Les investisseurs particuliers connaissent bien les OPCI (organismes de placement collectif immobilier), mais peu sont informés de l’existence des OPPCI, qui incluent un « P » pour « professionnel ».
Cette simple différence de lettre fait pourtant toute la distinction entre ces deux types de placements. Si les OPCI, lancés en 2008, stagnent sur le marché avec seulement 23 fonds en activité et une capitalisation de 13 milliards d’euros, les OPPCI affichent un profil bien différent. Les OPCI sont en effet limités par une réglementation stricte qui impose que 60 % des actifs soient investis dans l’immobilier, principalement des bureaux et des commerces, et que 30 % soient consacrés à des valeurs mobilières cotées en bourse. Le reste est constitué de liquidités à hauteur de 5 %. Cette configuration expose les OPCI à la volatilité des marchés financiers, comme en témoigne leur baisse de -7,6 % en 2023, désavantage qui les rend peu attrayants pour de nombreux investisseurs, notamment depuis les 3 milliards d’euros de retraits enregistrés l’an passé.
Les OPPCI, en revanche, sont réservés à une clientèle « avertie ». Contrairement aux OPCI accessibles au grand public, les OPPCI ciblent une catégorie plus exclusive. Fin 2023, on recensait 386 OPPCI pour une capitalisation de près de 110 milliards d’euros.
Ils s’adressent principalement à des institutionnels tels que les compagnies d’assurances et les investisseurs professionnels, ainsi qu’à quelques particuliers fortunés conformément aux dispositions de l’article L.533-16 du code monétaire et financier. Les tickets d’entrée pour ce type de placement sont élevés : il faut débourser un minimum de 100 000 euros, mais la barre peut grimper jusqu’à 250 000 voire 500 000 euros selon les fonds. Comme ces placements ne sont pas ouverts au grand public, ils sont uniquement disponibles via des conseillers en gestion de patrimoine, des banques privées ou directement auprès des sociétés de gestion.
L’un des grands atouts des OPPCI est leur souplesse incomparable. Contrairement aux OPCI, limités par la répartition rigide de leurs actifs, les OPPCI peuvent investir dans une grande variété d’actifs. Ils sont autorisés à investir librement dans des biens immobiliers en direct, des valeurs mobilières, ainsi que dans d’autres fonds, sans avoir à respecter une proportion minimale de liquidités. Cette liberté offre une meilleure réactivité et adaptabilité aux opportunités de marché. Cette flexibilité est une des clés de leur attractivité.
De plus, les OPPCI peuvent se permettre de recourir massivement à l’effet de levier. En pratique, ils peuvent être endettés jusqu’à 90 % de la valeur des actifs, ce qui permet de maximiser les gains potentiels.
Une autre différence majeure avec les fonds d’investissement alternatif (FIA) réside dans la composition de l’actionnariat. Les OPPCI comptent très peu d’associés, souvent limités à un maximum de 149 participants, parfois moins. Ces fonds sont rarement disponibles sur le marché secondaire, car les pactes entre actionnaires prévoient généralement une priorité de rachat en cas de cession de parts. En outre, la revente de ces parts est souvent soumise à des restrictions, comme une durée minimale de détention, qui complique leur liquidité.
En termes de rendement, les OPPCI se montrent attractifs, démarquant à des taux moyens de 6 % par an, en fonction de la stratégie adoptée par le gestionnaire. Certains affichent même des performances nettement supérieures. Ces chiffres montrent l’intérêt que peuvent avoir ces fonds pour des investisseurs capables de supporter le ticket d’entrée et les exigences associées.
Enfin, la souplesse des OPPCI s’étend également à leurs modalités de détention. Ils peuvent être intégrés dans différentes structures d’investissement : en direct, via un contrat d’assurance-vie luxembourgeois (ces fonds ne sont pas éligibles pour les contrats français), ou encore au sein d’une holding familiale, telle qu’une SCI ou une SAS. Il est également possible d’investir via un club deal, ce qui permet de partager les risques avec d’autres investisseurs tout en bénéficiant des avantages fiscaux.