Investir dans l’immobilier reste une priorité pour de nombreux épargnants français, mais l’accès aux opérations les plus intéressantes demeure souvent réservé à des investisseurs professionnels ou fortunés. Depuis quelques années, un nouveau format d’investissement s’impose progressivement : le club deal immobilier. Ces montages permettent à plusieurs particuliers de se regrouper pour financer des projets ambitieux normalement inaccessibles avec un capital individuel limité. Les montants engagés peuvent atteindre plusieurs dizaines de millions d’euros, tandis que le ticket d’entrée commence aujourd’hui autour de 5 000 à 10 000 euros selon les opérateurs. Cette démocratisation ouvre l’accès à des rendements potentiellement attractifs, mais suppose aussi de comprendre le fonctionnement de ces véhicules, leurs contraintes et les critères de sélection essentiels.
Comment fonctionne un club deal immobilier ?
Le club deal consiste à réunir un groupe restreint d’investisseurs pour financer un actif immobilier précis. Il peut s’agir de locaux d’activité, de commerces, d’immeubles de bureaux ou de biens à réhabiliter. Au lieu d’acheter directement un bien, les investisseurs souscrivent des parts dans une structure juridique dédiée, le plus souvent une société civile immobilière (SCI) ou une société par actions simplifiée (SAS). Ce montage permet de mutualiser les apports financiers, de répartir les risques et d’accéder à des opérations d’envergure.
Les club deals dont le ticket d’entrée est accessible au grand public, généralement dès 5 000 ou 10 000 euros, peuvent faire appel public à l’épargne. Ceux dont le ticket d’accès reste élevé, autour de 100 000 euros, sont proposés de manière plus confidentielle, principalement via des banques privées ou des conseillers en gestion de patrimoine. On connait notamment Aroxys, dont l’accès commence à 10 000 euros, Mimco avec un minimum de 5 000 euros, et Aalto REIM ou Telamon, qui exigent des tickets d’au moins 100 000 euros.
Le principe général est identique pour tous les opérateurs : sélectionner un actif identifié, créer une structure juridique dédiée, réunir les investisseurs et définir un plan de détention ainsi qu’un objectif de rendement. La durée d’investissement est fixée à l’avance et peut s’étendre de deux à dix ans selon la stratégie retenue.
2 grandes stratégies d’investissement : distribution ou value add
Derrière l’appellation club deal se cachent en réalité 2 approches distinctes, avec des profils de risque, de durée et de rendement différents.
La première stratégie, dite de distribution, vise l’acquisition d’actifs immédiatement générateurs de revenus, tels que des locaux d’activité déjà loués. Le rendement provient principalement des loyers encaissés. Aalto REIM, par exemple, achète des locaux d’activité de 500 à 10 000 m² en France, avec une durée de détention comprise entre sept et dix ans. Le rendement annuel moyen se situe entre 6 et 6,5 %, avec la possibilité de l’augmenter via un recours au crédit. Aroxys suit une logique proche et cite à titre d’illustration l’acquisition d’un hypermarché à Annemasse pour 40 millions d’euros. Selon son directeur commercial, la prochaine renégociation du bail constitue un levier supplémentaire pour améliorer la rentabilité.
La seconde stratégie, appelée value add, consiste à acquérir des actifs nécessitant une transformation : rénovation, remise aux normes, repositionnement locatif. Les biens sont ensuite mis en location et revendus une fois valorisés. Mimco, par exemple, a acquis un immeuble prestigieux au 91 avenue des Champs-Élysées avec Foncière Renaissance dans le but de le rénover et de l’adapter aux standards actuels du marché. Dans ce type d’opération, la durée de détention est plus courte, généralement de 2 à 4 ans, et les rendements visés sont plus élevés, entre 10 et 14 % par an.
Le choix entre ces stratégies dépend du profil de l’investisseur, de son appétence au risque et de son horizon de placement. Les club deals de distribution privilégient la stabilité, tandis que ceux orientés value add misent davantage sur la création de valeur.
Les contraintes de liquidité propres aux club deals
L’un des principaux aspects à comprendre avant d’investir dans un club deal est la faible liquidité du placement. Contrairement à une SCPI, où les parts peuvent être revendues sur un marché secondaire plus ou moins fluide, la sortie d’un club deal dépend de la revente du bien ou de la réalisation du projet. La durée d’engagement varie selon la stratégie, mais l’investisseur doit s’attendre à immobiliser son capital pendant plusieurs années.
