L’investissement dans les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) connaît un renouveau ces derniers mois, avec de jeunes SCPI diversifiées qui atteignent les plus de 7% de rendement (Taux de Distribution 2023).
D’autre part, la baisse des taux, qui a commencé, redynamise l’acquisition de parts de SCPI à crédit. Cette stratégie prisée redevient d’actualité pour les épargnants souhaitant optimiser leur patrimoine tout en minimisant l’effort d’épargne initial. Grâce à l’effet de levier, un investisseur peut, avec un emprunt, maximiser son rendement et ses perspectives de revenus futurs.
Dans cet article, nous explorerons les avantages d’investir en SCPI à crédit, les différentes options de financement disponibles, ainsi que les précautions à prendre pour réussir cette démarche.
Pourquoi investir en SCPI à crédit ?
Comprendre l’effet de levier financier
L’effet de levier est l’une des principales raisons pour lesquelles un investisseur choisit de financer l’achat de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) à crédit. Le principe est simple : au lieu d’investir en SCPI uniquement ses fonds propres, l’épargnant emprunte une somme d’argent afin d’augmenter son capital investi. Par exemple, si vous disposez de 10 000 euros, vous pourriez choisir de les investir directement dans des SCPI, ou bien emprunter 90 000 euros supplémentaires, portant ainsi votre investissement total à 100 000 euros. Ce mécanisme permet de générer des revenus locatifs et un rendement basé sur ce montant total, plutôt que sur le capital initial de 10 000 euros.
En agissant ainsi, l’investisseur peut non seulement améliorer ses revenus, mais également augmenter son patrimoine à long terme. Le remboursement de l’emprunt peut être partiellement financé par les loyers versés par les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), ce qui permet de minimiser l’effort financier personnel tout en bénéficiant de rendements optimaux. Cet effet de levier est particulièrement attractif dans un contexte de taux d’intérêt qui s’est remis à baisser.
Le levier fiscal : optimiser la fiscalité
En plus de l’effet de levier financier, investir en SCPI à crédit permet également de bénéficier d’un levier fiscal. En effet, les intérêts du prêt contracté pour financer l’achat de parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont déductibles des revenus fonciers. Cela signifie que l’investisseur peut réduire son imposition tout en augmentant son patrimoine. Ce mécanisme permet de minimiser l’impact de la fiscalité sur les revenus générés par les SCPI, rendant l’opération encore plus rentable sur le long terme.
Ainsi, un investissement en SCPI à crédit permet de bénéficier d’une double optimisation : financière et fiscale. L’épargnant peut non seulement augmenter son rendement en empruntant, mais également réduire son imposition grâce à la déductibilité des intérêts d’emprunt.
Des taux d’intérêt plus bas
L’un des moteurs de l’essor des investissements en SCPI à crédit a été les taux d’intérêt bas que les emprunteurs ont pu obtenir ces dernières années. Avec des taux de crédit historiquement faibles, les investisseurs ont pu emprunter à des conditions avantageuses, réduisant ainsi le coût global de leur financement. Même si les taux d’intérêt sont fortement remontés, ils ont fini par recommencer à descendre récemment, et le crédit pour investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) reste une option attrayante pour de nombreux épargnants. Des investisseurs, qui n’oublient pas qu’il est toujours possible de renégocier son crédit en fonction de l’évolution des conditions de marché.
Comment financer à crédit son investissement en SCPI ?
Passer par une banque traditionnelle
Pour financer l’acquisition de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), les banques traditionnelles restent une option courante. Tout comme pour l’achat d’un bien immobilier, il est possible de souscrire un prêt immobilier pour financer des parts de SCPI. Cependant, il est important de noter que les banques traditionnelles peuvent parfois se montrer réticentes à financer des SCPI qui ne leur appartiennent pas directement. Elles sont souvent plus enclines à proposer des crédits pour l’acquisition de « SCPI maison », c’est-à-dire des SCPI qui sont gérées par des entités appartenant à leur groupe. Dans ce cas, les taux d’emprunt peuvent être plus compétitifs.
Se tourner vers les banques en ligne
En revanche, les banques en ligne offrent des solutions de financement plus flexibles pour l’achat de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Des plateformes se montrent plus ouvertes à financer l’acquisition de SCPI indépendantes, avec des conditions d’emprunt souvent plus avantageuses que celles des banques traditionnelles. Ces établissements proposent des taux fixes compétitifs, des processus de demande entièrement en ligne, ainsi que des frais de remboursement anticipé réduits ou inexistants. Cela permet à l’investisseur de bénéficier d’une plus grande liberté dans son choix de SCPI et de conditions d’emprunt plus favorables.
