La fin du dispositif Pinel a laissé un vide pour les particuliers souhaitant investir dans l’immobilier locatif tout en réduisant leur fiscalité (voir Investissement immobilier : quels dispositifs restent intéressants ? ). Pendant plusieurs mois, les investisseurs se sont retrouvés sans véritable alternative, au moment même où le marché du logement connaissait une baisse des constructions et une pénurie de logements disponibles.
La loi de finances pour 2026 a finalement créé un nouveau statut du bailleur privé, plus connu sous le nom de dispositif Jeanbrun ou Relance Logement. Son fonctionnement diffère profondément de celui du Pinel. Exit la réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat : le nouveau mécanisme repose sur un amortissement fiscal du bien, permettant de diminuer progressivement les revenus fonciers imposables.
Mais ce nouveau dispositif est-il réellement intéressant ? Qui peut en bénéficier ? Quelles sont les conditions à respecter ? Voici ce qu’il faut savoir avant d’investir.
Pourquoi le dispositif Jeanbrun a-t-il été créé ?
Depuis plusieurs années, le marché immobilier français traverse une période difficile. Les mises en chantier sont en forte baisse tandis que la demande locative continue d’augmenter dans de nombreuses villes.
La disparition du Pinel au 1er janvier 2025 a accentué le ralentissement de l’investissement locatif. Pour tenter d’inverser cette tendance, le Gouvernement a instauré le dispositif Jeanbrun.
L’objectif est simple : encourager les particuliers à remettre des logements sur le marché locatif en échange d’un avantage fiscal durable. Contrairement au Pinel, qui récompensait essentiellement l’acquisition d’un logement neuf, le nouveau dispositif cherche aussi à favoriser la rénovation de logements anciens et à soutenir une offre locative accessible grâce à des plafonds de loyers.
Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ?
Le changement majeur concerne la fiscalité.
Le Pinel accordait une réduction directe de l’impôt sur le revenu répartie sur plusieurs années. Le dispositif Jeanbrun adopte une logique différente : il autorise le propriétaire à amortir une partie de la valeur du logement et à déduire cet amortissement de ses revenus fonciers imposables.
Concrètement, cela réduit progressivement le montant des revenus soumis à l’impôt.
Le mécanisme ressemble davantage au fonctionnement du LMNP qu’au Pinel, même si les règles fiscales restent propres aux revenus fonciers.
L’amortissement est calculé sur la valeur amortissable du logement, hors valeur du terrain, qui représente généralement environ 80 % du prix d’acquisition.
Quels logements sont éligibles ?
Le dispositif ne concerne pas uniquement les logements neufs.
Peuvent notamment être éligibles :
- les logements neufs ;
- les logements acquis en VEFA ;
- certains logements anciens sous réserve de réaliser des travaux de rénovation importants ;
- les logements situés dans des immeubles collectifs.
Pour les biens anciens, les travaux doivent représenter au moins 30 % de la valeur du bien afin d’ouvrir droit au dispositif.
Autre différence importante avec le Pinel : le dispositif Jeanbrun est ouvert sur l’ensemble du territoire français et ne se limite pas à quelques zones géographiques.
Quels sont les taux d’amortissement ?
Le taux dépend du niveau de loyer choisi par le propriétaire.
Pour un logement neuf :
- 3,5 % par an en location intermédiaire ;
- 4,5 % en location sociale ;
- 5,5 % en location très sociale.
Pour un logement ancien rénové :
- 3 % ;
- 3,5 % ;
- 4 % selon le niveau de loyer pratiqué.
Plus le propriétaire accepte un loyer modéré, plus le taux d’amortissement augmente.
Jusqu’à combien peut-on déduire chaque année ?
L’avantage fiscal reste plafonné.
Le montant maximal de déduction annuelle dépend du niveau de loyer retenu :
- 8 000 € pour une location intermédiaire ;
- 10 000 € pour une location sociale ;
- 12 000 € pour une location très sociale.
Le dispositif conserve également le régime classique du déficit foncier, permettant, sous certaines conditions, d’imputer jusqu’à 10 700 € sur le revenu global.
Quelles conditions faut-il respecter ?
Comme tout avantage fiscal, Jeanbrun impose plusieurs obligations.
Le propriétaire doit notamment :
- louer le logement nu ;
- le louer comme résidence principale ;
- respecter des plafonds de loyers ;
- choisir des locataires dont les revenus restent sous les plafonds réglementaires ;
- conserver la location pendant au moins neuf ans ;
- mettre le logement en location dans les douze mois suivant son acquisition ou son achèvement lorsque celui-ci est postérieur.
