Les investisseurs qui suivent attentivement les fonds immobiliers savent que la plupart des SCPI ont traversé une zone de turbulences ces dernières années. Pourtant, le groupe Corum continue de faire figure d’exception, avec des rendements élevés et une stratégie assumée, parfois même à contre-courant de l’industrie. Les données publiées début 2026 confirment une nouvelle année performante, malgré un environnement immobilier encore tendu et une volatilité persistante sur les marchés obligataires.
Une année 2025 qui confirme la régularité des SCPI Corum
Même si les près de 130.000 associés en direct – et plusieurs dizaines de milliers de plus via l’assurance vie – connaissent déjà les tendances générales, ils attendent toujours les chiffres officiels avec attention. Le groupe Corum a dévoilé les taux de distribution annuels lors d’une conférence de presse, en détaillant également les performances de ses fonds obligataires et de son contrat d’assurance vie Corum Life.
La SCPI Corum Origin, pilier historique du groupe, a servi un taux de distribution de 6,5% brut de fiscalité étrangère en 2025. Cela marque la quatorzième année consécutive au-dessus de l’objectif interne de 6%. Ce résultat dépasse les 6,1% versés en 2024, une progression qui s’explique notamment par des plus-values de cession redistribuées aux investisseurs. Ces opérations ont ajouté 0,57% au rendement final, preuve que la rotation d’actifs reste un levier rentable lorsque les marchés offrent des fenêtres opportunes.
Des SCPI qui surpassent leurs objectifs annuels
Corum XL confirme également sa trajectoire, avec 5,3% en 2025, soit une neuvième année consécutive au-dessus de son objectif de 5%. La SCPI Eurion, focalisée sur des actifs plus récents et des zones géographiques diversifiées, est remontée à 5,73% après 5,53% en 2024.
La nouveauté Corum USA, encore jeune et composée de seulement trois actifs, affiche un taux de distribution spectaculaire de 7,7%. Cette performance reflète l’effet relutif d’une période de déploiement où les acquisitions sont encore réalisées à des prix décotés. Même la volatilité euro/dollar n’a pas affecté la valorisation finale, les actifs achetés en dessous de leur valeur théorique ayant absorbé la dépréciation du dollar.
Des rendements locatifs à l’acquisition toujours élevés
Les rendements à l’achat publiés pour 2025 restent à des niveaux rares sur le marché. Corum Origin a acquis des biens avec un rendement moyen de 8,45%, tandis que Corum XL se situe autour de 7,6%. Corum USA affiche quant à elle 7,08%, un niveau remarquable compte tenu de la localisation américaine et des primes de risque spécifiques au marché.
Philippe Cervesi, Président de Corum Asset Management, souligne toutefois un léger tassement par rapport à 2024, lié à un frémissement des prix de vente sur plusieurs zones géographiques. Il rappelle toutefois que la maison n’hésitera pas à plafonner sa collecte si les opportunités d’achat en bonnes conditions venaient à se raréfier. Cette politique tranche avec celle de nombreux gestionnaires qui continuent de collecter massivement, quitte à dégrader la performance à long terme.
Concernant les expertises de fin d’année, Corum anticipe une stabilité des valeurs de reconstitution, ce qui devrait rassurer les investisseurs alors que d’autres SCPI ont vu leurs prix de parts réajustés à la baisse sur les deux dernières années.
Des plus-values encore à prévoir en 2026
Le gestionnaire prévoit de nouvelles cessions en 2026, en particulier sur Corum Origin et Corum XL dont les portefeuilles arrivent à maturité. Selon Corum, 3 situations peuvent justifier une vente : un actif ayant atteint son potentiel maximal, un risque locatif identifié (locataire fragile, départ probable), ou des travaux lourds imminents susceptibles d’entamer la rentabilité.
Cette approche active du patrimoine est l’un des éléments qui distinguent Corum d’une gestion plus passive adoptée par d’autres acteurs du secteur.
Un fonds en euros Corum Life qui reste au-dessus de 4%
Corum ne se limite pas à l’immobilier. Le fonds en euros Corum Life, disponible dans le contrat d’assurance vie du même nom, a affiché une performance de 4,1% en 2025. Même si ce taux recule par rapport aux 4,65% de 2024, il demeure probablement le meilleur du marché, loin devant le 3,75% annoncé par AMPLI Mutuelle.
Une nuance importante doit cependant être rappelée : le contrat Corum Life limite l’exposition au fonds en euros à 25% de l’investissement total, le reste devant être placé en unités de compte. Le contrat AMPLI, lui, est un monosupport investi à 100% en euros. La comparaison directe reste donc partielle.
Le positionnement du fonds Corum Life est plus offensif que celui des fonds traditionnels. Sa répartition actuelle comprend 70% d’obligations investment grade, 15% d’obligations high yield et 15% d’immobilier via les SCPI Corum. Cette diversification atypique a permis au fonds de capter les rendements élevés visibles sur les marchés en 2023 et 2024.
Selon ses documents d’information, Corum a également bénéficié d’un afflux d’arbitrages en provenance du Livret A, signe que certains épargnants commencent à quitter le refuge des livrets réglementés pour chercher davantage de rendement.
Une érosion progressive des rendements obligataires
La normalisation des taux observée en 2025 pèse logiquement sur les performances obligataires. Les fonds obligataires maison enregistrent une nette baisse : 2,88% pour Corum Visio, 2,07% pour BCO et 3,79% pour BEHY, ce dernier étant le plus dynamique.
Olivier de Parcevaux, spécialiste obligataire, précise que Corum Butler a réduit le risque des portefeuilles face à la montée des incidents de remboursement constatés depuis septembre 2025. Ce mouvement confirme que l’environnement mondial reste instable, malgré la détente progressive des banques centrales.
Une nouvelle règle qui modifie la lecture des performances
L’année 2025 est la première où les SCPI doivent afficher la performance globale annuelle (PGA), un indicateur devenu obligatoire. Comme les SCPI Corum n’ont pas modifié leurs prix de part l’an dernier, le taux de distribution correspond exactement à la PGA, ce qui simplifie la lecture pour les investisseurs.