recommandé pour anticiper ces implications.
La gestion d’un crédit immobilier lors d’un divorce est un moment délicat qui requiert méthode et anticipation. La solidarité du prêt ne s’arrête pas au prononcé du divorce : tant que la banque n’a pas validé la désolidarisation, les deux co-emprunteurs restent engagés. Vendre le bien, racheter la part de l’autre ou maintenir l’indivision : chaque option a ses avantages et ses contraintes. Dans tous les cas, l’accompagnement d’un notaire est indispensable, et il est souvent utile de consulter un courtier pour étudier les meilleures conditions de refinancement.
FAQ : Divorce et crédit immobilier
Le divorce prononcé met-il automatiquement fin au crédit immobilier commun ? Non. Le jugement de divorce n’a aucun effet sur le contrat de prêt conclu avec la banque. Tant que la banque n’a pas accordé la désolidarisation, les deux ex-conjoints restent co-emprunteurs et solidairement responsables.
Peut-on rester propriétaire à deux après le divorce ? Oui, c’est techniquement possible en maintenant l’indivision. Cependant, cette situation est souvent source de difficultés pratiques et juridiques à long terme. En cas de désaccord sur la gestion ou la vente du bien, l’un des deux peut demander la licitation (vente judiciaire forcée) devant le tribunal judiciaire.
Combien coûte un rachat de soulte ? Les frais comprennent les honoraires du notaire (entre 1 % et 2 % selon les barèmes), les droits de partage (1,8 % de l’actif net partagé), et les frais éventuels liés au nouveau prêt (frais de dossier, garantie). Au total, comptez en général entre 3 % et 5 % du montant de la soulte.
La banque peut-elle refuser la désolidarisation ? Oui. La banque n’est pas obligée d’accepter de retirer un co-emprunteur si elle estime que le conjoint restant n’a pas la capacité financière suffisante pour assumer seul le remboursement. Un refus peut être contourné par l’ajout d’un nouveau co-emprunteur ou un rachat de crédit auprès d’un autre établissement.
Si mon ex-conjoint cesse de payer sa part, suis-je obligé de payer à sa place ? Oui. En vertu de la solidarité entre co-emprunteurs, la banque peut se retourner contre l’un ou l’autre des emprunteurs pour la totalité des mensualités impayées. Si votre ex-conjoint ne paie pas, la banque peut légalement vous réclamer la totalité du remboursement.
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