Le non-respect de ces règles peut entraîner la remise en cause de l’avantage fiscal.
Peut-on louer à un membre de sa famille ?
C’est l’une des principales différences avec l’ancien Pinel.
Le dispositif Jeanbrun interdit la location à certains proches, notamment aux ascendants et descendants, afin d’éviter les montages destinés uniquement à obtenir un avantage fiscal.
Cette restriction est plus stricte que celle du Pinel, qui autorisait certaines locations familiales sous conditions.
Jeanbrun ou Pinel : lequel est le plus avantageux ?
La comparaison est délicate car les deux mécanismes ne poursuivent pas exactement le même objectif.
Le Pinel permettait d’obtenir une réduction d’impôt connue dès l’achat.
Le dispositif Jeanbrun cherche davantage à réduire durablement la fiscalité des revenus locatifs grâce à un amortissement annuel.
Pour un investisseur fortement imposé sur ses revenus fonciers, cette approche peut s’avérer plus intéressante sur le long terme.
En revanche, les personnes qui recherchaient avant tout une réduction immédiate de leur impôt pourraient trouver le nouveau système moins lisible.
Le dispositif Jeanbrun présente également plusieurs évolutions :
- il est ouvert partout en France ;
- il accepte les logements anciens avec travaux ;
- il repose sur une durée unique d’engagement de neuf ans ;
- il conserve les plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Quels sont les avantages du dispositif Jeanbrun ?
Le principal intérêt du dispositif Jeanbrun réside dans son mécanisme d’amortissement. Contrairement à une réduction d’impôt limitée dans le temps, l’amortissement permet de diminuer les revenus fonciers imposables année après année, dans la limite des plafonds prévus par la réglementation.
Autre point positif, le dispositif est accessible aussi bien pour l’acquisition d’un logement neuf que pour certains logements anciens nécessitant une rénovation importante. Cette ouverture offre davantage de possibilités aux investisseurs qui souhaitent acheter dans des secteurs où le neuf est peu présent.
Le dispositif favorise également les propriétaires qui acceptent de louer à des ménages aux revenus modestes. Plus le niveau de loyer est faible, plus le taux d’amortissement et le plafond annuel de déduction sont élevés.
Enfin, contrairement à certains anciens dispositifs de défiscalisation, Jeanbrun s’applique sur l’ensemble du territoire et n’est pas réservé à quelques zones géographiques.
Les limites à connaître avant d’investir
Le dispositif Jeanbrun présente également plusieurs contraintes qu’il ne faut pas sous-estimer.
Les plafonds de loyers limitent mécaniquement la rentabilité locative, notamment dans les secteurs où les loyers de marché sont élevés.
Le propriétaire doit également respecter des plafonds de ressources pour les locataires et conserver son engagement de location pendant toute la durée prévue. Une sortie anticipée peut entraîner la remise en cause de l’avantage fiscal.
Pour les logements anciens, le coût des travaux peut représenter un investissement conséquent. Il est donc indispensable d’intégrer ces dépenses dans le calcul de rentabilité avant d’acheter.
Enfin, le dispositif reste plus complexe à comprendre que le Pinel. L’avantage fiscal dépend des revenus fonciers, des amortissements pratiqués et de la situation fiscale du propriétaire. Il est souvent conseillé de réaliser une simulation avec un professionnel avant de se lancer.
Le dispositif Jeanbrun est-il réellement intéressant ?
Sur le papier, le dispositif répond à plusieurs critiques formulées contre le Pinel.
Il ne limite plus les investissements à quelques zones géographiques et encourage davantage la rénovation du parc immobilier existant.
L’amortissement peut également générer un avantage fiscal plus durable pour les propriétaires qui conservent leur bien plusieurs années.
En revanche, le rendement global dépendra toujours de paramètres beaucoup plus importants que la fiscalité : prix d’achat, qualité de l’emplacement, demande locative, niveau des charges, coût du crédit et évolution du marché immobilier.
Comme souvent, il ne faut donc pas acheter un logement uniquement parce qu’il bénéficie d’un dispositif fiscal. Un mauvais investissement restera un mauvais investissement, même avec une économie d’impôt.
Le dispositif Jeanbrun constitue une nouvelle possibilité pour investir dans l’immobilier locatif après la disparition du Pinel. Pour certains profils fortement fiscalisés, il peut représenter une solution intéressante sur le long terme. Pour d’autres, notamment ceux qui privilégient la location meublée, le déficit foncier ou d’autres stratégies patrimoniales, il sera préférable de comparer les différents régimes avant de prendre une décision.
