Lors de la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente, il est courant d’inclure des clauses appelées « conditions suspensives« . Ces clauses protègent principalement l’acheteur. Si l’une d’elles ne se réalise pas, l’avant-contrat devient caduc, et la vente est annulée sans pénalités. La condition suspensive la plus répandue concerne l’obtention d’un crédit immobilier par l’acheteur.
Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?
Une condition suspensive est une clause prévue dans un contrat qui conditionne la réalisation de celui-ci à la survenue d’un événement futur et incertain. Conformément à l’article 1304 du Code civil, cette clause ne doit pas dépendre de la seule volonté de l’une des parties, mais doit être le fruit d’un accord entre le vendeur et l’acheteur. Ainsi, aucune des parties ne peut imposer une condition suspensive à l’autre.
Dans le cadre d’un compromis de vente, si une condition suspensive prévue dans le contrat ne se réalise pas, la vente n’aura pas lieu. L’acheteur pourra être remboursé intégralement des sommes versées, y compris le dépôt de garantie et l’indemnité d’immobilisation. À partir du 15ème jour suivant la demande de remboursement, la somme commence à produire des intérêts au taux légal, majoré de moitié. Pour éviter toute difficulté, l’acheteur doit prouver qu’il a bien fait une demande de prêt conforme à l’avant-contrat et que celle-ci a été refusée par la banque, en envoyant une copie de la demande de prêt et de la lettre de refus par courrier recommandé avec accusé de réception.
Conditions suspensives courantes dans un compromis de vente
Plusieurs conditions suspensives sont fréquemment intégrées dans un compromis de vente. Outre la condition suspensive liée à l’obtention d’un crédit immobilier, on trouve souvent les suivantes :
- l’absence de servitude d’urbanisme ou d’utilité publique sur le bien ;
- le non-exercice du droit de préemption par la commune ou une collectivité publique ;
- l’absence d’hypothèque sur le bien.
Certaines clauses peuvent également conditionner l’achat à la réalisation d’un projet spécifique, comme l’obtention d’un permis de construire, l’acceptation d’un changement d’usage du bien, ou encore la vente d’un autre bien immobilier.
Fonctionnement de la condition suspensive de prêt immobilier
Lorsqu’une clause suspensive ne se réalise pas, l’acheteur informe le vendeur. Le notaire vérifie alors la validité des raisons évoquées et, si tout est conforme, l’acheteur est remboursé des sommes versées. La condition suspensive liée au prêt est obligatoire dans le cadre d’une vente immobilière, sauf si l’acheteur n’a pas besoin de financement. Dans ce cas, l’avant-contrat doit préciser que le prix sera payé sans recours à un prêt, et l’acquéreur doit écrire de sa main qu’il est bien informé qu’en cas de recours ultérieur à un prêt, il ne pourra plus bénéficier de la protection offerte par la loi.
Rédaction et contenu d’une condition suspensive de prêt
La clause suspensive est généralement rédigée par un notaire, après avoir pris en compte les détails fournis par l’acheteur et le vendeur. Dans le cas d’une condition suspensive de prêt, il est essentiel de préciser les éléments suivants : le montant total du crédit, le taux d’intérêt maximal, la durée de remboursement, les partenaires financiers sollicités, ainsi que le délai maximal pour obtenir l’accord de prêt.
Le taux indiqué dans la condition suspensive doit être réaliste, sur la base des simulations préalables. Par exemple, pour un prêt de 200 000 euros sur 20 ans, si l’objectif est de maintenir une mensualité inférieure à 1 300 euros, il est pertinent d’inscrire un taux maximum de 3,6 %.
Délai de la condition suspensive
Le délai minimal pour la réalisation de la condition suspensive est d’un mois à compter de la signature du compromis de vente, mais il est fréquent qu’il soit compris entre 45 et 60 jours. Si ce délai est écoulé sans que la banque ait donné de réponse, un avenant à l’avant-contrat peut prolonger ce délai, avec l’accord du vendeur.
Levée de la condition suspensive
Si la banque accorde le prêt, l’acheteur doit transmettre l’offre de prêt au notaire ou au vendeur. Cela permet de confirmer la transaction et de prévoir une date de signature de l’acte de vente. À partir de ce moment, l’acheteur ne peut plus se rétracter, sauf dans le cadre du délai de rétractation de dix jours, prévu par la loi après la signature du compromis.
Liberté et limites pour le vendeur
Le vendeur ne peut refuser une clause suspensive liée à l’obtention d’un crédit immobilier, mais il peut préférer un acheteur qui n’a pas besoin d’emprunter. Pour les autres clauses suspensives, la négociation est libre entre les deux parties au moment de la signature de la promesse de vente.
L’insertion d’une condition d’obtention de prêt est obligatoire selon l’article L 313-41 du Code de la consommation, même si la clause n’est pas écrite dans l’avant-contrat. Pour éviter l’application de cette condition, il est indispensable de préciser que le prix sera payé sans emprunt et que l’acheteur renonce à cette protection par une mention manuscrite dans l’avant-contrat.
Ainsi, les conditions suspensives, et en particulier celle liée à l’obtention d’un prêt immobilier, sont des outils essentiels pour encadrer une transaction immobilière en protégeant les intérêts des deux parties. Elles permettent à l’acheteur de se dégager de la vente en cas de problème de financement, tout en évitant les abus de part et d’autre.