Le marché du crédit immobilier traverse une période charnière. Après plusieurs années de taux d’emprunt historiquement bas, suivies d’une remontée brutale, les banques recommencent timidement à prêter. Pourtant, les particuliers qui veulent obtenir les meilleures conditions continuent d’avoir intérêt à passer par un courtier (Voir aussi Tout savoir sur le métier de courtier en crédit) plutôt qu’à se contenter de l’offre de leur banque.

Les banques reprennent les prêts mais restent frileuses

Entre 2020 et 2021, les taux d’intérêt avaient atteint des niveaux planchers proches de 1 %. Puis, dès 2022, ils ont commencé à grimper fortement, culminant en 2023, ce qui a incité de nombreuses banques à fermer le robinet du crédit. Les établissements financiers, qui avaient prêté massivement à des taux trop faibles, ont enregistré des pertes dès que les taux ont remonté. Résultat : des milliers de dossiers refusés, même pour des emprunteurs solides.

Depuis le début de l’année 2025, la situation évolue. Les taux se sont stabilisés autour de 3 % et les volumes de crédits accordés ont bondi de 50 % entre juillet 2024 et juillet 2025, selon la Banque de France. Mais cette reprise reste fragile : le nombre de crédits octroyés reste inférieur de 21 % à la période 2016-2019.

Le signal est clair : rien ne garantit que cette fenêtre d’opportunité dure. Le coût de financement de l’État français, qui sert de référence aux banques, a déjà grimpé en juillet 2025 de 3,24 % à 3,40 %. Imaginer que les taux vont encore baisser relève de l’illusion. Dans un contexte international instable, mieux vaut agir vite pour sécuriser son financement.

Et puis aux problèmes structurels des taux s’ajoutent les à-côtés comme les conséquences du diktat du DPE ou de l’énergie. Plus que jamais, dans bien des cas et pas seulement à Paris, louer est plus intéressant qu’acheter, malgré la propagande officielle qui « vend » l’achat de logement comme un but de vie..

Préparer un dossier de prêt solide

Un bon dossier reste la clé pour convaincre une banque. Les organismes de crédit exigent le compromis de vente, le diagnostic de performance énergétique, les trois derniers bulletins de salaire pour les salariés ou bilans pour les indépendants, ainsi que les relevés de compte des trois derniers mois et un justificatif d’apport.

Mais il est possible de donner plus de poids à son dossier. Si vous percevez des primes, présentez les justificatifs correspondants. Si vous êtes en période d’essai, mieux vaut patienter et présenter un contrat en CDI validé. Chaque détail compte.

Les banques scrutent les relevés de compte à la loupe. Des dépenses jugées inconsidérées par rapport à vos revenus, comme des achats excessifs, des paris sportifs récurrents ou un crédit à la consommation dépassant six mois d’échéance, peuvent pénaliser fortement votre demande. La règle est simple : pas de découvert régulier et une gestion saine avant de solliciter un prêt.

L’établissement calcule aussi votre « reste à vivre », c’est-à-dire la somme qui vous reste chaque mois une fois les mensualités payées. Les seuils retenus tournent autour de 700 à 800 euros pour une personne seule et environ 1 200 euros pour un couple. Les banques préfèrent d’ailleurs prêter à deux emprunteurs plutôt qu’à une personne seule, car les revenus se complètent.

Montrer sa capacité d’épargne

Un critère souvent sous-estimé est l’épargne régulière. Même si vous ne mettez de côté que 50 à 100 euros par mois, cela montre une gestion prudente et rassure la banque. Pour l’apport, les courtiers recommandent d’ajouter, si possible, entre 5 000 et 10 000 euros supplémentaires à la somme prévue. L’apport moyen des ménages a d’ailleurs bondi à 63 500 euros en 2024, en hausse de 32 % en deux ans, d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

Autre tendance notable : la durée des prêts s’allonge. Plus de 70 % des crédits souscrits en 2025 sont étalés sur 20 à 25 ans, contre moins de la moitié en 2019. Les banques y voient une manière de rendre les mensualités supportables tout en sécurisant leur marge.

Courtier ou banquier : qui propose les meilleures conditions ?

Les chiffres parlent d’eux-mêmes : en 2025, 4 Français sur 10 ont fait appel à un courtier pour obtenir leur crédit immobilier. Pourquoi ? Parce qu’un courtier évalue en amont votre capacité d’emprunt, calcule précisément les frais (notaire, charges, assurances) et vous oriente vers des biens compatibles avec votre budget.

Une fois le bien trouvé, le courtier peut recommander d’augmenter légèrement l’apport ou d’allonger la durée du prêt pour négocier de meilleures conditions. Son avantage est de connaître les pratiques des banques, de savoir laquelle sera sensible à votre profil et surtout de disposer de taux déjà négociés.

Face à la concurrence, les banques peuvent parfois s’aligner sur les propositions transmises par un courtier. Mais attention : depuis 2019, elles n’ont plus le droit de conditionner l’octroi d’un prêt immobilier à une domiciliation des revenus. Autrement dit, vous n’avez pas à transférer votre compte courant pour obtenir un financement.

Les frais incontournables à prévoir

L’achat d’un bien immobilier ne se limite pas au prix affiché. Il faut intégrer des frais annexes, souvent sous-estimés par les particuliers.

