Un des gros problèmes des propriétaires qui louent un bien immobilier est de garantir, de sécuriser le paiement du loyer. La rentabilité REELLE d’un bien immobilier est souvent nettement moins élevée qu’en théorie car le logement reste vide entre 2 locataires, il y a des réparations mais il y a aussi des impayés de loyers. Même si le loyer entre ensuite, un impayé nécessite de s’en occuper donc de prendre du temps et même un avocat ne serait-ce que pour faire une lettre et montrer au locataire qu’on est prêt à s’engager dans une procédure.
Passer par une agence ne résout rien car au moindre problème réel, l’agence dira qu’elle s’en dégage..
Bref, comment sécuriser un tant soit peu le paiement du loyer ?
Voici les principaux dispositifs disponibles pour sécuriser vos revenus locatifs en France.
1. Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie, souvent sous-estimé, est pourtant l’un des outils les plus simples pour se protéger des dégradations. Dans le cadre d’une location meublée, le dépôt ne peut excéder 2 mois de loyer. Les bailleurs hésitent parfois à réclamer un montant élevé, notamment aux étudiants, mais des aides existent, comme l’avance Loca-Pass d’Action Logement ou le Fonds de solidarité pour le logement (FSL). Il est préférable de signer un seul bail en colocation, ce qui permet de gérer un seul dépôt, restitué au dernier locataire partant.
2. Les aides de la CAF directement versées au propriétaire
La CAF propose une option permettant aux propriétaires de recevoir directement les aides au logement de leurs locataires, via un formulaire spécifique (cerfa 11362*04) ou sur le site de la CAF. Cette solution oblige à déduire le montant de l’aide du loyer payé par le locataire. En cas d’impayés (lorsque 2 mois de loyer sont dus), le propriétaire doit avertir la CAF dans un délai de trois mois. Si vous passez par une agence, la CAF peut payer directement l’agence qui se chargera du calcul.
3. La caution solidaire
La caution solidaire reste un classique : un garant s’engage à payer en cas d’impayés ou de dégradations. Il est conseillé de prévoir une garantie couvrant au moins 18 mois de loyer, durée moyenne d’une procédure d’expulsion. Attention, la caution peut être résiliée à tout moment si elle n’est pas spécifiée comme à durée déterminée. Notez que Visale et la caution solidaire ne sont pas cumulables, mais il est possible d’associer une caution physique avec une garantie loyers impayés (GLI). Cependant, cette méthode n’est pas infaillible car le garant peut lui-même se retrouver en difficulté financière ou refuser de payer.
4. La garantie Visale
Gratuite et spécifiquement conçue pour les jeunes locataires comme les étudiants ou alternants, Visale couvre jusqu’à 36 mois de loyers impayés et 2 mois de dégradations. Pour être éligible, le loyer ne doit pas dépasser 50 % des revenus du locataire, avec des plafonds de 1 500 € en Île-de-France et 1 300 € ailleurs en France. Tout se fait en ligne sur le site visale.fr, ce qui peut être compliqué pour les propriétaires âgés ou méfiants par rapport au « numérique », mais un support téléphonique est disponible.
5. La garantie des loyers impayés (GLI)
Les assurances GLI représentent une solution de plus en plus populaire, avec des offres compétitives grâce aux avancées en intelligence artificielle, qui aident à réduire les risques de fraude. Par exemple, Mila, une assurtech, propose une couverture ciblée pour des locataires avec un budget de 350 € après paiement du loyer. Le coût est indicatif : 11,20 € par mois pour un loyer de 400 € charges comprises. GLI et caution solidaire sont cumulables, particulièrement utile pour les étudiants.
6. La garantie payante pour le locataire
Certains opérateurs, comme Studapart, proposent des garanties payées par les locataires mais gratuites pour les propriétaires. Avec Studapart, une couverture jusqu’à 96 000 € de loyers impayés et 4 500 € de dégradations est assurée via Allianz. Cette solution s’avère particulièrement attractive pour les étudiants étrangers qui souhaitent rassurer leurs futurs bailleurs. Cependant, la garantie ne dure que le temps du bail et implique une cotisation de 4 % du loyer, par exemple 160 € pour un loyer de 500 €/mois sur huit mois.
Ces dispositifs présentent des avantages variés, mais chacun nécessite une attention particulière aux conditions et procédures pour une protection optimale. Vous pouvez combiner plusieurs méthodes dans certains cas mais vérifi mais vérifiez bien les conditions et surtout CALCULEZ votre rendement réel !