Cette illiquidité est structurelle. Elle découle du fait que le capital est affecté à un actif unique et que la plupart des opérations nécessitent un pilotage long, qu’il s’agisse de gestion locative, de négociation, de rénovation ou de revente. Les perspectives de rendement plus élevées s’expliquent en partie par cette immobilisation du capital.
Les avantages potentiels des club deals immobiliers
Les club deals séduisent une nouvelle génération d’investisseurs pour plusieurs raisons.
Ils permettent d’accéder à des actifs immobiliers rares, dont les montants dépassent le cadre de l’épargne individuelle classique. Ils offrent la possibilité de se positionner sur des biens commerciaux ou des locaux d’activité, secteurs généralement réservés aux professionnels. Ils reposent sur un montage clé en main piloté par un opérateur spécialisé, ce qui simplifie la gestion administrative et opérationnelle. Ils présentent des rendements souvent supérieurs à ceux des placements immobiliers traditionnels, en particulier dans les stratégies value add. Enfin, ils offrent un cadre d’investissement collectif permettant de mutualiser les apports et les risques.
Il existe également un avantage fiscal potentiel : le dispositif d’apport-cession prévu par l’article 150-0 B ter du code général des impôts. Ce mécanisme permet aux dirigeants ayant cédé leur entreprise de différer le paiement de la plus-value en réinvestissant dans certaines activités, notamment des actifs immobiliers à usage commercial, hôtelier ou de coworking.
Les critères essentiels pour sélectionner un opérateur de club deal
Investir dans un club deal implique de bien analyser l’opérateur à l’origine du montage. Plusieurs critères sont essentiels pour réduire les risques et augmenter les chances de réussite.
Le premier élément consiste à examiner la qualité de l’actif proposé, son emplacement, son rendement potentiel et sa stratégie de valorisation. Il est également utile d’étudier l’historique du gestionnaire, son taux de réussite sur les opérations passées, sa capacité à mener des projets semblables et la transparence de son reporting.
L’alignement d’intérêts constitue un autre indicateur déterminant. Il est important de vérifier si les dirigeants du montage investissent eux-mêmes dans l’opération. Cette participation témoigne d’une confiance dans le projet et d’une cohérence entre les intérêts de l’opérateur et ceux des investisseurs.
Il est recommandé de privilégier les club deals agréés par l’Autorité des marchés financiers, car cet agrément impose des obligations de transparence et de protection de l’épargnant. Enfin, les investisseurs doivent se montrer prudents vis-à-vis des offres proposées via des abonnements mensuels de 10 à 100 euros, qui séduisent par des promesses de biens dits exclusifs. Ces biens sont souvent des actifs qui n’ont pas trouvé preneur sur les circuits classiques, et l’abonnement peut servir à contourner la réglementation applicable aux honoraires.
Les points de vigilance à connaître avant d’investir
Même si les club deals offrent un accès facilité à des investissements ambitieux, plusieurs éléments méritent une attention particulière. L’investisseur doit accepter l’absence de liquidité, comprendre le mécanisme juridique de la structure et s’assurer que le rendement annoncé repose sur des données réalistes. Il doit anticiper la durée de détention du bien et l’échéance de revente, qui conditionnent la réalisation du rendement final. Il doit également évaluer la solidité financière de l’opérateur, la qualité de son réseau de partenaires et sa capacité à gérer des projets immobiliers complexes.
Enfin, il est essentiel de tenir compte du risque inhérent à tout investissement immobilier, qu’il s’agisse de vacance locative, de renégociation de bail, d’évolution des prix de marché ou de coûts de rénovation.
Un outil d’investissement structuré qui s’ouvre progressivement aux particuliers
Les club deals immobiliers offrent aux épargnants la possibilité d’accéder à des projets ambitieux avec un apport limité, en s’appuyant sur l’expertise d’opérateurs spécialisés. Grâce à la baisse des tickets d’entrée, ces montages autrefois confidentiels deviennent progressivement accessibles. Ils proposent des rendements attractifs mais impliquent une durée de détention longue et une liquidité réduite.
Pour tirer parti de ce type d’investissement, il est essentiel de bien comprendre le fonctionnement du montage, d’examiner attentivement l’opérateur, d’analyser la stratégie proposée et de rester attentif aux conditions du marché. Une approche rigoureuse permet d’utiliser les club deals comme un outil de diversification immobilière, complémentaire des solutions traditionnelles telles que les SCPI ou l’immobilier patrimonial classique.