• Les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Ils incluent les droits d’enregistrement, la TVA, les formalités et les honoraires. Certains départements ont augmenté leur taxe en 2025, passant de 4,5 à 4,7 %. Les honoraires, en revanche, sont négociables et peuvent être réduits jusqu’à 40 %.
• Les frais d’agence varient selon que le mandat de vente prévoit leur prise en charge par le vendeur ou par l’acheteur. Dans le premier cas, les frais de notaire sont calculés sur le prix total. Dans le second, ils sont calculés sur le prix hors frais d’agence, ce qui peut réduire significativement la facture.
• Le dépôt à la signature du compromis reste fixé en moyenne à 10 % du prix du bien. Ce montant indemnise le vendeur en cas de rétractation.
• Les frais de dossier bancaire atteignent en moyenne 1 200 euros, mais ils sont négociables, surtout si vous présentez un bon dossier ou souscrivez un produit maison (assurance habitation, produit d’épargne).
• Les frais de remboursement anticipé s’appliquent si vous remboursez avant la fin du prêt. Certaines banques les suppriment, d’autres non.
• Les frais de courtage oscillent entre 1 et 2 % du montant du prêt. Ils couvrent l’accompagnement complet, de la constitution du dossier à la signature chez le notaire, en passant par la négociation de l’assurance emprunteur.

Garanties : caution ou hypothèque ?

Toute banque exige une garantie pour se protéger en cas de défaut de paiement. Deux options principales existent : la caution et l’hypothèque.

La caution, proposée par un organisme comme Crédit Logement, repose sur un système de mutualisation. Les emprunteurs cotisent à un fonds qui indemnise la banque en cas de défaillance. En cas de remboursement complet, une partie de la caution est restituée (environ 70 %). Cette solution rassure les banques et évite les frais notariés.

L’hypothèque autorise la banque à vendre le bien en cas d’impayés. Si cette option est juridiquement possible, les établissements la privilégient de moins en moins en raison des risques liés à la volatilité du marché immobilier et aux diagnostics énergétiques. Elle entraîne des frais de notaire non récupérables et doit être levée si le bien est revendu avant la fin du prêt.

Cependant, dans certains cas, notamment pour de jeunes emprunteurs et pour de petits montants, l’hypothèque peut s’avérer moins coûteuse que la caution. Comparer reste donc indispensable.

–> agir vite pour sécuriser son crédit

Le crédit immobilier en 2025 offre une fenêtre de tir qui ne durera peut-être pas. Les taux se sont stabilisés mais pourraient remonter rapidement. Les courtiers, grâce à leur connaissance fine du marché et leur pouvoir de négociation, gardent une longueur d’avance sur les banques. Pour mettre toutes les chances de votre côté, préparez un dossier irréprochable, anticipez les frais annexes et comparez systématiquement les garanties.

FAQ sur le crédit immobilier 2025

Quels sont les frais réels d’un crédit immobilier ?
Un crédit immobilier ne se limite pas aux intérêts. Il faut compter les frais de notaire (7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf), les frais de dossier bancaire (autour de 1 200 €, négociables), les frais de courtage (1 à 2 % du prêt), les frais d’agence immobilière, ainsi que les frais de garantie (caution ou hypothèque). S’ajoutent éventuellement les indemnités de remboursement anticipé si vous soldez votre prêt avant son terme.

Courtier ou banque : qui propose les meilleurs taux en 2025 ?
En 2025, les courtiers gardent l’avantage car ils négocient directement avec plusieurs banques et disposent de taux préférentiels. Ils connaissent aussi les critères précis des établissements et savent à quelle banque présenter votre dossier pour maximiser vos chances. Les banques peuvent parfois s’aligner, mais sans l’intervention d’un courtier, vous risquez de passer à côté des meilleures conditions.

Quel est l’apport minimum demandé pour un crédit immobilier ?
La plupart des banques exigent un apport équivalent à 10 % du prix du bien, afin de couvrir les frais de notaire et de dossier. Mais plus votre apport est élevé (par exemple 15 ou 20 %), meilleures seront vos chances d’obtenir un taux compétitif. En 2024, l’apport moyen des emprunteurs a atteint 63 500 €, en forte hausse par rapport aux années précédentes.

Quelle est la durée maximale d’un crédit immobilier en 2025 ?
Les prêts immobiliers s’allongent. Plus de 70 % des emprunts souscrits en 2025 durent entre 20 et 25 ans, contre moins de la moitié en 2019. Certaines banques acceptent même d’aller au-delà, mais allonger la durée augmente le coût total du crédit.

Quelle est la différence entre une caution et une hypothèque ?
La caution consiste à verser une somme à un organisme qui garantit le remboursement du prêt à la banque en cas de défaut. Une partie de la somme est restituée à la fin du prêt. L’hypothèque donne à la banque le droit de vendre le bien si vous ne remboursez pas, mais entraîne des frais notariés supplémentaires. La caution est privilégiée par les banques, mais dans certains cas, l’hypothèque peut revenir moins chère.

Comment éviter les frais cachés d’un prêt immobilier ?
Pour ne pas tomber dans le piège des frais annexes, lisez attentivement l’offre de prêt et comparez plusieurs propositions. Négociez les frais de dossier et vérifiez si votre contrat prévoit des indemnités de remboursement anticipé. Demandez aussi une simulation intégrant tous les frais obligatoires (notaire, garantie, courtage, assurance). Un courtier peut vous aider à détecter et réduire ces frais.