L’assurance propriétaire non occupant, souvent abrégée en PNO, est une garantie incontournable pour tout bailleur. Que le bien soit loué, vide ou occupé à titre gratuit, cette couverture permet de sécuriser son investissement immobilier contre les risques souvent ignorés ou mal couverts par d’autres assurances. Et contrairement à ce que l’on pourrait croire, ce n’est pas une assurance « en doublon » : elle prend le relais là où celle du locataire ou du syndic s’arrête.
A qui s’adresse l’assurance PNO ?
La PNO cible les propriétaires qui n’occupent pas leur bien immobilier. Cela peut être une personne physique ou une société comme une SCI (voir article spécifique PNO pour SCI). Le bien concerné peut être un appartement, une maison, un local commercial, qu’il soit vide, loué, meublé ou non, ou même prêté gratuitement. Elle concerne aussi les annexes : caves, parkings, garages.
Elle s’applique dans 3 situations principales :
- en cas de vacance locative (le bien est vide entre deux locations),
- lorsque l’assurance habitation du locataire ne couvre pas un sinistre,
- lorsqu’un tiers (voisin, passant, copropriété…) engage la responsabilité civile du propriétaire.
PNO: des formes multiples adaptées aux profils variés
Il existe plusieurs types de PNO. La version individuelle est destinée à un seul bien. L’assurance « immeuble » couvre plusieurs lots d’un même ensemble (pratique pour les SCI). Et les agences immobilières peuvent souscrire des contrats PNO « groupe » pour leurs clients bailleurs : c’est un levier d’efficacité administrative et un bon argument commercial.
Que couvre exactement l’assurance PNO ?
Le socle de la PNO, c’est la responsabilité civile du propriétaire. Si un défaut d’entretien, un vice de construction ou une installation défectueuse (électricité, plomberie…) cause des dégâts à un voisin ou dans les parties communes, la PNO prend le relais. Sans elle, c’est le propriétaire qui paie.
Mais ce n’est pas tout. Elle couvre aussi :
- les incendies,
- les dégâts des eaux,
- les bris de glace,
- le vol et le vandalisme,
- les événements climatiques (tempêtes, grêle, inondation),
- les attentats et actes de terrorisme.
Des garanties optionnelles viennent renforcer la protection, comme :
- la protection juridique en cas de litige avec le locataire ou le voisinage,
- la garantie des loyers impayés,
- la prise en charge des détériorations causées par le locataire,
- l’indemnisation des pertes de revenus lorsque le bien est inhabitable après un sinistre ou reste vide.
Une obligation partielle… mais une nécessité dans tous les cas
Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, la responsabilité civile PNO est obligatoire pour tout propriétaire bailleur en copropriété. En dehors de ce cadre, elle reste facultative, mais son absence peut coûter cher si un sinistre survient sans qu’aucune autre assurance ne prenne le relais.
D’autant que depuis juin 2018, la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) s’applique. Elle encadre la prise en charge des sinistres dans les immeubles d’habitation et renforce le rôle de la PNO en matière d’indemnisation.
Une assurance de lmmeuble, en ce qui concerne la « carcasse » ne couvre pas tout ce que couvre une assurance PNO.
Combien coûte une assurance PNO ?
Les tarifs sont très variables. En moyenne, il faut compter entre 50 € et 150 € par an pour un contrat de base. Certains assureurs appliquent un pourcentage sur le montant des loyers annuels (1 % à 2 %), ce qui permet d’adapter le prix à la valeur du bien.
Plusieurs critères influencent le tarif :
- la surface du bien,
- s’il est meublé ou non,
- les garanties choisies,
- le montant des franchises,
- les plafonds d’indemnisation.
À noter : la prime d’assurance PNO est déductible des revenus fonciers pour les bailleurs imposés au régime réel. Un point à ne pas négliger pour optimiser sa fiscalité.
comment choisir la bonne assurance PNO ?
Il n’existe pas de « meilleure » PNO universelle. Il faut comparer les offres selon :
- le type de bien (local commercial, logement, immeuble entier),
- la présence ou non de meubles,
- les plafonds d’indemnisation,
- le montant des franchises,
- les options nécessaires (protection juridique, loyers impayés…).
Un comparateur d’assurances PNO peut aider à faire jouer la concurrence. Pour les agences, les assurances groupe restent souvent la meilleure option qualité/prix, car elles offrent une couverture large pour l’ensemble du parc immobilier géré, à des tarifs compétitifs, quelle que soit la taille des biens.
En conclusion, l’assurance PNO est bien plus qu’une simple formalité. C’est une protection indispensable pour les propriétaires non occupants, que le logement soit vide ou loué. Elle complète les assurances du locataire et du syndic, comble les vides juridiques, et protège le bailleur contre des dépenses qui peuvent se chiffrer en dizaines de milliers d’euros.
Ignorer la PNO, c’est faire le pari risqué que tout se passera bien….