Les types de crédits disponibles
Deux types de crédit sont principalement utilisés pour financer un investissement en SCPI : le crédit amortissable et le crédit « in fine ».
- Le crédit amortissable est le type de crédit immobilier le plus couramment utilisé. Il permet de rembourser à la fois le capital emprunté et les intérêts tout au long de la durée du prêt. Ce type de crédit est recommandé pour les ménages qui souhaitent financer leur investissement avec un faible apport initial. Les modalités de remboursement sont souvent flexibles, et les taux d’intérêt attractifs rendent ce crédit accessible à une large catégorie d’investisseurs.
- Le crédit « in fine », quant à lui, permet de ne rembourser que les intérêts pendant la durée du prêt, avec le remboursement du capital en une seule fois à la fin. Ce type de crédit est particulièrement intéressant pour les investisseurs disposant d’un capital à placer, par exemple sous forme d’assurance vie. Il est également avantageux pour les personnes disposant d’une tranche marginale d’imposition élevée, car il permet de maximiser la déductibilité des intérêts d’emprunt.
Les garanties et conditions de souscription à crédit
Lors de la souscription d’un crédit pour financer un investissement en SCPI, il est important de noter que des garanties sont souvent exigées par les prêteurs. Parmi les options les plus courantes, on trouve :
- La garantie crédit logement, qui constitue une alternative à l’hypothèque. Une société de cautionnement se porte garante du prêt, offrant ainsi une sécurité à l’établissement prêteur sans nécessiter d’hypothèque sur un bien immobilier.
- Le nantissement des parts de SCPI, où les parts acquises servent de garantie en cas de défaut de paiement. Cette solution peut s’avérer coûteuse, mais elle offre une sécurité supplémentaire pour l’investisseur.
Investir en SCPI à crédit est accessible à un large éventail d’investisseurs, qu’il s’agisse de jeunes actifs souhaitant se constituer un patrimoine ou de retraités cherchant à compléter leurs revenus. Cependant, il est essentiel d’avoir un profil financier solide, avec un taux d’endettement inférieur à 50% après l’emprunt, et des revenus stables.
Les risques liés à l’investissement en SCPI à crédit
Comme tout investissement, investir en SCPI à crédit comporte des risques qu’il convient de prendre en compte.
L’un des principaux risques est celui de la liquidité. Contrairement aux actions ou aux obligations, les parts de SCPI ne peuvent pas être vendues instantanément. En cas de besoin urgent de liquidités, la revente des parts peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois, surtout en période de crise immobilière.
Un autre risque est la perte en capital. Certaines SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) peuvent avoir des performances élevées sur une période donnée, mais il est possible que ces rendements ne soient pas maintenus sur le long terme. Il est donc important de bien choisir ses SCPI et de diversifier son portefeuille pour minimiser ce risque.
Enfin, il existe un risque d’insuffisance de revenus, notamment si les loyers perçus ne suffisent pas à couvrir les mensualités du prêt. Dans ce cas, l’effet de levier financier ne jouerait pas en faveur de l’investisseur, rendant l’opération trop risquée.
Conclusion sur investir en SCPI
Investir en SCPI à crédit est une stratégie intéressante pour les épargnants cherchant à maximiser leur patrimoine sans mobiliser immédiatement un capital important. Grâce à l’effet de levier financier et fiscal, il est possible de générer des rendements attractifs tout en bénéficiant d’une optimisation fiscale.
Cependant, cet investissement n’est pas sans risque, et il est essentiel de bien évaluer sa capacité d’endettement et de choisir des SCPI performantes pour réussir cette démarche. Louve Invest propose une solution complète et optimisée pour accompagner les investisseurs dans cette voie, avec des outils de simulation et un accompagnement personnalisé pour prendre des décisions éclairées.
Enfin si le crédit vous rebute toujours, sachez qu’une alternative s’ouvre à vous avec le versement programmé.
Le versement programmé en SCPI (Société Civiles de Placement Immobilier) est une autre approche intéressante pour optimiser l’acquisition de parts de SCPI. Ce mécanisme permet à l’investisseur de répartir ses versements sur plusieurs mois, facilitant ainsi la constitution progressive d’un patrimoine immobilier. L’intérêt du versement programmé réside dans sa flexibilité : l’investisseur peut adapter ses contributions en fonction de sa capacité d’épargne, tout en profitant d’un effet de lissage sur les fluctuations des marchés immobiliers. De plus, cette méthode favorise une gestion maîtrisée des flux financiers tout en assurant une rentabilité constante.